朗诗田明：2019年将剥离长租业务 要让资本市场一眼看清

在地产圈里，无论是田明还是朗诗，都是比较特别的存在。

在开发商都陷入路径依赖的局面时，“我们不一样”是田明最常挂在嘴边的话。

3月25日，朗诗绿色集团有限公司在香港举行2018年度业绩发布会，董事局主席兼执行董事田明、联席总裁兼执行董事王磊、首席财务官兼执行董事申乐莹、副总裁兼执行董事周勤、副总裁兼执行董事谢远建出席现场。

“我们的盈利模式和一般内房股不一样”、“朗诗的商业模式不一样”……

事实上，登陆港股5年，资本市场确实对不一样的朗诗看得也不甚清晰。

作为一个开发商，除了规模相对较小，小股操盘、大量轻资产开发服务收入以及多元化的业务分布，朗诗所走的路径都不同于大部分投资者对内房股的估值模型。

作为上市平台，田明显然不希望朗诗长期被资本市场误解。为降低与资本市场沟通成本，朗诗宣布将剥离创新业务，包括物业管理、长租、养老、设计等非地产业务。

“我们想让上市平台更加纯粹一点、专业一点，成为一个专业的绿色地产的开发商和开发服务商，这样跟市场沟通会比较方便。”

剥离创新业务

抛开规模、土储等重资产因素，朗诗2018年交出了一张并不算差的成绩表。

数据显示，2018年朗诗出品的销售签约381亿，同比增长20%，其中71%集中在国内一二线城市，另有35亿占销售来自美国市场，占比约9%。

期内，朗诗实现收入75.6亿元，同比上升22%；净利润为14.4亿元，同比上升99.9%；核心净利润12.7亿元，同比增加36.1%；毛利率及净利率分别为28.5%及19.1%；ROE则较去年上升10.8个百分点到30.3%，显著领先于行业水平。

虽然做到了比行业平均水平高出许多的ROE和净利率表现，但资本市场对内房的评估令朗诗在市值管理上始终停滞不前。

2018年，地产行业呈现明显的结构性调整态势，朗诗坚持审慎稳健的财务策略，持续优化债务结构。2018年期末净负债率仅39.8%（含表内外负债），维持在行业较低水平，现金短债比高达8.7倍，现金充裕，为未来发展奠定厚实基础。同时，朗诗积极拓展多样化融资方式，上半年抓住市场窗口在境外成功发行总额2亿美元绿色债券，获标普全球最高等级的绿色评级。

田明指出，现在香港资本市场对内房股的估值主要是以房企目前土地储备、货值，对应未来的销售利润为估价标准。但朗诗的业务并不那么单一，朗诗分为两部分A（开发部分）+B（服务部分）。

年报显示，在朗诗2018年完成的75.6亿营收中，有约10亿元来自于管理服務，另外长租公寓业务实现收入1.25亿元。

“朗诗没有走国内开发商激进拿地、开发的路线，那样风险很大，我们靠的是技术和产品能力。”田明如是说。

也因此，资本市场并没有给出满意的估值水平，上市五年，田明一直试图改变这一局面。

另一方面，田明介绍，虽然长租公寓贡献了1.25亿元的营收，但由于长租业务目前仍处于爬坡扩规模的阶段，对上市体系的利润表现实际是有不利的影响，“2018年，我们长租业务亏损了1.9亿元，如果剔除这个部分，朗诗的净利润会进一步提升，ROE水平也有上升空间。”

出于对长租业务的长期看好，朗诗还将继续扩大这一业务规模。2018年，该公司拥有的房源数量为4万多间，这也意味着，以长租业务3-5年的现金流回正周期计算，未来几年还将对朗诗上市平台的利润产生负面影响。

为此，朗诗决定将长租、养老、物业等非地产的创新业务从上市平台中剥离出去，但他同时强调，这一部分业务以轻资产为主，因此剥离业务后总资产并不会有很明显的变化。

目前，上述决议还要经过第三方评估以及董事会研究，最终提交分类股东进行表决。

至于长租、养老等业务经过一段时间培育能够实现盈利时，是回到上市平台还是单独上市，则要到时候再考虑。

值得一提的是，从去年末到今年，包括旭辉、奥园、滨江等不少国内开发商都纷纷将物业平台拆分上市，并在资本市场取得不俗表现，对朗诗而言或许有一定借鉴意义。

不过田明看起来始终不想操之过急，更对朗诗商业模式胸有成竹：“我们对股价不着急，先让业务清晰一些，做让资本市场一眼看清的公司。”

值得一提的是，朗诗在美国拥有大量业务，而美国地产模式一直是田明最追捧的模式。

在美国，开发商小股操盘的权益均值是30%，里面有各类投资机构。随着房地产金融属性渐显，以后项目的投资主体会多元化，“朗诗在走向成熟的房地产市场模式。”田明坚信。

据透露，朗诗的合约销售权益比例大概为30%。

“我们喜欢三三制，地、产品、钱各自有人负责，我们就是其中负责操盘的一方。”

“我们的杠杆还是太低”

媒体留意到，除了高于行业平均水平的ROE和净利率水平，朗诗净负债率水平39.8%则大大低于大多数内房企，同比下降4.3%。

另外，2018年朗诗的加权平均融资成本为7.4%，较去年同期基本持平，账面现金与上一年相比增长62%，达到54亿元，现金短期债务比为8.7。

手握足够现金保证了企业的安全，但对房企尤其是内地房企而言，朗诗仍有不少的加杠杆空间。

“杠杆率也不是越低越好，我们还是有点低。因为没有太好的项目去拿，太贵的地不想拿。”但田明同时指出，只有在市场相对低迷的时候，朗诗才会有更多机会获取便宜的项目，通过合作、并购等方式拿地。

目前显然不是这样的时机。

“最近金融出现了一定的放水，地产商出于对规模和排行的看着，希望在一二季度拿地转化成当年的销售，加上一城一策有所松动，导致目前土地市场一片红火。”

数据显示，2018年，朗诗新增28个项目，其中中国20个，美国8个。新增可售面积246万平方米，可售货值388亿。截至2018年末，朗诗出品的项目，累计可售面积为672万平米，累计货值1219亿元，其中2019年可实现销售货值为500亿元。

虽然规模增长没有同行快，但田明对朗诗的利润表现颇有信心。

“2019年的盈利，利润率还是会保持增长，我们依然是向上的。包括我们剥离掉了一些亏损的创新业务，所以综合来看，大概率是保持增长。”

展望2019年，朗诗绿色集团董事长田明表示：“凭借清晰的战略和差异化产品的竞争优势，我们将克服挑战，实现更好的业绩增长，创造更高的股东价值”。

以下为朗诗绿色集团有限公司2018全年业绩发布会现场答问实录：

现场提问：公司未来在轻资产合作方面的战略怎么样？

田明：朗诗轻资产模式是在2014年的时候开始实施的，到现在已经5年时间，我们提出了产品差异化，资产轻型化，盈利多样化，当时地产转型升级的三个战略。

产品差异化是在朗诗一贯的绿色产品的基础之上，扩大我们的产品竞争优势。因为我们的产品在市场上销售的更快，卖的价格更高，我们的产品品质都会超出周边、竞品楼盘。

由于有这样的优势，我们有条件小股操盘。小股操盘是指股份比例不大，不在50%以上，或者全部股份，但是由于我们的专业性，投资拿地的时候，在做产品的时候，在建造、营销、运营管理的时候是我们负责全程的工作。

战略的依据是我们的产品在市场上更好卖，所以其他开发商愿意和我们合作，不仅是小开发商。合作的对象一般有四种人：第一种是金融机构，管投资的，像平安不动产，信达等等。

第二种是市场上综合性的公司，主业不在房地产，但是也会做房地产的项目，出于优势互补，会一起合作。

第三种，还有一些是有地的人，包括地方的一些国有企业，或者其他类型的公司，平台公司，小型开发商。

第四种是主流开发商，主流开发商不是我们主要的选择，因为主流开发商和我们一样是同质化的需求，没有互补性，我们想要的他也想要，我们不想要的他们也不想要，所以一般跟主流开发商合作都是在拿到一块特别大的地的时候，分散投资，分散风险，或者拍地的时候组成联合的竞标体拿地，只会在这样的少数情况下合作。

所以我们的资产轻型化，小股操盘模式是建立在产品差异化竞争优势基础之上的一种商业模式的选择。选择的依据是产品竞争优势。