夏海钧：恒大是中国房地产核心利润最高的一家企业

对于像恒大这样，几乎已经成为行业风向标的超大型房地产开发商，业绩会上讨论的，或许更多是集团策略、构想和对市场的理解。

就像恒大主席许家印今天花最多时间解释的，系恒大为何要开辟新能源汽车业务。但恒大总裁夏海钧坐下来一开腔，立刻介绍的却是公司的利润情况。

这完全基于恒大去年利润表现超出市场预期，以及原本提出的“净利润增长超过90%”。数据显示，恒大2018年净利润录得722.1亿元，增长达到106.4%；归属股东净利润增长超过5成，实现373.9亿元。

每股基本盈利亦增加整整1元达到2.849元，恒大今年的派息或将十分慷慨，尽管公司还是不打算即时分红。如何派息还有待今年7月份另行召开会议评估，这会是一份迟来的“礼物”。

“恒大利润是中国房地产行业最高的一家。”夏海钧宣称。

目前看来的确如，通过一方面控速，另一方面加快结转速度，恒大取得了这样的成绩。

3月26日，中国恒大（03333.HK）总裁夏海钧在2018年度业绩会上表示，2019年的销售目标为6000亿元。

高利润之谜

恒大2018年销售物业产生的4527.64亿元结转收入，已经快要赶上合约销售金额5513.4亿元。相比2017年，结转收入和销售金额之间的差距缩小了22%。

去年该公司确认销售物业面积较2017年增加50.7%，增速加快了21.7个百分点。而且，逐渐转向一二线布局的恒大，销售均价还在不断的上涨。

数据背后，恒大期内新开工面积7567万平方米，在建项目714个，在建工程面积同比增长2.6%为1.35亿平方米。竣工面积7225万平方米，同比增超过六成。其中，竣工面积是最重要的，竣工速度的加快意味着结转速度的加快。

另一方面， 未来土地储备每年下降5%-10%，是恒大管理层在2017年提出的目标。

所以，恒大去年减少了土地购买力度，全年只获取了105个共4993万平方米的土储。该公司的总土地储备削减至3.03亿平方米，虽然只同比下降了2.9%。

同时可以看到，恒大的土地成本是逐年下降的。恒大去年新购置的“面粉”，土地均价只有1611元/平方米，而2017年和16年的数字是每平米1889元和1996元。

恒大总土储的成本也由2017年的1711元/平方米降至2018年末的1635元/平方米。对应的是，恒大去年合约销售每平方米均价已经达到10515元。

“为什么恒大取得了这么好的利润？”夏海钧表示： “土地价格是我们创造核心利润的基础。”

除此之外，恒大未纳入土地储备的旧改等项目，总规划面积有7777万平方米。其中，在深圳的旧改等项目就占了45个，规划建筑面积大2903万平方米。

“大湾区的核心就是深圳，这是我们近几年重点进入的领域。据我了解，恒大在深圳的土地储备是中国地产商最大的几个之一。” 夏海钧说。

“同时我们在2017年把1000多亿永续债全部偿还掉。” 夏海钧称，之前公司的永续债在报表吃掉了大量利润，“这一块至少释放了200多亿的利润空间。”

恒大董事局主席许家印补充称，公司拥有超前的土地储备和标准化运营，在公司创业前20年实现高速增长。从2017年出开始进行战略转型，进一步提高产品附加值，这两年公司利润实现高速增长，高质量发展见效不错。

此外，许家印还评价今年楼市和房地产税：“我认为今年市场是非常健康的，不会说有房价大起大落，另外全国总的成交量不会说比去年下跌，我认为会保持一个稳定的增长，房地产税可以遏制投机，对于刚需我认为还是影响不是很大。”

多元化布局

“恒大在多元化发展上正式宣告全面完成，近5年内不会再涉入其他更大的产业。”

在完成了健康、文旅、汽车三大多元化业务的布局后，许家印表示暂时到此为止了。

“恒大多元化发展不是现在提出来，9年前已经对公司未来的发展进行了大量调研。”他解释，公司首先进入了旅游产业，再就是大健康，新能源汽车是最新进入的领域。

在过去一年，从瑞典萨博到超跑品牌柯尼塞格（Koenigsegg），从卡耐新能源到泰特机电，再到新疆广汇，恒大通过兼并收购，在短时间内将整条新能源汽车产业链整合完成。

“选定这个产业以后，对我们来说，就有几个事情要解决。”许家印称：“我们首先缺汽车整车制造的基础，所以我们并购收购了瑞典萨博。”

“制约新能源汽车发展的瓶颈是什么，电池、电机……所以恒大下决心收购了电池公司、电机公司。”

“恒大做事的风格，要么不做，要么做强、做大、做成功。”许家印表示，恒大亦曾进入过粮油、乳业、矿泉水等产业，但后来都没有做了。

“经过探索之后感觉到粮油、乳业、矿泉水一年销售几十亿，但恒大房地产业务年销售6000亿，完全是规模不匹配。”

“汽车产业未来可能5年、10年、20年，那也是几万亿，全世界几十万亿的大产业。”许家印表示，因此恒大在产业选择上一定是未来非常大的产业。

恒大要进入的是“拳头产业”，“旅游大产业将来可以成为万亿的企业，大健康也可以做成万亿的企业。”

所以恒大正在加快速度，证明自己有能力在新业务蓝海中占据领先地位。

在三天前举办的业绩会上，恒大健康董事会主席时守明就提出，未来三年恒大健康就计划实现布局50个以上养生谷项目。

“我们目前已经把恒大养生谷标准化。年初，养生谷还没有彻底标准化，2018年年底，我们把这个产品彻底标准化。”时守明称，养生谷项目本身就具有现金流快速回流的特点，恒大可以借此把规模迅速做大。

同时，力争3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

以下为中国恒大集团2018中期业绩会现场问答实录：

现场提问：去年恒大核心净利润达到了783亿，这是如何做到的？是否意味着恒大已经完成了战略转型？

夏海钧：恒大利润是中国房地产行业最高的一家，为什么恒大取得了这么好的利润，我认为有几点：

超前土地储备战略。大家都知道，2009年上市的时候，我们是一个以二线省会城市为主的发展商，当时口号是中国省会地产的领导者。

为什么当时恒大会进入中国省会城市？当时中国顶级发展商都在一线城市，没有进二线的，恒大这一步超前的土地储备战略，为我们赢得了上升和扩展空间。

从2006年向全国战略布局的时候，首先布局中国省会城市，我们超前进入中国经济发达的地级市、省会城市。2009年到2015年，公司主要战略是以二三线为主，兼顾一线城市，土地储备30%是在一二线城市，70%是在经济发达的地级市。2014年公司销售突破2000亿，我们已经成为了行业的前三甲。在这个基础上，我们认为回归一线城市时机已经成熟，所以从2015年公司进入一线城市。

如今3.03亿平方米土地储备，楼面价只有1680多块钱，66%的土地储备在中国一二线城市，30%多三线城市，都是优质的土地价格。

土地价格是我们创造核心利润的基础。大家可以把大的地产商楼面土地价格比一下，就知道恒大的来源，土地储备超前战略，我们跟其他地产商是不同的。

其次，强调规模效应。我们取得的土储，虽然有3.03亿，但不是有几千个项目，我们只有大概有800多个项目。每个项目集聚规模，分期开发。由于土地前期成本已经锁定，随着后期的开发，土地和房屋价值生长空间就创造出来了。

运营方面，恒大是中国第一个倡导标准化运营的发展商，所有建筑材料全部是标准化，恒大采购电梯都是几千台。我们施工企业在给我们工程建设的时候，都是使用标准化图纸。所以，新闻媒体到全国识别恒大项目是最容易。我们三个产品线，高端、中高端、旅游地产，大家到全国一看，恒大的产品一目了然。

这种标准化，大规模降低了材料采购的成本、施工成本，提升了产品的品质，使我们产品具有比其他发展商无与伦比的性价比，这也为我们创造了利润空间。

另外，我们在2017年，把1000多亿永续债全部偿还掉。永续债的概念是每年在报表上吃掉几十亿到一百亿的利润，它其实没有形成利润，但是利润已经在报表反映上来，所以这一块释放了200多亿的利润空间。

所以综合这几点，恒大民生地产，超前的战略储备，标准化运营使我们具有比其他发展商更加大的竞争优势，取得了很好的经济效应。未来我们将坚持民生地产的理念，通过运营、超前战略储备、标准化运营把利润创造的最大，但是还是要让利给中国老百姓。

虽然我们超前土地储备很多，利润也很好，但销售单价并不高，大概平均1万块钱左右。恒大的产品百分之百精装修，扣掉1500块钱的精装修，8500块钱左右1平米房子，跟国家目前商品房销售均价基本吻合。8500块钱销售均价是相当于国际上住房、买住房与家庭收入比大概就是6倍，是老百姓完全可以负担得起。

我们做了一个财务模型，恒大的商品房，一个家庭来算的话，一百平米左右付三十万，家长支持一下，剩下七十万做30年的按揭，就付3000块钱左右，基本上老百姓都买得起，这也是未来坚持的目标。

我相信只要房地产一直以民生地产为导向，坚持超前的战略储备战略，一定给老百姓创造最好的住房，同时也给股东实现很好的回报。

许家印：这么多年我们一直以超前的土地储备以及标准化运营，以及所有材料供应统一发包的恒大模式，从而保证了品质和成本控制。

尤其这两年为什么恒大利润增长这么快，这么高？恒大前面20年是发展战略的转型，从2017年开始，恒大开始实施高质量发展模式。

前20年恒大实施的以规模取胜的发展模式，从1996年成立，几个人开始，用20年时间赶超中国地产的龙头企业，终于在2016年的时候，恒大实现了销售面积各项指标的第一位。所以从2017年开始，恒大地产方面开始实施发展战略转型，也就是要实施高质量发展。

高质量发展，第一要打造各个环节精品，进一步提升产品的附加值，所以说产品附加值上升了，现在售价交楼价格是9000多，原来是7000、8000多，产品品质附加值上升了。再一个，大幅度降低了成本，尤其是销售费用和财务费用、管理费用，销售费用、管理费用已经连续两年大幅度下降。

这也是恒大一直讲过的，在市场不好的时候，才能显示出恒大的功底。这句话来自恒大的企业管理，来自于恒大的队伍建设、制度建设和企业文化建设。

我们在战略决策上，从2017年元月份开始实施高质量发展，2017年的利润和2016年相比实现了100%的增长。在2017年基础上，2018年完成了90%以上的增长。

现场提问：去年恒大收购了很多公司，大都集中在新能源汽车领域。公司进军高科技产业板块的意志很坚决。作为过去以地产为主业的公司，现在开通这么多多元化的板块，包括科技、文旅、健康，从集团层面来讲，有没有整体思路，如何实现各个板块之间协同互动？

许家印：恒大多元化发展不是现在提出来的，9年前已经对公司未来的发展，在多元化产业方面已经进行了大量调研，最后先进入了旅游产业，再就是大健康。

去年年报的时候也宣布过恒大基本上形成了以地产为基础，旅游、健康为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。一年过去了，大家都看到了，恒大在新能源汽车方面投入力度比较大，决心比较大，产业布局也是比较大的。

我来分享一下恒大为什么投入新能源汽车。大家都知道，全世界对新能源汽车发展都是非常重视，尤其是欧洲很多国家已经明确了目标，有的到了2025年、2030年、2035年，基本上取消燃油车的生产和销售。全世界对环保非常重视，新能源汽车替代燃油车的趋势，大方向已经看的非常清楚。

未来新能源汽车市场是一个非常巨大的市场，所以我们从市场研究，向什么样的多元化产业，什么样的产业和恒大现在的规模相匹配，这也是我们大量的几年研究，也探索过很多产业。

比如说恒大进入过粮油、乳业、矿泉水，后来都没有做了，把它转出去了。这些产业在多元化战略实施过程中，一是大量调研，二是要进行探索。经过探索之后感觉到粮油、乳业、矿泉水一年销售几十亿，但恒大年销售6000亿，完全是规模不匹配。

所以恒大在产业选择上一定是未来非常大的产业，我们经过前9年的调研和探索，进入了旅游大产业，旅游大产业将来也可以成为万亿的企业。

恒大进入“拳头产业”是什么？两个填补世界空白“拳头产品”，一个恒大童世界，一个恒大水世界，这就是恒大的产业布局，填补旅游空白的旅游产业来布局。

大健康也可以做成万亿的企业，在大健康方面我们探索了5年时间，通过全国健康、养老养生，怎么样全周期、全方位真正探索一条路子出来，适合中国健康、养生养老的产业，所以我们经过5年的探索和调研，有了恒大养生谷的产业。

汽车产业同样是这个概念，恒大认为汽车产业未来5年、10年、20年，那也是几万亿、全世界几十万亿的大产业。我们在选择产业上，未来的前景上，我们是选定大的产业。

选定这个产业以后，对我们来说，就有几个事情要解决。选定一个产业，尤其是像新能源汽车高端制造业，对恒大来说，首先缺了几个方面，首先缺汽车整车制造的基础，怎么样解决这个基础，所以我们并购收购了瑞典世界一流的公司萨博汽车，我们借助于世界顶级的瑞典汽车整车制造技术。

恒大做事的风格，要么不做，要么做强、做大、做成功。

制约新能源汽车发展的瓶颈是什么？电池、电机。电池问题是制约产业企业发展的瓶颈，将来没有电池供应，就会受到限制，所以恒大下决心收购了电池公司，收购电池公司以后发现，以前它跟日本研发机构合作，目前也是世界领先的技术。解决了整车制造的瓶颈，电机收购了荷兰技术的一个5年前入股荷兰的公司，轮毂电机是未来的新能源汽车的发展方向。

恒大既然选定新能源汽车未来大的战略市场，这个蓝海恒大要进入，要做好企业，产品品质要保证世界一流，必须是世界顶级的整车制造企业。

接下来要解决新能源汽车的核心技术，高端制造业电池要有，另外要解决电机，新能源汽车核心的零部件电机，要达到世界顶级的标准。瑞典整车制造技术，日本先进的电池技术。

现在我们的基地，要求生产线必须是世界最先进的生产线，而且厂房不能像仓库，厂房要由世界设计大师设计，外立面看要上去是标志性建筑。

再往上包括新能源充电设备，智慧充电，现在科技公司也研发出智慧充电，研发出社区停车场的智慧充电。智慧充电很重要，将来小区的停车位，把车开到家，二维码扫描后，我充20块钱的电，智慧充电系统会在夜间，用电低谷的时候给你自动分配充电，解决了充电的电价问题，夜间充电也解决了社区总量增容的问题。

我们下了很大的决心，高科技智慧充电公司也研发了一年半时间。所以我们对这个产业非常看好，而且这个布局步子迈的非常扎实，我们决心也非常大，我相信我们一定能够成功。

现场提问：公司是如何看待今天房地产市场，一直有说房产税预计在今年出台，如何看待房产税对房地产市场的影响？

许家印：我认为这个市场是非常健康的，不会有房价大起大落。全国总的成交量不会比去年下跌，也会保持一个稳定的增长。

房地产税对于炒房的人，肯定会遏制这方面的投机情况，但是对于刚需，我认为影响还不是很大。尤其是恒大，我们的产品线是很丰富的，而且我们的刚需占到70%，改善型占比是25%，旅游产品高端都有，大概在5%以内。

现场提问：对于新能源汽车这一块收购了很多公司，作为一个以地产为主业的公司，您认为除了资金之外，还有什么核心能力需要进入新能源的板块。恒大集团本身来说又如何建立这个能力？作为一个企业家，在重大投资决策的时候，会不会完全基于理性，还是会有情绪化的部分，比如说收购NEVS？

许家印：任何企业的竞争力、战略发展很重要，现在恒大进入新能源汽车领域是大战略的决策，我们有信心。具体在这个产业的发展过程中，最核心的就是企业管理。

看一个企业最重要的是要看管理，在这么多年来恒大在管理方面还是很有信心的，我刚才提了一句话，“一个企业首先是队伍健康”，恒大现在有14万员工，我们在新的产业基础管理方面的人才还是够的。

一个队伍建设不单在内部基础管理方面，我们也会引进大量专业人才。恒大1996年成立时七八个人，1997年第一次在西郊山开全体员工大会20多人，现在不就14万人了？恒大每年都在引进很多管理人才、技术人才、高端人才，新能源汽车也是一样的，我相信我们在队伍建设上是心中有底的。

另外在企业管理上，恒大走过20年，在企业的制度建设和基础管理上也是心中有底的，恒大的执行力还是非常强的，这还是来自于管理。

我刚才讲了，决策的时候不是说夜里面睡不着了，想一想明天搞新能源汽车，没那么简单，很多需要大量调研，重大决策怎么可能睡一觉起来就说要做新能源汽车呢？前期大量的调研，对市场的研究，要符合恒大未来的发展。

前面的粮油、乳业、矿泉水费了很多心，收入不一定很大，这跟恒大不匹配。借此机会宣布一下，恒大在多元化发展上正式宣告全面完成，近5年内不会再涉入其他更大的产业。

以地产为基础，健康、文化旅游为两翼，汽车产业为龙头，汽车产业也是高科技产业。去年我说高科技产业为什么没有说汽车产业？因为我们内部已经研究很久了，只能说把高科技产业更笼统概括一下，现在就可以明确说了，新能源汽车产业为龙头，恒大的四大业务已经完成。

现场提问：中国现在做新能源汽车的企业挺多，三到五年内成为世界上规模最大、实力最大的新能源汽车集团，这个目标还是很大的，为什么有这样的信心可以完成这样的目标？

许家印：比如说足球，我们进入不就连续7年冠军，比如粮油、乳业、矿泉水，如果这个产业和恒大的发展定位探索以后，和我们规模相当，我相信没有问题，我们不会放弃它。但是经过探索以后，它的产业不能与恒大发展相匹配。

新能源汽车我们还是很有信心的，你们不能忘记我是车间主任出身，我是制造业企业出来的，央企出来的，已经入了直属企业，干了十年车间主任，有基本功的。

现场提问：最近大湾区非常火，能否具体介绍恒大在大湾区的布局？比较关心恒大在旧改项目的进展？

夏海钧：在大湾区目前总共有109个项目，4927万平方米，货值在1.6万亿。整个湾区哪几个城市有几个项目你们都看到的，深圳有45个项目，土地储备2903万平方米，土地储备进入报表的只有不到300万平米，主要是因为在深圳区域以旧改为主，土地已经取得所有开发权，但是不断通过拆迁，拆迁完建设完以后纳入土地储备，所以未来规模是2900万。

可以看到，在2015年进军一线城市以后，我们主要布局的是大湾区，大湾区的核心就是深圳，这是我们近几年重点进入的领域。据我了解，恒大在深圳的土地储备是中国地产商最大的几个之一，我们也相信恒大的战略布局，随着中国大湾区的落实，会给我们带来巨大的市场效益。

许家印：比如说旅游，恒大童世界在广州的南沙，恒大的汽车生产基地在南沙，另外还有电池高端制造业在大湾区几大城市里面也有部署，我们还有几个汽车产业方面的高端制造业计划都要在深圳有布局了。

现场提问：很多房企在今年业绩会发布了自己在一二三线市场的看法，管理层是否可以分享一下关于接下来一二线和三四线市场的展望？

夏海钧：中国在2017年以前，对于地产商可能有两派意见，一派一二线，一派三四线，不断讨论来讨论去，实际上根据我们这么多年的发展和分析，恒大的发展战略，我们的目标，肯定我们进入城市的标准是人口净流入。

如果有产业有支撑，人口有净流入的城市，也就是我们进入的目标。2016年向全国扩张的时候，我们认为人口净流入的是省会城市，所以在2019年是成为在城市占据项目和土地储备最多的发展商。

2009年上市以后，我们认为中国经济发达的地级市，特别是围绕着核心城市，像北上广深周边的所谓的三线城市，由于产业聚集、人口流入，将是价值的洼地。所以在2009年我们进入的是中国发达的地级市，就是人口净流入的城市，这么多年我们拿地的核心标准，是有没有产业支撑，有没有人口的净流入。

再评价一下二三四线的观点过时了，应该从产业和人口流入作为产业布局的一个目标。目前布局的228个城市都是产业急剧增长、人口净流入的区域，我们认为这些土地会给我们创造未来的价值。同时，因为我们有前瞻性的遇见到了这些人口的净流入布局和产业布局，那么我们的土地储备的价值就非常地便宜。

（房掌柜整理来自观点地产网、界面新闻、金融界）