7866元/㎡！保利湾区打败3房企夺下南城商务金融用地

7866元/㎡！42321万元！4房企竞价16轮！

2019年4月10日，保利湾区投资发展有限公司脱颖而出夺下东莞南城袁屋边商务金融用地。

保利湾区投资简况

保利湾区投资发展有限公司由保利粤东房地产开发有限公司直接更名而来。

保利地产粤东公司于2016年3月正式挂牌成立，布局了珠海、中山、东莞、惠州、汕尾共五个城市，当年业绩即突破150亿。

2017年，保利地产粤东公司业绩高达260亿元，在业绩高速增长的同时，他还不断开拓新疆图。

到2018年，保利湾区投资发展有限公司已经完成泛湾区10城布局，实现从住宅到全线产品覆盖。

2019WG006南城袁屋边商务金融用地基本信息

占地面积：7686㎡

建筑面积：53802㎡

容积率≤7.0

建成地标最大高度≤150米

起拍楼面价：6100元/㎡

过去两年，东莞土拍市场一直采用了限价、竞自持、对买家特定要求等方式进行调控。值得一提的是，南城袁屋边商务金融用地除要求竞买申请人需要自有资金外，不仅价格低，而且未见任何额外条件，是近三年来拍卖条件最宽松的招拍挂地块之一。

这宗地块位于莞太路与环城路交汇处，交通相当便利，周边分布有阳光城MODO、城市假日、香树丽舍、周溪社区、袁屋边社区、福地生活区等居住片区，生活气氛浓厚人气足。

地块一边靠近莞太路，另一边与南城总部基地、南城商务区也不远，周边拥有数量众多的写字楼。老一点的写字楼就有雍景大厦、恒正大厦、艺展商务楼、众利大厦、福威大厦、高盛科技大厦、兆丰大厦等。近几年周边新建的写字楼更是数不胜数，仅南城总部基地一期、二期就拥有将近20栋高楼，正在形成商务办公的成熟氛围。

南城土地稀缺 土拍竞争激烈

经过多年的高强度开发，南城开发强度也已逐步接近极限，近几年土地供应也远不如以往，预计未来南城土地资源将更加稀缺。

近3年，除西平商住地条件太苛刻无人问津流拍外，南城通过招拍挂成功出让了2宗商务金融用地和1宗商住地，每一宗地块拍卖都经历了激烈的竞争。

2016年2月，南城三元里四环路南侧1.4万㎡商服地引来四个资本大鳄争夺，经历57轮报价，最终被保利夺下。成交楼面价为4857元/平方米，溢价率达到94%。地块现已开发成保利珑远国际广场。

2016年5月，南城莞太路与环城路交汇处2.3万㎡商服地出让，经历四家房企三十四轮的激烈竞价，最终被阳光城63944万元夺下，楼面价7788.62元/㎡，地块最终开发成了阳光城MODO。

2018年6月，经过近3个小时的激烈交锋，万科子公司首铸打败8家强敌，以“254786万元+自持面积20%+自持年限不低于5年”一举夺下南城6.7万㎡商住地，成交楼面价10788元/㎡，地块现已开发成万科翡翠东望。

东莞严禁“商改住” 写字楼市场迎新时代

商服地上建设住宅类产品出售的模式由来已久，40年产权的商业公寓更一度占据东莞楼市的重要一角。

2017年10月，东莞出台《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》，严禁商业、办公类建筑改造成居住用途。

2017年3月21日之后出让的商业金融地块都被明确不能采用住宅套型式设计，南城袁屋边商务金融用地规划条件里也明确平面布局不得采用住宅套型式设计，应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置厨房。换句话说，就是说南城袁屋边商务金融用地只能建成办公类产品。

随着东莞产业转型升级，大量新兴行业持续进驻，对高端写字楼的需求日益增加，东莞的写字楼市场也升级换代进入到甲级写字楼时代。

目前东莞城区市场上在售的写字楼项目众多，包括民盈山国贸中心、万科首铸东江之星、保利珑远国际广场、寰宇汇金中心等，这些写字楼基本上围绕在东莞南城CBD建设，产品基本涵盖市场上所有面积段，主流产品价格都在1.5-2.5万/㎡，比同区域洋房价格略低。

写字楼售价虽然低于洋房，但租金回报率却高于住宅，东莞中原战略研究中心统计数据显示，2008年至2017年，东莞城区写字楼的租赁比例维持在80%-85%之间，维持着平稳的租赁比例。而租金却翻了一倍。2008年，东莞城区主流写字楼月租均价约为30元/㎡，到2018年已经超过65元/㎡，呈现着上升的趋势。而2018年，东莞住宅月租金仅为31元/㎡。

南城实质性启动CBD建设

2019年2月26日上午，中共南城街道第十届代表大会第四次会议召开，南城2018年交出了喜人的成绩单：去年完成生产总值489.2亿元，同比增长8.2%；税收总量突破150亿元大关。

自2009年市委市政府提出强心战略，启动南城中央商务区规划建设工作以来，CBD的规划工作经历了前期研究、国际竞赛、控规编制、专项研究等阶段。

2018年11月，东莞市城乡规划局联合东实集团召开了《东莞市南城国际商务区城市设计优化方案》专家评审会，方案获得一致通过。

2019年，南城将实质性启动南城国际商务区建设，重点推进鸿福路山水文化轴线、东莞大道时代发展轴线核心地段综合品质提升和广深高速（南城段）环境品质提升。

也就是说，南城袁屋边商务金融用地周边将正式跨入CBD建设新时代。