金九开局东莞房企嗨起来 多盘房价不降反升

踏入“金九”，在成交量持续下滑的情况下，上周（20190902-20190908）东莞新增供应大幅回暖，城区片区与东南临深片区首次备案房源有577套，那么 ，在“金九银十”期间，东莞能否打一场漂亮的翻身仗？

供需：上周住宅供应回暖，环比大涨62%

上周，东莞新增供应1135套商品住宅，其中，皇马郦宫、凤岗碧桂园、虎门印象、碧桂园北岸花园、清溪金茂逸墅、卓越弥敦道等7盘供应1101套洋房，环比上涨62%，供应面积121707㎡。

值得关注的是，清溪金茂逸墅是市场上的纯新项目，初步入市的141㎡高拓展大庭院的别墅和113-128㎡洋房，据悉，上周清溪金茂逸墅的2号商业住宅楼的68套113㎡洋房备案，备案均价为19732元/㎡。

在供应持续增长的情况下，或许“金九”能拉动东莞的内需。

据数据显示，东莞上周成交749套住宅，环比下滑40%，面积达8.3万㎡，主要集中在沙田、石碣和麻涌，成交远低于供应，供需关系放缓。

其中，卓越弥敦道以58套的货量荣登上周洋房的销量冠军， 近期卓越弥敦道持续供应，货量充足，成交均价17100元/㎡略高于石碣市场均价16243元/㎡。

在片区方面，上周东莞只有城区片区成交量上涨，成交了1.58万㎡，环比上涨21%；其余片区的成交量都有不同程度的下滑，环比下滑幅度在8%-61%之间。

市场：开发商纷纷发力，“金九”抢滩大战已打响

“金九”这个传统楼市旺季，同比往年略显失色，成交出现下滑的迹象，开发商一直都持谨慎态度，没有大批量推货入市，对市场仍抱观望姿态，近期主要以暖场活动和打折促销活动为主。

上周，东莞的常规楼盘活动不多，如：达鑫•滨江新城十周年发布会、沙田碧桂园开销售中心。碧桂园万象松湖泊樾湾、融创•玖玺台、丰华珑远翠珑湾等项目纷纷加推新品，促使产品加快销售步伐。

东莞市场最近让利幅度增大，就在上周，碧桂园狮子洋、嘉华星际湾、金地风华等项目推出“特价单位”、“限时团购优惠房源”来刺激“金九”市场，拉动内需。

在暖场活动方面，由于临近中秋佳节，小编发现多个项目的营销中心以美食为主题，推出一系列迎中秋活动。

价格：首次备案房源批量入市，主要以洋房为主

目前，东莞楼市均价在19255元/㎡浮动，各片区出现备案上调的现象，在“金九”的黄金时期，开发商上调备案价，集中推货入市。

在首次备案方面，上周东莞有6个盘进行备案，合计577套房源，主要是洋房。东城碧桂园、万科首铸翡翠东望、元鼎雅居在上周备案超百套，预计在“银十”前后会推出市场。其中，上周首次备案房源主要集中在城区片区和东南临深片区，各区，城区片区备案价基本稳在25000元/㎡以上，但个别楼盘备案价低于17833元/㎡，而东南临深片区备案价是在19000-30000元/㎡这个区间。

在备案价格调整方面，主要是寮步的家和时代花园大批量上调备案价，而道滘和塘厦也有个盘批量调整备案价。

寮步的家和时代花园，上周共计309套99-147㎡洋房上调整备案价，上调幅度5%。据了解，寮步近半年的网签均价为21768元/㎡，家和时代花园的备案价略高于市场网签价，估计这批房源将在“金九银十”期间入市。

道滘的文一居，上周有30套房源调整备案价，调整后的价格为19756元/㎡，普遍上调5%，户型为88-107㎡三房，据悉，文一居在售的是非毛坯房，早前在售均价为17000-18000元/㎡。

塘厦的侨信云起为批量调整，27套122-148㎡洋房上调备案价，上调幅度为5%，调整后价格约为26903元/㎡。据悉，侨信云起目前在售122-145㎡四房带装修住宅，均价23000-26000元/㎡，而这批房源的备案价略高于市场在售均价，估计也会在“金九银十”期间入市刺激市场。

此外，其余调价的各个项目都只是零星几套房源的调整，应该都是特殊房源或异常备案重新调整。

土地：本周迎来2宗土地出让

东莞上周没有商住地出让。

本周迎来9月首宗商住地+首宗商服地。

9月11日，东莞将迎来备受关注的松山湖商住地，该地块位于松山湖大学路与环湖路交汇处西南侧，以总价187566万元起拍，占地50017.36㎡，最大建面高达125043.4㎡，容积率1.0＜R≤2.5。

值得关注的是，该地块需配建7900㎡公共配套设施+35000㎡人才住房（定价9500元/㎡）+商业用房，若忽略人才住房、商业、公共设施等，则起拍楼面价15000元/㎡，最高楼面价约为18722元/㎡；若扣除“人才住房+公共设施+商业用房”，无论商业自持面积是3%还是5%，楼面价23927元/㎡起拍，最高楼面价都在30000元/㎡左右。

截至出稿时间，尚未有房企报价。

另外，9月12日，滨海湾新区商服地入市，地块占地面积超过10万㎡，容积率1.0<R≤5.0，建筑面积超过50万㎡，以15亿起拍。

除此之外，当天滨海湾新区还有3宗M0新型产业用地，最大的一宗占地面积达22.26万㎡。

值得关注的是，滨海湾新区出让的地块都设置了种种门槛，例如：只接受东莞注册登记，住所在滨海湾新区的企业法人单独拍地；竞得者均需签署项目投资效益协议书，对投资和产出都作出的严格的规定，其中对I类专利的产出尤为看重。从地块条件可以看出，东莞土地拍卖已经从过去的粗方式批发，已经进入精细式打理，未来土地产出附加值翻倍增长也不是一件奇怪的事情。