中原：成交量受新政搭末班车影响 签约量剧增

一、 一周楼市观察

本周商品房供应总面积42212.96㎡，供应套数为185套，其中普通住宅有万科•虹溪诺雅二期；商铺有中惠•珺庭；别墅有中信•森林湖三期、沿海•丽水佳园三期。

商品房成交总面积11.85万㎡，环比上升47.79%，同比下降21.11%，合计1154套，日均成交164套，环比日均增加近50套；其中住宅成交了10.49万㎡，环比上升42.31%，同比下降27.44%，合计978套，成交量受新政搭末班车影响，签约量剧增。

本周东莞市普通住宅成交面积为100337㎡，成交套数998套，成交均价为6370元/㎡，价格环比下降10.96%。从签约前十名项目可以看出，成交的户均面积有所下降，这主要是有部分开发商赶在“五一”前加推了新品，抢占先机，而这些户型大多数以普通自住为主的中小户型，如黄旗印象、精英世家等等，加上定价相对理性，因此成交也较理想。随着新盘陆续上市，累积的刚性需求蓄势待发，预计中小户型成交量还有一个好的延续。价格方面由于现阶段有效供应比较偏紧，因此暂时调整的可能性不大。

本周全市共签约别墅27套，签约面积14979㎡，环比上升58.31%；签约均价为14002元/㎡，环比上升6.6%，本周别墅成交环比有所增加，但相比一线城市豪宅热来说，东莞的客户要理性多了。上周别墅以南城的中信•森林湖三期、松山湖的锦绣山河、大岭山的新世纪•领居分别以成交4套、3套、3套销售量排名前三甲，其中中信•森林湖三期在上周新增供应量较多，其他个盘由于在营销推广上加大了力度因此成交也有所上扬。

上周从网上的签约数据来看，商品房成交量受新政的影响，购房客户为了搭“末班车”因此短期签约量剧增，其中16-17日住宅签约量日均达到200多套，对于东莞来说银行自4月19日基本执行了新政，因此预计市场会进入新一轮的观望期，进而会影响接下来的成交量。上周以深圳客户为主的益田•大运城邦一期再次以136套占据第一的位置。从双休日个盘现场活动来看，市场表现特别活跃，活动内容、形式多彩多样、精彩纷呈，这些活动基本上是开盘前的一个前奏——市场预热，个盘如金莎、金地•博登湖2期等提前入市抢占了先机。但是对于新政的调控，预计开发商也会调整相应的推货策略，但以刚性自住为主的中小户型仍值得期待。

最近一段时间的“焦点”是4月14日，国务院常务会议召开，出台新“国十条”政策严控房价过快上涨。实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。新政提高了首付比率及二套房利率的政策，增加购房资金成本，改变政策环境预期，购房者进入新一轮观望，在短期内可令成交量下降，同时对投资客也是当头一棒。而对于异地炒房也出台了相关政策：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

对市场的影响可以从以下几点分析：一是短期签约量激增，购房者赶搭末班车。二是银行快速反应，政策调控不留缓冲期，市场预期将快速改变。三是信贷收紧购房首付门槛大幅提高。四是整体购房需求大幅下降，观望产生，需求压抑。五是信贷收紧对首次置业影响面超过70%；二次置业60%的购房者都会受到影响；对大户型、合拼户型影响较大，市场影响面超过10%。六是豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业受影响较小。七是信贷收紧对公积金购房影响不大，市场有20%购房群体不受影响。市场趋势预判：一是新一轮市场观望产生，政策调控预期持续。二是供需拐点即将显现。三是量价明显背离，缩量滞涨后预计进入盘整。四是地产龙头股价再创新低，进入第三波调整，楼市调整压力剧增。五是即使大势进入调整，东莞房价的调整空间比较有限。（附：详细解读敬请留意研究部的-----解读《新国十条 》--新一轮房地产政策调控开始）