制度、人口与城镇化的多方讨论：如何践行“居者有其屋”

10月20日，北京大学经济学院、华夏新供给经济学研究所于北京召开“2019年第三季度宏观经济形势分析会”，就中国房地产创新制度供给进行了讨论。

如何实现居者有其屋？华夏新供给经济学研究所首席经济学家贾康多次提到了重庆的房地产税改革试点，并指出应该建立起中国房地产长效机制。

制度改革层面，贾康认为至少涉及四方面改革。一是土地制度改革，解决“合理供地”；二是住房制度改革，统筹政策保障房与市场商品房“花插着建”；三是投融资制度改革，除供需双方的商业性支持之外，增加PPP等政策性支持；四是住房保有环节的房地产税制度改革。

人口与住房层面，北京大学国民经济研究中心主任苏剑以基于医院活产婴儿的数据为例，提出了对人口数据的质疑。他认为，目前中国的新生儿人口数量是虚高的，结合人口看房价，自2018年4月至2019年3月来，成都、郑州、无锡、天津、石家庄、广州、青岛的房价均下跌逾10%。

中国民生银行研究院院长黄剑辉进一步提到了人口与住房。“房住不炒就能实现人民的居住需求了吗？”黄剑辉指出，住房长期看人口，但“房住不炒”还不能实现居者有其屋，发展模式应该由香港模式转向“德国模式+新加坡模式+中国创新机制”，并鼓励企业向美的、顺丰、京东、华为等民企学习兴建职工住房等；发展和完善“双轨三类”住房制度，结合个人在工作中的不同发展阶段，以1-3年、3-10年及10年以上等阶段分别设置单位住房过渡、单位保障性住房、让渡保障性住房所有产权。

家庭债务层面，由于对住户调查居民可支配收入的调查方式局限，美国德克萨斯农工大学经济系教授甘犁认为2018年中国居民人均可支配收入不止39万亿元，人均被低估了1.3万元，中国资产负债率仅5%，家庭债务收入比虚高，因而家庭杠杆率目前是可控的。多套房家庭正成为新购房主力，而当经济下行时，有投资型借贷的家庭更有出售二手房的意愿。

城镇化层面，中国新供给经济学50人论坛副秘书长金海年指出，对比美国、日本等发达国家的城市化历程，城市带与城市群将是中国城镇化的重要发展发向。细化到房地产分化层面，除住宅、写字楼/商业/综合体等市场外，国内也出现了物流、园区、农业等新市场趋势。

财税层面，南开大学经济学院教授马蔡琛回顾了近30年来涉及房地产行业的税收政策，热议中的房产税将来是定额税还是从价税、房产税还是物业税将是更值得思考的方向。此外，房产税只是基层政府的主要收入来源，不是地方政府的主要收入来源。

住房供给层面，贝壳研究院首席市场分析师许小乐给出了更多的一线经验及总结。在链家成交量上看，真正推动北京房价发展的是换房—北京二手房交易中，总价400万元以下的二手房杠杆率最高，而总价1000万元以上的二手房很少杠杆。他建议，要建立包容性、可持续的住房供给体系，补足租赁短板，化解住房金融性风险等。

此外，招商银行研究院副总经理谭海鸣就全球经济指出，预期未来全球经济增速高速发展的市场是印度、拉美、中东、非洲国家，美国经济放缓迹象明显，全球贸易周期正在收缩。具体到国内房地产行业，棚改货币化安置将会影响房地产开发增速至少9个百分点。