为了提高溢价、回笼资金,东莞“小别墅”在近两三年来成为别墅市场主流。
实际上,按照相关规定,带有私家花园的低层独立式住宅才是真正的别墅。为了降低总价,市场后来又出现了低层、多层建筑面积在200~300平方米左右双拼、联排、叠加类别墅等。在东莞楼市实行限购、限贷政策后,为了刺激成交,低层、多层住宅改建而成的144平方米以下的经济型独栋“小别墅”开始盛行。
东莞中原战略研究中心统计数据显示,从别墅成交结构来看,7月东莞市场主流依旧是144平方米以下别墅,成交占比从6月的27%上升至32%,回升明显。其因性价比高,总价低比较吸引客户。另外,由于7月个盘集中签约拉动影响,144~200平方米成交占比大幅上升,环比上涨8个百分点。
东莞中原战略研究中心分析认为,“小别墅”能够成为别墅市场成交主力,主要是受到东莞楼市调控政策的影响,市场别墅产品革新;经济型别墅凭借户型小且总价低逐渐吃香,成交占比大幅放量。
为什么房企热衷于开发小别墅?
一方面,“小别墅”能够满足当下市场部分人的需求,销售速度更快;另一方面,低层、多层改建的别墅产品由于溢价率高,回笼资金快,提高利润率而更受房企欢迎。
业内人士介绍,由于房价处于高位,面积越小的别墅越好卖。“小别墅”有类似于别墅的功能,有独立的院子,有露台,而且总价低、首付低,成交效果更好。一名业内人士告诉记者,从总价来看,一套144平方米以下的“小别墅”总价和部分大户型洋房差不多,但首付比例和普通住宅一样只需要三四成。别墅往往又有一个单独的别墅住宅区域、高端的圈层,因此也受到不少私营企业主、小老板的青睐。
与此同时,受到别墅面积小、总价相对较低影响,经济型小别墅的单价相对就会较高。以城区小别墅为例,目前中心城区小别墅的成交价格达到3万元/平方米以上,大部分镇区小别墅的成交均价也达到2.3-2.5万元/平方米。无论是相对洋房产品还是相对大户型别墅产品来说,“小别墅”的单价都要高得多,这也意味着溢价率也更高。为了提高溢价率,房企也热衷于通过开发经济型小别墅来获得更高的利润。
东莞发布禁墅令
2019年8月13日,东莞市资源资源局发布了关于印发《东莞市加强居住项目规划指导意见》(下称指导意见)的通知。重点提到中心城区居住项目内严禁建设别墅,低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。
该通知显示,要根据《指导意见》对居住项目的建设工程设计方案进行审查,符合条件才可发工程规划许可证。8月13日前建设工程设计方案已获批的建设项目,按已批方案进行建设。
政策将按照高低有别、分类处理的原则对居住项目内住宅建筑进行分区域,分类型管控。
其中,中心城区(南城,东城,莞城,万江)、轨道交通TOD地区等高密度发展区域,为重点地区严格管控,禁止规划布局层数低的住宅。
但对一般地区适度管控,为保持正常延续性、适应市场客观需求,允许规划少部分层数低的住宅,同时通过限制该类住宅规模。
居住项目内严禁建设别墅。低层多层住宅严禁变相建设成别墅。
早在多年前,国家已出台“禁墅令”,此处别墅指的是带有私家花园的低层独立式住宅,双拼、联排别墅应运而生。如今,《指导意见》又特别强调,居住项目内严禁建设别墅,低层及多层住宅严禁变相建设为别墅,提出低层和联排式住宅户型设计,应与别墅又明显区别。
(整理自广州日报、房掌柜东莞)
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