最贵3.2万/㎡！2019上半年东莞各镇街房价再上新高度

2019年上半年刚刚结束，东莞楼市慢慢热了起来。

这边土拍大战打得热火朝天，供需关系出现平稳迹象，但那边房价却在偷偷地上涨，开始进入“作妖”模式。

 

东莞新房全市均价一路飙升

 

2019年上半年，东莞1-6月的房价一路飙升。

供需关系之下，也决定了东莞的房价走向。

据合富大数据显示，2019年上半年，东莞新建商品房签约金额约599亿元，同比增加13%，其中，住宅合计签约462.2亿元，同比增加19%。

在“房住不炒”的大背景下，东莞政策没有丝毫放松，市场平稳发展，东莞上半年的房价盘踞高位——均价19469元/㎡，为历年来最高，同比2018年的16968元/㎡上涨15%。据悉，这个均价还是有限制网签等因素影响，若按购房的实际成交价，估计市整体均价还会更高。

今年东莞楼市成交额上涨2成，不仅是市场整体成交形势向好，而且房价也连续4个月保持上涨，东莞全市均价徘徊在20000元/㎡的关口。

 

6大片区81%镇街房价同比上涨

 

在这33个镇街中，24个镇区上半年房价超过16000元/㎡，12个镇区进入20000元/㎡关卡，整体态势稳中略升。值得注意的是，81%镇街均价同比全线上涨，涨幅最高的是长安、凤岗、南城和麻涌，由个别高价项目拉高所致。

基于东南临深片区临近深圳，价格也相对稳定，2019年上半年区域均价为22074元/㎡，其中，片区中成交均价最高的明显非凤岗莫属，均价32488元/㎡，也是同区域同比涨幅最高的，余下的塘厦、清溪和樟木头的同比涨幅在5%以内。

除去东南临深片区，均价最高的就要数城区片区了，2019年上半年均价为21592元/㎡，城区片区的房价之所以会这么高，主要是由于中心城区的高端项目支撑起高房价，对于城区片区的洼地——高埗、石碣而言，从1月到6月的新房均价基本上是稳步上涨，而主推的刚需盘——万科第五城、卓越弥敦道更是博尽眼球，成了城区片区的销量王。

同样作为“政策”宠儿的滨海片区与松山湖片区，新房均价都破“2”字头，分别是21317元/㎡和20583元/㎡，但同区域镇街的表现出现两极分化。

比如，长安、虎门、厚街、松山湖的房价波动较大，主要受政策影响，特别是虎门和长安，在粤港澳大湾区的规划纲要出台后，不少项目提价，镇街房价明显上扬；剩余的镇街房价波动不大，稳中有升。

对于同属洼地的东部产业园片区来说，均价16467元/㎡比水乡新城片区15821元/㎡高是有原因的，毕竟，谢岗是该片区中唯一一个房价处于20000元/㎡以上，主要是受到别墅等高端项目成交所拉高，而且谢岗无论在供需方面都处于东莞市最低位。

随后，我们来说说洼地之王的水乡新城片区，上半年新房均价为15821元/㎡，与该片区的房价趋势波动较大，各镇街之间的差距也逐渐缩小，向区域均价靠拢。

从涨幅来看，今年上半年的房价涨幅均在3-30%之间，其中3-20%涨幅的镇街占了将近7成，基于2018年上半年东莞房价基数较低，导致同比涨幅较大，虽然房价还在上涨，但涨幅明显在缩小。

 

地价支撑房价上涨

 

回顾2019年上半年东莞的地市，尤其是看地块的可售楼面价，你总会嗅到地价上涨的气息。

按理说，“面粉贵过面包”，指的是地价很高，已经逼近房价，恰巧东莞就出现那么一宗地块，可售楼面价都已超20000元/㎡，说的就是2019年上半年出让的南城商住地，最终被鹏瑞以“236000万元+自持面积100%”将地块收入囊中。

地价”支撑房价上涨是必然的，如今的地块拍价不断走高，房价也将水涨船高，东莞不少镇街房价突破20000元/㎡，甚至超30000元/㎡。

另外，过去几年的高价项目也逐步入市，市场上定价高的项目越来越多。

比如说，万科翡翠东望、万科滨海大都会、松湖悦府、万科金地天空之城、中海云麓公馆、中海莞府等项目均价接近或超30000元/㎡。

而2019年上半年，东莞17镇街合计开盘/加推项目31个，主要集中在临深片区的清溪、塘厦和滨海片区的虎门、沙田。据悉，实际开盘量同比明显缩减，但销售率回升。

根据2019年上半年新开盘的项目来看，去化率的表现却差强人意。部分全新项目以低于市场预期价格开盘得以热销，说明东莞购房需求还在，但也有部分全新项目，由于项目的定价都远高于镇街均价，去化不理想。

很多人都认为，去化率不理想，很大程度都取决于项目的定价，而地价则是房价的决定性因素。

目前，东莞新房全市均价已经连续2个月突破20000元/㎡关口，就连2019年上半年全市均价都接近20000元/㎡了。

 

下半年竞争更加激烈 房价有望回落

 

新一轮角逐已经开始，合理定价已成项目入市的关键，为此，不少开发商都处于一种探市状态，商品房备案价调整频繁就是其中的表现之一，备案价基本调整后将更贴近市场。

据瑞城搜统计数据显示，下半年东莞市将有53个项目集中入市，预计住宅潜在供应面积约292万㎡，其中，塘厦、沙田、虎门总可售量皆超50万㎡，市场去货缓慢，市场竞争压力大。

据中原统计数据显示，2019年下半年，品牌房企潜在供应量占全市总供应量约51%，同比去年微涨3%，而品牌房企抢夺市场的架势将越演越烈，竞争也上升到白热化程度。

对于2019年下半年入市项目而言，合理定价才是项目热销的王道，低价开盘现象将增多，以价换量或将成为下半年东莞楼市的主旋律。

由此可见，下半年市场竞争将更加激烈，相较于上半年前十榜单，下半年或有多匹黑马脱颖而出，进入2019东莞东莞楼市龙虎榜。