第一太平戴维斯：大湾区甲级写字楼指数与广州房地产市场概述

顺应《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，第一太平戴维斯研究部发布大湾区甲级写字楼指数，旨在为大湾区内甲级写字楼市场参与者和关注者，如投资者、开发商、业主和企业租户等，提供参考性指标以掌握大湾区内各个城市甲级写字楼市场租金和价格的变动，从而更好地制定或调整房地产相关的企业战略。

摘要

大湾区甲级写字楼指数显示，截至2019年6月，大湾区甲级写字楼租金指数环比微跌0.9%，同比增长2.4%，至172。同期，大湾区甲级写字楼价格指数环比微跌0.4%，同比下调0.5%，至216。

截至2019年6月，大湾区甲级写字楼市场（未含澳门）总存量达2,591万平方米，其中香港、深圳和广州依次位于首列，存量分别达801万、608万和506万平方米，占大湾区总存量的30.9%、23.5%和19.5%。其它城市与港深广差距较大，如东莞市场存量位于广州之后，但仅约为广州存量的三分之一。

香港写字楼租用总成本长期领先大湾区其它城市，约为人民币每平方米每月879.8元，和内地九市相差巨大，其约等于第二名深圳244.8元的3.6倍，最低者肇庆55.6元的16倍；广州写字楼租用总成本约为人民币每平方米每月210.8元，与深圳的水平相近。

香港、深圳和广州在相对高租用成本及持续高量供应的背景下，依然受到大部分租户青睐，租户黏度强；与此同时，珠海和佛山市场呈现高空置率和高议价空间等租户方市场特征，在湾区基础建设配套逐渐完善的助力下，或成为节约型企业及大型企业后台总部租赁落位优选之一。

2019年上半年，香港GDP增速达0.5%，相较之下，广州和深圳的GDP呈快速发展态势，分别达7.1%和7.4%。更快的GDP增长昭示广州和深圳巨大的经济增长潜力。此外，广深城市更新进程的加快将提高两市甲级写字楼市场供应的质与量，赋能市场租金的远期增长。随着大湾区一体化的进程深入，区域内资源的优化配置后，广州和深圳两市甲级写字楼市场与香港市场的差距有望缩小。

总结

尽管2019年上半年，大湾区内地多市进入暂时性调整期，租金增长承压，但受宏观经济、城市化进程、政策支持的综合影响，大湾区甲级写字楼市场平均租金和价格在未来中长期内有望维持平稳增长的态势。

截至2019年6月，大湾区中心城市香港、广州、深圳空置率均处于相对低位，分别达3.1%，4.1%和18.1%，广州已接近香港同期水平。而佛山、珠海等城市供过于求的情况明显，空置率于高位盘旋，分别为39.0%和37.3%，两市投资市场暂时呈高风险性信号。

甲级写字楼市场供过于求的现状将为企业租户带来更强的议价能力及更大的谈判空间。尤其是珠海和佛山两市，在湾区基础建设配套逐渐完善的助力下，或成为节约型企业和大型企业后勤办公的优选之一。

未来半年，广州和东莞市场租金表现初显下降趋势且预计将短期内延续，但广州下降幅度料将有限；而深圳、珠海、佛山市场租金表现正趋向下降末期，但其复苏时间受当地经济、政策等因素影响而有所差异，预计深圳受政策红利推动，短期内触及租金谷值并将有所反弹，投资机遇逐渐浮现。

另观广州及深圳受城市多中心化的布局及新供应高增长的影响，致使总租用成本增速近五年未见大幅增长。预计深圳由于城市更新项目的增加、新兴市场的崛起、邻近香港的地理优势及政策的有效支撑，整体市场供需质量均将被提升，租金水平料将企稳；广州则短期内有小幅波动下行，长期预期维持稳定增长。总的来说，香港与广深两岸总租用成本差异将被逐渐缩小。

大湾区目前城市之间的租用总成本差异最大接近16倍（香港对比肇庆），未来随着大湾区规划下的经济一体化发展趋势，在高铁、高速公路和城际轨道支撑下形成“一小时交通圈”，新城市分工体系逐渐形成，各城之间资源配置优化，预计城市间租金差异有望缩小，并促进建立更高质的第三产业结构，对于租金水平处于相对弱势的内地九市，将是重要发展契机。

2019年第三季度广州房地产市场概述

甲级写字楼

2019年第三季度，广州甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼总存量仍维持在514.5万平方米。

在国内经济增长放缓及营商环境竞争加剧的大背景下，大部分企业对于搬迁或扩张仍持保守态度，但受到政策利好推动，来自金融科技业的租赁活动较为瞩目。季内来自传统金融保险行业及健康医疗行业的租赁需求活跃。

第三季度，全市甲级写字楼空置率环比下降0.6百分点至3.7%，同期平均租金环比下跌0.4%至人民币每平方米每月179.2元。

珠江新城空置率环比下降0.8个百分点至4.2%；平均租金环比下跌1.4%至人民币每平方米每月203.2元，租金跌幅为全市各子市场中最明显。

琶洲空置率环比下降0.6个百分点至3.0%；平均租金环比上涨1.4%至人民币每平方米每月152.5元。

本季度录得两宗整售交易公布。根据官方公告，2019年9月24日，吉宝置业中国有限公司与同创集团签订一项股份出售和股东贷款转让协议，以约1.28亿元总额（包括现金对价和股东贷款）收购Win Up Global公司30%的股权。Win Up Global将最终拥有位于广州市荔湾区的商办项目——西门口广场。此外，广州经济技术开发区管委会下属子公司收购摩登大道总部大楼（原由摩登大道时尚集团股份有限公司持有），转让总价为人民币9.75亿元。

展望

预计2019年第四季度广州市甲级写字楼市场将有三个新项目入市，届时将为市场带来约21.0万平方米新增供应。

受未来新项目入市影响，广州甲级写字楼空置率预将有所攀升。同时，业主方或采取以价换量的策略以确保项目出租率，预计写字楼市场租金表现将继续小幅下跌。

零售

2019年第三季度，位于国际金融城子市场的美林天地（一期）开业，为广州零售物业市场带来8.16万平方米新增供应，至此全市零售物业市场总存量增加至约530万平方米。

截至季末，全市零售物业市场空置率环比下降0.4个百分点至8.4%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别环比下降0.6和0.2个百分点，至6.8%和11.9%。

全市零售物业首层平均租金环比上涨0.7%，至人民币每平方米每月760.0元。其中核心商圈及非核心商圈的首层平均租金环比分别增长0.8%和0.7%，至人民币每平方米每月1,663.7元和人民币每平方米每月437.3元。

展望

预计第四季度还将有八个新购物中心开业，届时将为零售市场带来88.3万平方米零售供应，新增供应将位于番禺、黄埔等非核心区域。

随着宏观经济的持续增长，加之居民消费行为的转变，多数零售商对广州零售市场态度将持续保持乐观。

住宅

在中央坚持“房住不炒”的总基调下，广州限购限贷政策继续从严，楼市政策基调维稳。

2019年第三季度，广州一手住宅供应面积环比增长46.3%至约190万平方米；成交面积环比下降7.8%，同比下降8.5%至约189.8万平方米。同期，广州一手住宅成交均价呈稳定增长态势，环比上升5.0%，同比上扬15.6%至人民币每平方米30,387元。

展望

预计年内整体政策环境仍将维稳。贷款基础利率（LPR）新政策的实施，目前对一手住宅交易市场未见明显影响，而开发商金融渠道和信贷审核或将持续收紧态势，负债率较高的房企或将面临较大考验。

临近年末，预计开发商将在资金回笼压力下加快推盘节奏，第四季度市场新增供应料将有所增加。

调控政策持续从严的背景下，广州市住宅市场需求预计将进一步受到抑制，加之开发商在回款压力下或将通过提供价格优惠以加快项目去化，预计第四季度成交价格增长承压。