宝龙地产：迭变前行 多元精进 负债比率今年会降下来

一身书生气的总裁许华芳在媒体拍完合照后，整理了下两鬓的头发。

“过去的2018年公司销售突破了历史新高，达到410亿，比上年同期增长97%；总收入195亿，比上年同期增长26%；租金收入、毛利率……”

宝龙地产(HK.1238)荣获“2019中国房地产百强企业”，“2019中国商业地产百强企业”，“2018-2019中国房地产年度社会责任感企业”等荣誉。

3月22日，宝龙地产控股有限公司在香港举行了2018年度业绩发布会，总裁许华芳携公司副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本中心总经理黄文钟、资本中心副总经理陶骁杰出席了现场。

介绍公司过去一年的营业亮点，是每场业绩会的必点“菜式”，这对于每家房地产企业都一样。不过，与总裁许华芳介绍销售业绩同时达到历史新高的，还有宝龙地产2018年负债比率。

2018年，宝龙地产全年合约销售金额410.4亿元，同比增长96.5%，全年合约销售面积282.2万平方米，同比上升80.6%，业绩大幅提升，再创新高。在业界看来，宝龙销售规模的大幅增长与公司货量充足供应市场，以及产品特性明显，市场竞争力较强，开盘去化率普遍较高不无关系。

据了解，2018年，宝龙地产总资产负债上升了6.1个百分点到75.2%；除此以外，该公司净负债率则由2017年的86.8%增长14.8个百分点，达到了101.6%的历史新高。事实上，在整个房地产行业负债“噌、噌、噌”往上走的时代，2018年的宝龙地产也不例外。

宝龙的住宅业务具有较强的产品打造能力，产品线为院/墅、府、邸、家，且以高品质著称，保证了市场竞争力。而宝龙商业综合体则会根据各地方的情况量身订作，从而呈现出契合不同城市文化和区域特色的产品。

在2018年，国信证券、花旗银行、国泰君安、西南证券均对宝龙地产给出“买入”的投资评级。这也再次证明，资本市场对宝龙地产未来将保持快速、稳健发展而充满信心。

另一方面，2018年，宝龙地产物业销售收入166.67亿元，占总收入的85%，当中长三角依然占了绝对优势的102亿元，占该公司物业销售收入的61.5%。事实上，该公司管理层在业绩会也不止一次提到，公司在布局上依然围绕长三角开展，并持续看好长三角一体化。

值得一提的是，随着大湾区规划的落地，宝龙地产也表示出了布局该区域的强烈兴趣。按照公司总裁许华芳的说法，长三角一体化和粤港澳大湾区都是全国最强的地方。

“我们希望能在粤港澳大湾区部署，（公司）去年下半年已开始团队的寻找。”

死守债务底线

根据宝龙地产披露的业绩数据，该公司于去年合约销售410.36亿元，较2017年同期上升约96.5%。收入方面，宝龙地产于2018年实现总收入195.94亿元，当中包括物业销售166.67亿元、投资物业租金收入11.24亿元、物业管理服务收入11.25亿元及其他物业开发相关服务收入6.78亿元。

与此同时，该公司管理层在3月22日业绩会上介绍，公司于2018年实现的毛利为75.53亿元，同比增长44.5%；毛利率38.5%，较2017年同期上升约5个百分点。

“年内核心盈利约为25.79亿元，较2017年同期上升约35.2%。”

不过，如果参照往年财务指标，宝龙地产在年度利润方面还是有一定程度的下滑。根据宝龙稍早披露的业绩公告，宝龙地产于2018年实现的年度利润为36.48亿元，同比2017年的38.68亿元，下降5.69%。

与此同时，按照该公司实现的公司拥有人应占利润来计算，下滑的幅度则更大一些。据观点地产新媒体了解，宝龙地产于2018年公司拥有人应占利润录得为28.37亿元，这相比2017年的33.37亿元，下降14.98%。

因此，对于公司拥有人应占利润的下跌，副总裁兼首席财务官廖明舜称这是“美中不足”的瑕疵：“当然美中不足的是每股盈利71分，较去年同期略有15.6%的下降。”

然而，更大的“瑕疵”或在于，在宝龙地产2018年各项营运指标往上走的同时，该公司的负债比率也往上走了。

根据宝龙地产管理层介绍，2018年，宝龙地产总资产1320.55亿元，首次突破千亿大关，同比增长38.3%；净资产增长11.3%到328亿元。与此同时，宝龙地产的借款总额也大幅增长38.2%，达到491.02亿元，

此外，宝龙地产总资产负债率上升6.1个百分点到75.2%，净负债率则由2017年的86.8%往上走了14.8个百分点，达到了101.6%的新高。

事实上，在整个房地产行业债务“噌、噌、噌”往上走的时代，2018年的宝龙地产当然也不能例外。根据宝龙地产披露的2018年业绩公告，于2018年12月31日，该公司的现金及现金等价物及受限制现金合共约为157.76亿元，当中所持有现金及现金等价物为148.4亿元，受限制现金9.36亿元。

有资本市场人士指出，如果按照到期期限，宝龙目前所有的借款总额中，一年内到期的借款约为147.22亿元，一年后到期的借款约为343.8亿元。也就是说，宝龙地产所持有不受限制现金刚好覆盖其一年内到期借款。此外，该公司1到2年债务占34%，2到5年占28.6%，五年以上占7.4%。

对此，宝龙地产管理层回应，公司还有100多亿规模已经获批的债还没有发，另外还有200多亿银行的授信。因此，公司没有集中还债的压力，可以保证宝龙较好的流动性。

据媒体了解，由于2018年房地产行业融资难的问题，宝龙地产去年的融资成本亦有略微的同比上升。据悉，宝龙地产2014-2018年加权平均融资成本分别为8.05%、7.55%、6.18%、6.29%及6.48%。

不过，这是热衷稳健，并一向强调“不拿贵地、不借贵钱”的宝龙地产所担心的，管理层关注到了公司的这一变化。

在业绩会媒体问答环节，副总裁兼首席财务官廖明舜对公司负债比率一问作出解释：总资产负债率和净资产负债率在今年都会有所下降。

“2018年底的总债务规模是491亿，按照董事会和管理层的要求，年底在490亿的总额之内，不能再突破这个数字。”廖明舜如是坚决强调。

事实上，在业绩会一开始，总裁许华芳已提及：会把控债务、优化结构、降低成本作为今年的主战略。

长三角与“湾区”逻辑

根据宝龙地产管理层的介绍，该公司2018年的住宅交房结算是88.2万平方米，101.6亿元，占61%；商业53.9万平方米、65亿元，占39%。宝龙第一次住宅交房面积超过了商业交房面积。

据媒体了解，宝龙于去年总共获取29块土地，地上总面积574万平方米，全年总土地款124亿元，平均土地成本4337元/平方米。截止去年底，宝龙地产的总土地储备达到2120万平方米。

值得一提的是，在宝龙地产去年新增土地当中，70%土地投资集中在长三角区域。而在该公司所有土储当中，长三角区域也占据了68%的绝对优势。

另一方面，如果进一步细分，该公司土地储备中上海占6.5%、浙江占37.2%、江苏占24.7%、安徽占0.1%、海西区域占8.9%、环渤海占9.4%、海南占8.8%、中西部占3.4%。

事实上，随着长三角一体化进程的加速，宝龙地产也一直在强调优化长三角区域的布局。

仅从去年该公司物业销售收入情况来看，宝龙地产在长三角依然占了绝对优势，达到102亿元，占其物业销售收入的61.5%。除此以外的其他区域中，福建占11.8%，中西部9.7%，环渤海占9.7%。

而如果从2019年可售资源来看，宝龙地产80多个可售项目分布在31个城市，有902亿的可售货量，当中可售资源的前10大城市分别为上海、宁波、海口、温州、杭州、金华、舟山、南京、绍兴、泉州。

这当中依然以长三角为主。

值得一提的是，随着粤港澳大湾区规划的落地，公司管理层也表现了对于该区域的浓厚兴趣。宝龙地产总裁许华芳表示，公司非常看好粤港澳大湾区。按照许华芳的说法，这跟宝龙地产对长三角的重视似乎是同一个等级。

“从公司的角度来讲，从人口的导入，以及经济的活力，长三角一体化和粤港澳大湾区都是全国最强的地方，我们在长三角布得更广，我们希望在粤港澳大湾区能部署。”

而当被问及公司为何迟迟未在大湾区内布局时？许华芳回应：“（广东）本身因为土地市场的空间利润没有长三角来高。我们算帐，广东来讲，旧改的模式利润是最高的，但是我们没有旧改的基础。而除旧改外土地拍卖的逻辑，没有长三角高。”

“但我们还是会进一步加大湾区的部署，没写在发布会里面的原因，因为我们公司的模式一定要低价才拿的，这是多年的策略，所以不会不管赚钱不赚钱都要进去。”

展望2019年，宝龙地产公司管理层提出的销售目标是保底500亿元，增长22%，商场增长25%到28.1亿元，酒店增长15%，到7.8亿元。

据了解，宝龙地产2018年租费为22.5亿元，目前已经开业39家商场，未来3年预计新增商场22家以上，租费68元每平方米，同比上升12%，按成本的平均回报率来看是12.2%。

目前而言，公司在营商场管理可租赁的面积285万平方米。

酒店运营方面，2018年底，该集团旗下拥有9家国际品牌酒店并拥有及经营8家自创品牌连锁酒店。按照计划，2019年将开业1家，目标加盟两家，2020年开业7家，加盟5家，2021年开业3家。

根据管理层介绍，公司商业的运营能力在显著提升，经常性的收入29.27亿元，经常性收入占营业收入的比例为15%，经常性收入和利息的覆盖达到了1倍，投资期物业价值在2018年达到456.59亿。

而当再一次被问到，2019年500亿元销售目标是否因市场局势偏保守。总裁许华芳解释称，今年整个同行增长的幅度都比去年会稍微稳健一点，从企业角度来讲，做保守的策略是好事情。

“我们货量有900亿元，完成500亿（目标）是比较保守的，我们有信心做得更好，而且这次货量的75%也是在长三角。”

此外，今年拿地的策略，宝龙地产主要还是集中在长三角，在长三角价格合理的地方还是会积极参与。

多元发展 探索新商业趋势

2018年，宝龙地产开始更加注重协同，屡屡推出集大成之作，预示着宝龙正在越来越看重生态体系的构建，各项业态的融合。作为宝龙酒店与宝龙文化旗下两大标杆产品，坐落于杭州滨江宝龙城上的宝龙艺术中心、滨江艺珺酒店同时开幕，意味着宝龙在实践“商业地产+文化”模式发展的道路上又迈出实质意义的一步。

与此同时，面对新的零售渠道竞争格局和消费者需求，宝龙提出“创新整合，做新商业和新一代消费者之间的桥梁”的商业运营新定位，并积极探索未来开发运营模式的新趋势。宝龙利用多年线下商场优势资源打造智慧型商业，成立“创想实验室”专注探索线下实体店的体验升级，这一举措是当下商业地产商中为数不多的尝试。

挖掘土地与业态的真实价值，拓宽艺术与商业相融的边界，多元业态形式和跨界相融结合，使得宝龙未来业绩可期。宝龙也将继续坚守自身对品质与创新的追求，深耕优势地区与差异化路线，在内部运营、外部拓展方面提质增效，夯实业绩成果，创造更多的可能，实现更稳健的发展。

以下为宝龙地产控股有限公司2018年度业绩发布会问答实录：

现场提问：公司去年的销售增长比较快，但是今年销售目标是500亿元，相当于增幅只有20%左右，增长的考虑是因为现在局势比较不好？还是今年的推货计划比较一般，没有什么比较大的销售增长点？拿地的预算是怎样的？

第二个问题，公司在融资或者资金方面是不是有一定压力？管理层也提到今年的负债会下降，会下降到具体多少，融资计划怎样？

第三个问题，比较关注宝龙的商业方面，之前提到今年会开7个，进展怎样？现在已有的商业项目的回报率怎样，每个项目成本投入多少，这些商业项目会不会进行融资？

许华芳：首先整个业绩增长，去年增长97%，在行业里是比较高的，我们今年目标增长22%，当然有信心会做的更好。

今年的整个同行增长的幅度都比去年会稍微稳健一点。我的理解是这样，因为国家对一城一策调控，国家也是希望它稳定，不希望它大涨大跌，从企业角度来讲做保守的策略是好事情，我们货量有900亿，完成500是比较保守的，我们有信心做得更好，而且这次货量的75%也是在长三角。

今年拿地的策略，主要还是集中长三角，在长三角价格合理我们还是会积极参与。（公司）应付未付的土地款只有20几亿，现在应该算付清了。我们会根据销售节奏跟土地价，作为未来的想法。

对于商业的角度，每年一两个项目的进度，这几年的心态和想法是希望做更多的标杆，从商业角度，从质量和规模来讲，质量比规模更重要，我们希望把每个项目做得更好。

商场的正常融资，因为商场也是稳定的现金流和租金、管理费，所以大部分在国内的商场融资都是用经营性贷款，做长期的10到15年的经营性贷款，有一小部分做抵押物，基本上是这种业务模式。

寥明舜：我刚说了两个负债率，总资产和净资产负债率会有所下降。

第一，今年的控总账，2018年底的总债务规模是491亿，按照董事会和管理层的要求，年底在490亿的总额之内，不能再突破这个数字，但是今年2019年还会有30、40亿的利润进来，肯定的比例，从这个来看肯定是会下降的。

第二，因为今年我还是对整个考核来讲，我们往年都是考核它的签约率，今年考核的是现金流，所以，今年如果多一点的回款进来，整个现金还是更充沛一点。

因为今年还是希望再把融资成本进一步下降，所以，我会把高的，比如说渤海40亿的信托，这肯定是比较高的，因为平均在9%到10%左右的成本，要把它提前还掉，现金流回来。

另外，我们今年整个的债务情况，我们的债还有100多亿的规模，已经获批的没有发，主要是债务成本，我们对融资成本还是很追求的，这是第一。

第二个，还有200多亿银行的授信，是在低一点的成本下置换高一点的成本，因为宝龙对于整个五大银行中，还是给我们很大的支持，所以，我们的贷款，包括开发贷正常审批的，他们和我们合作得很深入，希望加大合作，我们用低的成本来置换高的成本，所以融资成本也有望下降。

总体来讲，去年净负债率101.6%，再加一点进去，大概111%了，所以尽快在今年债的方面会更加优化，把总债控制住，我们的长短债进行合理的安排。在成本方面，我们更在乎跟各个银行谈得更低一些。

因为我们到现在的资产一直在升值，今年融资还是宽松的。

现场提问：看到公司从2014年到2018年的业绩，不管是营收还是纯利在上升，2018年纯利有了下滑，在融资成本上的提升比较大，刚才您也讲到了今年会把融资成本也会降低，按照今年销售500亿来讲，是不是预示着今年的总能力有比较大的提升呢？

许华芳：我简单表达一下，对于去年的成绩单，不够理想的是每股收益下降了，最大的核心是两点。一是去年的销售增长了1倍，会计准则方面，我们的行政费用和营销费用都是前置的，翻了1倍，所有的成本都翻了，但是利润是后置的，这个是一个原因。

另外，也有汇兑损失，外汇的汇率，人民币贬值，这个数是很大的一个数字，应该有7、8亿左右的损失，但是没办法，如果放到今天，到今天的汇率又赚回4亿了，换个角度，如果今天的业绩发布报表，今天又赚回4亿，这两个因素是最主要的原因。

对未来两年业绩的增长，我们不敢说一定会增长很多，但是稳健的增长是宝龙这几年一直在努力跟推进的，所以，你看我们的毛利率，你看各种控制还是控制得很好的，所以未来两到三年正常的从土地储备到销售，到未来利润的体现，肯定是一个正向的一步步往前进的过程。

现场提问：我想问一下你们跟腾讯的合作，因为现在看是在商业的部分，未来的发展会在哪些方面？然后是粤港澳大湾区现在看比较突出，你们有没有在粤港澳大湾区拿地，未来指标是在哪里发展？

许华芳：和腾讯合作，我们未来的时间肯定是集中精力把共同打造的新商业的课题无限放大，因为从这个角度来讲，刚开始和腾讯的合作对于宝龙自身有加分的概念，未来的时间里能共同打造新商业的探索，至于商业以外的探索，短时间内不会考虑，大家还是先把本职工作做好。

第二个，粤港澳大湾区我们非常看好，从公司的角度来讲，从人口的导入，以及经济的活力，长三角一体化和粤港澳大湾区都是全国最强的地方，我们在长三角布得更广，我们希望在粤港澳大湾区能部署，去年下半年开始有团队开始寻找。

（广东）本身因为土地市场的空间利润没有长三角来的高，暂时来讲，我们算帐，其实广东来讲，旧改的模式是利润高的，但是我们没有旧改的基础，旧改的逻辑，土地拍卖的逻辑没有长三角高，差20%左右，它还是会比较高了一点。但是要进入湾区，我们还是会进一步加大湾区的部署，没写在发布会里面的原因，是我们公司的模式一定要低价才拿的，这是这么多年的策略，所以不会不管赚钱不赚钱都要进去。

（房掌柜整理来自观点地产网、中国新闻网）