林中:2019旭辉增权益、转战二三线 调整在年中见底

以下为系旭辉控股(集团)有限公司2018年度业绩会现场问答实录：

现场提问：长租公寓今年的发展节奏是怎么样的？预计能够新增管理到多少间？还有就是希望大概什么时候能够IPO？

林中：长租公寓方面，旭辉一直坚持有质量的增长，我们不会追求纯粹规模的增长，因为长租公寓也过了烧钱的时代，任何一项业务都要立足于长期盈利。我们对长租公寓制定了一个新的发展战略，从这个战略来看，今年在开业和新拿的规模大概会维持50%左右的增长。

关于长租公寓业务IPO的计划，我们这一块未来一定会走向资本市场，就跟永升生活一样。相信在旭辉控股的支持下，长租公寓跟旭辉未来业务的互相促进下，未来几年是有机会登陆资本市场的，具体的时间还是取决于未来市场的机会，但是资本市场是长租公寓未来要走的一条道路。

杨欣：我再补充两个数据，我们在2018年长租公寓的管理房间数是5万间，在今年长租公寓的挑战目标希望能够到8万间，开业达到4万间。

整体而言，就像林董所说的，我们是把长租公寓作为一个主业来经营，希望将来能够有更加亮丽的表现。

现场提问：长租公寓目前有没有找到盈利模式？如果要规模扩张的话，需不需要趁市场比较便宜的时候拿一些地？

林中：长租公寓目前还没有盈利，这个行业的盈利有三个方面，一是每个单门店都盈利，二是有一个会计处理的原因，它的租金是直线摊销法，等于是20年的租金平均摊掉，也就是说前期的租金摊的成本会很高，比实际的租金高很多，所以盈利时间会受这个会计处理的影响推后5到6年。

第三，规模问题，规模做到一定的程度，单店的盈利累积起来才能消化掉总部的成本。因为长租公寓的特点是总部比较大，是大总部、精一线的模式，大量的平台运营人员都是在总部。

所以长租公寓短期不盈利，这个行业就会有很好的发展，如果长租公寓一进来就能有很大的盈利，我认为这个行业就不好做。

我认为2018年是长租公寓这个行业的转折点，因为大家都开始回归理性发展。有地产背景的长租公寓，特别是集中式公寓，未来就跟物业一样，一定在行业竞争里面有巨大的优势。

另外就是长租公寓的模式，旭辉控股的领寓走的不是轻资产模式，是轻重结合的模式。也就是说，既通过运营挣钱，也通过未来的资产管理来挣钱。

这是开发商独特的模式，也是让长租公寓未来不仅是运营，而且能分享到运营带来的资产增值。这方面涉及到公司的一些机密，我就不在这方面展开讲太多。

现场提问：融资成本在2018年的时候有一个上升，2019年会不会持续走高？今年的融资计划大概是怎么样的？

林中：关于融资成本，去年旭辉的融资成本是5.8%，比2017年的5.6%有略微的增长。

我相信2019年随着外部实际融资成本在回落，我们会有一些滞后的融资成本反应，但是2019年旭辉的融资成本比2018年最多会有一些小幅的增长，或者是保持持平的状态，不会有大幅的增长。我们对融资的控制还是非常强的，我估计应该维持在6%以内。

杨欣：按照一二月份我们刚在境内做融资4%左右的成本，我估计大概率会回落。

林中：杨总比我的预期更乐观，核心还是在境内，如果境内的融资能放开，我们就会压下来很多，因为我们的境内融资成本比境外便宜。

关于今年的融资计划的问题，目前旭辉没有大的融资计划，手中的现金足够支持买地和发展，我们现在没有任何新的融资计划。

现场提问：权益比例方面，有没有一个规划说要提高至多少？

林中：我们2019年买地的权益比重的目标是提升到70%。2019年如果买多一点，我们整体就会提高得更多一点，就看我们2019年最终买地的量。

从趋势来看，我们的权益比重在这一两年内会有一个比较快的提升。

现场提问：旭辉今年是不是主要在二三线城市拿地，而不是在一线城市拿地？

林中：我们是在一线拿地盖长租公寓，还是在二三线。其实我们更喜欢在一线，但是我们拿的都不是住宅，我们拿的都是商办，所以地价还是比较便宜的。

最近我们在上海收了一个长租公寓的项目，盖好之后的成本大概1.6万，我们收的价格大概是周边住宅的1/3。北京我们拿的项目是1.8万，是地铁上盖。

长租公寓跟房地产不一样，我认为未来公寓租金的市场最好的就是中国表现最好的十几二十个城市，流动人口多、商务人口多。不是所有城市都适合做长租公寓，特别是三四线城市，我们就不会拿长租公寓项目。