第一太平戴维斯：2019年第二季度广州房地产市场概述

广州甲级写字楼市场

2019年第二季度，广州甲级写字楼市场无新增供应入市，总存量与上季度持平，仍为505.7万平方米。

整体而言，尽管市场参与者对一些外部经济因素的顾虑升级，如中美贸易争端的升级及其对国家和本地经济表现的潜在影响，但本季度广州甲级写字楼租赁市场需求仍维持平稳。

全市空置率环比下降0.8个百分点至4.1%，平均租金环比下跌0.2%至人民币每平方米每月181.3元。

珠江新城空置率环比上升0.1个百分点至4.9%；平均租金环比下跌0.4%至人民币每平方米每月205.6元。

琶洲空置率环比下降5.1个百分点至3.6%；平均租金环比上涨0.2%至人民币每平方米每月150.4元。

某些专注于房地产领域的大型内资企业在写字楼租赁市场上十分活跃，大量吸纳新增写字楼供应，致使琶洲等子市场的去化速度远高于预期。

展望

预计2019年下半年广州市甲级写字楼市场将有七个新项目入市，届时将为市场带来约32.9万平方米新增供应，全市空置率料将有所上升。

在外部经济疲软等因素的影响下，预计2019年下半年广州市甲级写字楼市场或趋谨慎乐观，全市写字楼租金增幅将有所放缓。

广州零售市场

2019年第二季度，位于黄埔的萝岗奥园广场开业，为广州零售物业市场带来4.5万平方米新增供应，全市优质零售物业存量扩大至约518万平方米。

截至季末，全市优质零售物业市场空置率环比上升0.4个百分点至8.8%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别环比上升1.1和0.3个百分点至7.3%和12.1%。

全市优质零售物业首层平均租金环比增长1.5%至人民币每平方米每月753.5元，其中核心商圈及非核心商圈的首层平均租金环比分别增长1.7%和1.4%，至人民币每平方米每月1,647元和人民币每平方米每月434.4元。

展望

预计第三季度将有三处优质零售物业入市，分别是位于增城的增城合生汇、位于白云的嘉禾金铂天地和位于天河的美林M.LIVE天地（一期），共计为市场带来53.8万平方米的新增供应。

预计2019年下半年将有10个新购物中心进入广州零售物业市场，为全市带来134万平方米新增供应，这些新增供应主要集中于非核心商圈，如萝岗和增城。

充足的土地供应、逐步完善的基建和不断增加的人口将助益非核心商圈吸引更多发展商建设更多零售配套以服务周边住宅。就此而言，非核心商圈将给零售商带来更多发展和扩张的机会。

广州住宅市场

根据广州市规划和自然资源局3月22日公布的《广州市2019年建设用地供应计划》，剔除回迁及安置房后，广州市全年供应商住用地共96宗，共计面积578万平方米；其中可进行公开招拍挂的商住用地共计72宗，白云、番禺、南沙位居前三。

第二季度，全市住宅供应面积同比下降29%至约130万平方米；成交面积同比增长16.5%至约206万平方米。同时，广州住宅物业市场呈稳定增长态势，全市成交均价同比上涨25.3%至人民币每平方米28,937元。

展望

就市场调控政策而言，广州政策环境未见放松迹象，预计下半年整体政策环境仍以维持稳定为主。就信贷政策而言，5月银监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》旨在从资金源头上遏制房地产市场过热，房地产金融仍为重点监管对象，房企融资环境偏紧，下半年房贷利率或将回升。

根据《广州蓝皮书：广州经济发展报告（2019）》，2019年全市新增货量或达九万套。加之下半年房企将迎来业绩冲刺，加紧推盘节奏，市场供应或将推高。

广州市住宅市场需求稳固。在政策环境稳定的情况下，下半年市内投资及改善型需求将逐渐释放，预计后市住宅价格将以稳定增长为主。