中原：成交量受清明节影响略下滑（4.5-4.11）

一、 一周楼市观察

本周商品房供应总面积18525.05㎡，仅丰泰•观山碧水供应普通住宅共118套。商品房成交总面积8.02万㎡，环比下降25.37%，同比下降41.39%，合计802套，日均成交114套，环比大幅减少；其中住宅成交了7.37万㎡，环比下降24.72%，同比下降44.11%，合计698套，成交量受清明节影响略下滑。

本周东莞市普通住宅成交面积为71582㎡，成交套数699套，成交均价为7154元/㎡，价格环比上升8.21%。然而普通住宅房价的表现受松山湖片区豪宅盘集中签约的影响继续标高，均价重上7000元大关；并且成交量多价高的大多数集中在主城区和部分热点区域。但从成交前十名看，这些项目基本上是改善型需求和投资需求为主，刚性自住需求由于新盘暂时没有上市，对接不上其需求，因此暂且比较平抑。但随着新盘的逐步入市，这种供需结构性矛盾会有所缓解。这些价高量多的项目有：益田•大运城邦一期7756元/㎡、景湖时代城7420元/㎡、帕萨迪纳8613元/㎡、锦绣山河二期•鹭栖湖11969元/㎡、万科•棠樾13762元/㎡等等，这些项目要么处于大盘开发前期、要么定位比较高档、要么有优越的地理环境，品牌开发商的影响等等，因此价值的体现也表现的淋漓尽致。若剔除益田•大运城邦一期、万科•棠樾等深圳客户为主以及松山湖区域标杆价的影响，东莞普通住宅的均价为6335元/㎡，个盘涨跌互现，东莞房价仍保持稳定。

本周全市共签约别墅12套，签约面积14979㎡，环比下降72.39%；签约均价为14927元/㎡，环比下降20.74%，本周别墅表现也较平淡。上周别墅以道滘的新世纪•上河居、南城的中信•森林湖三期、大朗的碧水天源四期•星湖岸分别以成交2套、2套、2套销售量排名前三甲，其中中信•森林湖三期、世纪城•国际公馆香谢里等在三月中旬加推了新货以及加大了推盘力度，因此成交比较理想，其它个盘由于现阶段都处于蓄势时期因此只有为数不多的成交量。

上周从网上的签约数据来看，商品房成交量受清明节购房计划暂且搁置等因素影响表现有所冷清，尤其是清明节当天住宅签约降至24套缩水最多，在清明有拜祭先人的习俗，东莞本地人在这期间基本不会买房，因此市场的冷清也是在预料之中。其中凤岗区域的益田•大运城邦一期以97套再次占据第一的位置；而普通住宅的成交价格在主城区高档洋房、豪宅签约较多的情况下继续上涨。房价上涨一个主要原因还是市场供应量偏紧，其中截止4月11日，东莞商品房可售存量降至540万㎡，可售存量逐步下降，给房价一个强有力的支持。从双休日个盘现场活动来看，市场表现明显活跃，新盘认筹、部分项目新货加推逐步增多，个盘为抢占先机提前入市以及公司内部消化以测探市场，随着五一销售节点的到来，新盘陆续上市较多，预计接下来楼市会更精彩。

最近一段时间的“焦点”是近日据媒体报道，继重庆宣布拟征特别房产消费税后，上海也拟开征住房保有税，且这项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。保有税主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。主要是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。”这让部分城市空转试运行了多年的物业税，再次成为热点议题。受此楼市利空的影响，该传闻很快便反映到资本市场上，7日当天，房地产板块便领跌A股市场，8日沪深股市上地产股再度受挫，房地产业板块整体跌幅达到了1.58%，保利地产下跌3.08%至19.53元，万科A下跌1.27%至9.34元。而对于楼市来说影响也较大，首选影响的是购房者的心态，势必会让购房客户再次持币观望以待具体方案出台；其次是对于投资、投机需求尤其是拥有多套物业的客户来说增加其持有物业的成本从而抑制其需求，在供应量的增多的情况下给高房价一个面临的回调的压力；而对于首次购房者来说整体影响较小，但是具体还需等待政策的出台。