胡葆森：建业地产会走出河南的 以轻资产模式走出去！

以下为建业地产股份有限公司2018年度业绩发布会现场问答实录：

现场提问：2018年建业合、联营公司溢利减少甚至处于亏损状态，预计这些项目盈利的周期还有多长？目前合、联营项目数量大概是多少？能否说一下大概情况？

胡平：2018年，我们合营联营这块有110多亿的营收，在2019年会体现为投资收益，合营联营总共的项目个数大概是5个。

另外，盈利比2017年是有一些下降，主要是因为项目开发周期的问题。

现场提问：现在进军河南的外地房企也有很多，请胡总谈谈对此有何看法？未来建业地产的机会在哪里？

胡葆森：2002年，建业在河南做了“一个省”的优化战略，到今年年底已经18年了。我觉得这个战略是否正确的要从几个维度上看：

第一，企业是不是一直在进步，业绩是不是一直在增长。如果一个战略把企业导入了业绩持续下滑的境地，说明这个战略是有问题的。但现在回过头来看，过去18年，我们的业绩发生了翻天覆地的变化，2002年我们走出郑州时，销售大概2个多亿，但今年，我们已经开始想1000亿这个事了。

第二，市场有没有封顶的时候？在竞争逐渐加剧的这几年，我们的排名是持续提升的。我们前些年曾经下滑到六七十名，那时候我们的房子卖五六千块钱，人家的房子卖到两万三万，在深圳能卖到十万以上，所有有人说我们的劳动生产率低。

第三，我经常跟任志强任总开玩笑说，“我们地里种的是红薯，你们家地里种的是大麻，”但是我说“灾荒年来了，吃红薯也饿不死人”。我们现在的劳动生产率偏低，但是在河南城镇化不断加速的过程中，我们的业绩不断往上提升，我们的排位一直往上提。

截止到2018年年底，中国房地产行业的前三十强，除去一两家以外，基本上快到齐了。在这种情况下，我们的市场占有率在不断提升，我们的销售额在不断提升，我们的房价依然是最高。

所以这就说明了，我们的文化自信、战略自信和品牌自信不是无中生有的，因为这些自信必须在市场上转化为一个企业的生产力。当然，品牌自信一定是有支撑点的，从管理学的角度，品牌的支撑点就是产品、服务和信用。

企业有没有竞争力，主要还是看面对着残酷的竞争的时候，能不能守住自己的根据地。我经常说，河南是我们的阵地，也是我们的根据地，能不能守得住，护城河挖得够不够深，城墙筑得够不够高，就说明你的根据地是不是够坚固。

比较欣慰的是，从过去几年的发展来看，我们的市场占有率不断提高，从2016年的不到4%，提升到2018年底的9%，两年多的时间，市场占有率提升了一倍。今年如果不出意外，市场占有率有可能突破10%，再用三年左右的时间，希望在河南市场的占有率能够达到或者接近15%。

现场提问：今年的合约销售的目标提升了18%，比去年的40%低，是不是太保守了？你怎么看内地房地产市场的前景？怎么看内地的房地产税？

袁旭俊：销售目标方面，2013年我们的销售规模134亿，2018年销售规模724亿，这五年的复合增长率有40%，我们近两年的复合增长率是88%。企业会根据整个时间波段、整个周期，对目标进行调整，我没有看到哪一家房企每年的增长率都在80%-90%，肯定会根据时间的不同做出适当的调整。

去年年初的时候我在这里讲过，经过2018年的努力，希望我们的市场份额能够占到7%到8%，但去年末，我们的市场份额已经达到了9%，也就意味着全年整体业绩的表现是高于年初的整体预期的。所以我们今年制定指标的时候还是一贯地采取比较稳健的策略，上升的幅度是20%左右。董事长前面也讲了，到今年年底，希望我们的市场占有率能够突破10%，我相信整个结果一定比现在的预期要更好一些。

内地房地产市场方面，我对我们河南市场还是充满信心的。首先，河南市场这几年的增长率是超过全国的增长幅度的。它目前的城镇化率只有51.8%，全国的城镇化是59.6%，与全国的城镇化率的平均水平还差了7.9个点，这几年它的城镇化率呈现追赶的进度。

其次，在整个中原城市群的建设中，河南郑州正在建设国家中心城市，它的“米”字形的交通等等带来了诸多的利好，也利于整个河南省、整个郑州本身的发展。所以结合未来的形势，和我们的省域化的战略，我相信整个市场未来还是向好的。

我觉得房地产税还会有一段时间，因为这是中央去制定的，这个政策到底何时出我们不敢妄议，但是我相信应该是在一个合适的时间出台，短期内我觉得还是会比较困难一些，中长期来说，如果房地产税法出台，对整个市场的规范是有好处的。

现场提问：公司的合同销售额和轻资产的销售额增长很快，毛利率也有34%，但是公司的净利率水平还没达到10%，想问问公司在提质增效方面有没有什么明确的计划？地产方面，建业还是聚焦深耕河南地区，未来，多元化渠道是否也在河南境内？会不会走出河南，布局全国？

胡平：我来回答第一个问题。首先，它受一些期间费用的影响，还有一个是税。期间费用是跟着销售额来走的，我们下降了销售额期间费用，但由于受会计准则的影响，今年的结算金额不高，所以这对我们的利润影响比较大，毛利到净利之间也会有影响。

当然，我们内部也对费用的精细化管理提出要求，要在规模扩大的同时把费用的管理做得更精细。

胡葆森：会不会走出河南？去年还不好说，但现在可以说：会，但是有条件。

去年12月28日，我们和河北省邢台市的一个企业签订了战略合作协议，合作开发邢台市的一个小镇。去年12月28日作为标志，建业算是走出河南了。你可以看到：

第一，我们扩张了市场半径，邢台离郑州不到400公里，这里有一个半径的要求。我们不会一下子跑到黑龙江去，也不会一下子跑到青海、新疆、西藏去，这个半径主要根据自己的管控能力来确定。

第二，产品的形态是以中原文化小镇的形态去做的，把中原文化的资源积极输出。

第三，我们是以轻资产的模式输出，股份不会超过20%，所以对我们的投资压力不会很大。

所以这也算是走出河南了，这个公司叫“中原建业”，今年开始独立运作了。

现场提问：今年的毛利率有30%多，公司对明年的毛利润水平有怎样的预期？重资产的销售目标是635亿，那么，轻资产的销售目标预期是多少？刚才董事长说考虑千亿的市场，这个千亿的市场是重资产的目标，还是轻重资产的目标？

胡葆森：轻重加在一起。

袁旭俊：今年的毛利率34.4%，应该算是比较高的，第一，我们在2019年也给自己定了一个初步的目标，2018年已售未结还有399亿，针对这399亿，我们的毛利率基本上是26.5%左右，合营的还有超过110亿的已售未结，毛利率也是在27%-28%左右，未结部分在2019年、2020年、2021年会分别进行结算。

第四，我们轻资产的毛利率是91%，未来基本上能够保持这个利润的水平。2019年的销售部分，应该会维持在25%左右的毛利水平。通过这几个毛利的相加，我觉得2019年的整体的毛利会在30%左右。

关于整体目标。去年年初我讲到这两三年公司会保持50%左右，今年我们调整了目标，在30%左右。

所以2019年，我们基本会达到900亿左右。但因为整个市场是有所变化的，如果市场支持，我们到中期有所调整的话，就像前面董事长讲的，一千亿是我们的愿望，这里面是含了我们的重资产和轻资产这两块的业务相加的。

（房掌柜整理来自观点地产网、蓝鲸房产）