全国土地市场未能持续全面回温 楼市全面回暖仍存变数

　　土地溢价率回升 区域分化明显

　　一季度，全国土地市场呈现出新的变化。在全国300城整体土地供求规模缩减的背景下，一线城市宅地成交规模同比增长，部分热点城市成交楼面价及溢价率回升现象突出，回暖迹象初显;三四线城市住宅用地成交规模则明显下降。

　　溢价率方面，一季度全国300个城市住宅用地平均溢价率为14.6%，较去年同期下降7.6%，较去年四季度提升8.1%。从重点城市来看，一季度尤其是3月份，合肥、重庆、杭州等热点城市宅地市场现明显回暖，成交楼面价及溢价率均出现不同程度回升。

　　据媒体报道，3月下旬以来，全国住宅地块合计成交55宗，溢价率低于20%的只有17宗，有19宗溢价率超过40%，其中5宗溢价率超过100%。

　　张宏伟坦言，楼市表现差异性仍然很大，长三角、珠三角土地市场已经出现回暖，但天津、武汉等城市还出现流拍，广大中西部市场也仍然在调整中。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，3月份成交的无论是二手房还是新房，肯定在4月15日还没有完成贷款。归根结底还是先信贷增加、后楼市升温。房地产企业也感受到了这一点，拿地的意愿在明显加强。

　　楼市全面回暖仍有变数

　　在今年前两个月住户部门短期贷款减少3亿元、中长期贷款增加9195亿元的基础上，3月份单月短期及中长期贷款增加显著。

　　“一般中长期贷款跟房地产是密切相关的。从研究的结论来看，住户部门贷款中，住房贷款占中长期贷款的70%～80%。而短期贷款用途比较多，不能简单判定与房地产有关。”张宏伟指出。

　　事实上，一季度重点城市新房成交面积整体同比下降，直到3月份，热点一二线城市才有所回暖。

　　据中指数据系统初步估算，2019年一季度，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2355万平方米，同比下降4.4%。

　　进入3月，由于房企推盘意愿明显加强，同时在规划利好以及部分城市政策微调带动下，购房者预期有回温迹象，市场成交规模随之回升，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积环比增长近七成，同比增长6.3%。

　　但即使3月份有些回暖，也未必符合想象中的小阳春。张宏伟分析，例如厦门，主要是因为年前限签的原因，有些成交后置到春节后网签，导致3月份成交数据回升;而类似武汉、南昌等城市，则是郊区刚需盘去化较好、市中心高价盘卖不动;一线城市上海也有此类情况，卖得好的也是限价楼盘，其他项目也认*率一般。

　　“由此分析，一季度以来销售较好的项目多少有些特殊原因。即便是杭州万人摇号的项目，也都有价格方面原因，开发企业资金面紧张，为了加速回款，不管是主动还是被动选择以价换量。剔除这类因素的话，其实市场销售并不乐观。”张宏伟认为。

　　房企融资环境略有宽松

　　数据显示，在融资环境略有改善和资金需求不减的背景之下，一季度房企密集融资，整体融资成本继续降低。

　　同策咨询研究院发布报告称，2019年一季度房企融资总额创新高，40家典型上市房企仅3月单月融资总额突破千亿大关，轻松超越今年1月创造的近一年新高后，再次创出16个月新高。

　　张宏伟分析，一方面，春节过后房企的融资环境有所改善，企业发债金额有所增加，另一方面也允许企业借新还旧缓解资金面压力，但是原则上一些杠杆例如拿地配资仍然被严控，目前来看还是一种正常合理的类似“定向宽松”的表现。

　　也有市场人士认为，当前房企融资环境只能谈得上“略有宽松”，且2019年起企业进入偿债高峰期，各方面资金压力仍较大，这也是全国土地市场未能持续全面回温的原因。

　　上海易居研究院专家委员会主任庞元指出：“小阳春行情是否可以持续，关键看今年4月和5月的表现。近期的楼市数据，部分是支持这个判断的，部分则是不支持的。从市场参与的策略角度看，包括个人购房者、开发商和其他市场参与主体，既要研究房地产微观和宏观数据、金融贷款和城市发展数据，又要研究各类政策调整背后的信号意义，这样才可以形成精准的市场判断和更优的策略安排。

　　张大伟则认为，核心还是看信贷政策的宽松程度，另外最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，还有非普通住宅的认定标准。这几项政策一旦变化，市场将出现明显反弹。

    (房掌柜整理自证券日报、中国网财经、每日经济新闻、中国证券报)