【新晋千亿房企】阳光城：隐形并购王重仓粤港澳大湾区

【导语】2018年，上市房企出现了不少“千亿新秀”。阳光城（000671）就是其中爆发力较为强劲的一家。素有“并购王”之称的阳光城，2018年厚积薄发正式跨越“千亿”门槛，合约销售金额达1628.56亿，成为新晋千亿房企中爆发力强劲的选手之一。

据业绩报告披露，2018年阳光城合约销售金额达到1628.56亿元，其中权益销售金额为1183.25亿元，合约销售面积1266.38万㎡，权益合约销售面积895.11万㎡，成功突破千亿大关。而事实上，早在2018年9月，阳光城集团便对外宣布，公司销售金额已破千亿元。

 从报告其他指标看，阳光城2018年成绩单也比较乐观。2018年阳光城实现营业收入564.7亿，同比增长70.28%，实现净利润39.06亿，同比增长75.31%，实现归属上市公司股东净利润30.18亿，同比增长46.36%。

 负债方面，阳光城在去年明显降低，具体表现为：扣除预收账款的资产负债率为60.84%，同比下降6%；有息资产负债率42.75%，同比下降10%；净负债率降至182.22%，同比减少70%，依然高于行业平均水平。

 整体而言，阳光城相较于往年“高增长”、“高负债”并行，2018年其财务状况已有所改善。其年报也显示，“加大去化量、保证供货量、追回款”是阳光城一年来的工作重点。保持规模增长的同时，多方强化财务杠杆合理运用，才能更好应对市场风险。

土储达4418万平方米强力助推

阳光城2018年房地产业务出现爆发式增长，除了管理层因素外，与其近几年大刀阔斧的拿地布局不无关系。

 2015年，是阳光城加杠杆补库存高速扩张的分水岭。当年，阳光城新增土地储备约315.33万㎡，同比2014年大涨790%。2016年，阳光城通过并购、招拍挂等方式，年度新增土地储备已接近千万平大关。

数据来源于阳光城历年年度报告，仅供参考

从土储布局、质量看，2015年之后，阳光城在继续深耕大福建、京津冀、长三角区域的同时，也把目光慢慢转向珠三角、内地城市，主要以一二线城市为主，同时覆盖核心区域周边发展潜力大的三、四线城市，从而实现了全国一二三线城市的广泛覆盖和平衡布局。截止至2018年末，阳光城土地储备已累计达4417.77万㎡。

土地储备是房企销售额的先行指标。大量优质的土地储备，为阳光城突破千亿销售额提供了底气。

并购之王拿地速度放缓

“并购之王”是业界给阳光城贴的标签。据历年年报数据披露，阳光城自2015年之后一直保持比较高的并购率。

数据来源于阳光城历年年度报告，仅供参考

据掌柜财经观察，2016-2018年期间，阳光城通过并购方式增持项目地块130宗，以权益对价743.53亿增持并购项目建面约2419.01万㎡，占3年年度新增土地建面4331.95万㎡的55.84%。也就是说，近3年阳光城快速扩张，并购是其拿项目的重要手段。

尤其是2016年，当年阳光城通过招拍挂拿下的地块，累计不过141.9万㎡。而通过并购，其获得的土地储备竟高达835.9万㎡，占年度新增土地储备的85.49%，约为招拍挂的6倍，堪称“隐形的收购狂人”！

而从纵向分析，虽然并购依然是阳光城增持土地的重要一环，整体却呈放缓趋势，其并购增持的土地储备占比，从2016年的85.49%到2017年的53.14%，再到2018年的38.18%，明显呈递减趋势。

2018年末，阳光城土地储备累计4417.77万㎡，年度新增土地约1333万㎡，同比2017年新增储备减少34%，拿地步伐已经明显减缓。

重仓布局粤港澳大湾区

阳光城的土拓战略，有很明显的阶段特征。

作为闽系上市房企，阳光城2015年之前布局主要以大福建、长三角、大西北为主。2016年，阳光城通过并购四进广州，同时通过招拍挂在东莞、佛山拿地，首次公开进入珠三角，填补了华南市场的空白。

数据来源于阳光城历年年度报告，仅供参考

从阳光城近3年的累计土地储备情况看，长三角、珠三角、内地战略城市是其近年战略布局重点，尤其是内地城市，充分体现了其“3+1+X”的区域布局。

早在2016年，阳光城便将全国区域布局战略升级为“3+1+X”战略，即在深耕大福建，加码长三角、京津冀的基础上，将重点投资珠三角的计划稳步推进，产业布局逐渐延伸至珠三角腹地。

与分散的西部战略城市相比，同样增持土地明显、重点布局的珠三角区域，阳光城拿地目标则比较集中，主要分布于广州、深圳、佛山、东莞、中山、江门等粤港澳大湾区城市。据掌柜财经统计，截止至2018年末，阳光城通过并购、招拍挂形式，在粤港澳大湾区九城共布局有19个项目，累计计容建面约756.21万㎡，其中并购所得占87%。

2019年，阳光城业绩目标锁定在1800亿。截止至2018年末，阳光城在珠三角区域可售建面仍有656.91万㎡，将会是其未来几年的重要利润增长点之一。

 高增长背后的隐忧

依靠加杠杆来加速扩张，是许多新晋千亿房企的惯用模式，早被行业贴上“高增长”和“高负债”标签的阳光城也有这方面的隐忧。

为追求快速增长，近几年阳光城不断通过招拍挂、并购增持土地，尤其是招拍挂方面，高溢价拿地不仅压缩利润空间也导致有息负债急增。2018年，阳光城有息资产负债率降至42.75%，同比减少10%，净负债率降至182.22%，同比减少70%，但依然高于行业平均水平。

另外，阳光城2018年净利润率为6.92%，虽然同比略有上升，但在行业主流房企水平中并不算出色。在3月中的业绩发布会上，阳光城执行总裁朱荣斌也表示了对净利润率的不满，表示因过去的基础比较差，2018年结转的多是2016年的项目，当时的项目售价和盈利相对弱，没有达到预期。

据掌柜财经了解，阳光城三费支出在2018年均有不同幅度上涨，其中销售费用同比增长82.90%；管理费用同比增长34.06%；财务费用更是大增379.76%。三费的大增在无形中吞掉了阳光城的利润。

另外，同比提了12个百分点达7.94%的高额的融资利息，也是吞食阳光城利润的幕后推手。业绩发布会上，阳光城执行副总裁吴建斌就表示，他对目前公司平均融资成本近8%这个结果并不满意，指出今年前两个月融资形势比去年明显好很多，“相信今年最终融资成本会降到7.5%之内。”

进阶千亿房企，只是开始。随着宏观经济的变化、地产行业下行，以及整体融资环境的收紧，如何提升企业抗风险能力，保持发展速度与财务杠杆的平衡，是阳光城较长一段时间的重要课题。