绿地长租公寓:拍地盖楼重资模式 土地资金成扩张瓶颈

作为房企中的国企代表之一，绿地2017年年初宣布进军长租公寓领域。此后将近两年时间内，市场上鲜有绿地长租公寓具体消息传出。直至2018年12月7日，绿地旗下首个长租公寓项目——上海漕溪路长租公寓宣布开工，这也标志着绿地长租公寓战略在上海正式启动。

2019年3月，绿地在其长租品牌发布会上透露，至2019年底绿地长租公寓运营管理规模将达上万间，未来三年内达近五万间。

不同于其他品牌房企以盘活自身存量资产或外部包租、收购房源、委托经营等模式，绿地的长租模式现阶段以直接拍下租赁住宅用地开发经营为主。对比之下，绿地长租模式资产属性更重、开发回报周期更长，土地和资金成为其扩张步伐缓慢的主因。

四大产品线落地

与其它品牌开发商多年前大规模布局长租公寓市场相比，绿地进军该领域的的步伐相对较慢，但在绿地内部则认为 “现在入局时机刚好”。绿地董事长张玉良也曾向媒体表示，绿地之所以没有那么快推进，除了比较谨慎，也是想对市场、政策了解更多后，再逐渐深入，把租客需求、产品研究得透彻些更契合市场的需求。

2018年12月绿地首个长租绿地公寓项目开工，2019年3月绿地长租公寓品牌正式发布，近半年来绿地长租公寓布局开始加速。掌柜财经了解到，根据细分市场差异化需求，绿地衍生出独具特色的四大长租公寓品牌，分别是铂瑞服务式公寓、铂骊服务式公寓、铂派青年公寓、铂派企业公寓。

△绿地四大长租公寓品牌

掌柜财经梳理其产品定位可以发现，其中铂瑞产品定位高端，主要选址在一线城市核心。铂骊产品定位中高端，主要选址在强二线城市核心。铂派两大品牌线分别针对白领及蓝领，选址一线城市非核心地铁周边，二、三线城市核心或城市副中心等。

此外，绿地长租相关负责人向掌柜财经透露，绿地长租公寓将充分结合其多元化产业综合优势，如运营上将引入绿地的零售、酒店、消费、康养、汽车、物流等多产业要素，形成其特色市场竞争力。

上海落地四项目 无开业房源

从产品发布来看，绿地长租公寓涵盖了高、中、低端租房需求，规划全面且丰富。相较于其他房企采用收购项目或代运营形式发展长租市场，绿地发展长租公寓主要有两种形式：一是自己竞拍长租公寓项目用地，自己持有运营;另一种是将绿地开发已卖出的资产从客户手上租回，再做长租公寓项目，两种模式均是资金投入巨大，回报周期极其漫长。

掌柜财经整理发现，除了早先媒体有报道雄安等地有绿地公寓项目规划外，目前绿地已确定下来的长租公寓项目全都位于上海，其他城市布局暂无消息。对此，绿地商贸集团董事长、总经理薛迎杰曾表示，目前绿地已经确定下来的长租公寓项目都位于上海，但绿地也在关注在其他一线城市布局的机会。

目前，绿地长租公寓在上海已明确落地的四个项目分别是徐汇区田林漕溪路项目，青浦康欧路项目、嘉定新城项目和宝山区桃浦社区项目。值得一提的是，漕溪路项目和宝山桃浦社区项目均是2018年通过土地公开市场上获取。

漕溪路长租公寓

其中，绿地漕溪路项目规划建筑面积2.9平方米，房间数约为600套。绿地青浦康欧路项目，地块总面积约13万平方米，项目包含养老社区、康养酒店、长租公寓等形态。绿地嘉定项目总建筑面积近17万平方米，计划建设长租公寓总套数约2400套。绿地宝山桃浦长租公寓项目规划建筑面积约6.5万平方米，预计2020年底建成。

这距离其品牌发布时宣称的2019年运营管理万间规模的差距十分悬殊。针对于此，掌柜财经致电绿地酒店旅游集团公寓管理部总经理戴伟强，但未得到明确答复。

土地和资金掣肘发展速度

绿地董事长张玉良在一次采访中曾表示，长租公寓主要的成本在土地和资金，对于绿地长租公寓的扩张更是如此。“因此获得成本较低、交通方便的地块，是长租公寓取得成功最主要的前提。可是这种情况又面临着一些矛盾：位置不错的地块，土地成本可能会很高。”

以2018年绿地从公开土地市场获取的两块租赁用地为例，徐汇区田林街道地块成交总价约2.3亿元，楼板价超万元，宝山区桃浦社区地块总价约3.529亿元，两块地总耗资超过5.8亿元，再加上前期建设装修成本以及后期的运营成本，拿地开发模式注定了其所动用的资金量将远远大于直接收购项目或包租等重、中资产模式，这也是绿地长租公寓发展缓慢的主因之一。

此外，在品牌开发商长租公寓规模化扩张阶段，时间就是成本，上述两项目的入市时间分别定为2019年年底和2020年，其建设周期也远长于其它长租品牌拿项目的之后的改造时间。

不过，拿地开发长租公寓模式也有明显优势，无论是户型还是各类硬件条件，拿地新盖物业都更适合长租公寓本身居住的需求，对比改造物业其未来潜力也更突出。对此，薛迎杰透露：“绿地推出的长租公寓项目也大多会采取新盖的形式。”