观澜湖模式——土地运营的新概念

因为有了观澜湖，2007~2018连续12届高尔夫世界杯预赛和决赛选择了中国；因为有了观澜湖，深圳便有了世界第一大球会的光环；因为有了观澜湖，那片绿色高尔夫领地上建起来的别墅遭遇各界名流抢购……

历经15年，观澜湖已从一片荒野变成了中国的骄傲。不仅是高尔夫，观澜湖还上演了一幕中国房地产业少有的楼市神话，形成了独特的观澜湖现象，形成近来业界热议的“观澜湖模式”。

在众多专家学者看来，“观澜湖模式”融体育经济、商务经济、休闲娱乐经济及房地产于一炉，是一种开发运营、品牌创造、国际时尚生活方式塑造相结合的土地运营新模式，优势独特，难以复制。

15年等待

每天回家，穿梭于世界第一大球会；某个清晨，与电视里才熟悉的名流颔首微笑；不经意间，某天就会发现世界高尔夫球名家在你窗外挥杆……而属于你的世界，更是任由你驰骋、翱翔。

这个场景不是遥远的未来，而是实实在在的今天，但我们却足足等了15年。

你可能不会想到，这片令世界为之倾倒并赞为奇迹的美丽大地，15年前，曾是一片被人遗弃的荒山野岭，荒废得令人拒绝。

投资者的眼光、魄力与毅力，因此更加令人叹服。

1992年，香港骏豪集团就在这样一片土地上扎下根来，当时的所有用地都是丢弃的山头和残疏的荒地，横跨深圳和东莞之间。在深圳界内的地则属于观澜镇，而观澜镇当时还是个需要扶贫的小镇。

等待是漫长的，充满着考验与代价，用了15年，用了50亿元，才有了今天的辉煌与美丽，奇迹与兴奋。

整整15年，骏豪集团围绕着塑造国际化时尚生活方式这个核心，按一流景观、齐全配套、国际化人文、社区全面开发这个顺序，信念坚定，奋力前行。

如今整个观澜湖球会内已拥有200多万平方米的数十座绿色山体，以及80多万平方米的大小湖泊，绿地覆盖率高达99.7％。12位国际级高球天皇巨星前所未有地为观澜湖设计了12个球场216洞，在世界5万多个球会中，成为规模最大而且惟一汇聚五大洲球场风格的球会。

这个在别人看来是天方夜谭的构想，被巧夺天工般地建造了起来。会所、酒店、国际会议中心、网球场、俱乐部、SPA……一流的配套一应俱全。

从荒凉山野到拥有12大球场的世界第一大球会，再到名流汇聚的国际高尚生活社区，一个曾经贫困无比的小镇，摇身一变，成了一片吸引富豪们趋之若鹜的诱人沃土。

观澜湖不仅令自身的土地价值大幅提升，甚至令观澜、塘厦、深圳、东莞等区域经济也受益良深。甚至出现了最近地产界热议的“观澜湖板块”概念。

2006年4月8日，观澜湖·翡翠湾凭借“每6000平方米绿地只建1栋别墅”的独特卖点，创造了103栋独立别墅一日卖完的楼市奇迹。

2006年12月3日，观澜湖当天推出的168套长堤别墅更是在3个小时内销售一空。

2007年7月8日，224套观澜湖·上堤在一个半小时内全部卖完。

……

最近，万科用总价26.8亿元楼面地价15242.9元/平方米再一次证实了观澜湖的价值，因为促使万科高价拿下广东高价地的主要原因正是观澜湖模式为周边土地所带来的巨大溢价效应。

观澜湖模式

用15年等来观澜湖模式有点漫长，因为并不是所有的土地都可以等待15年，也并非所有的企业有实力等待15年。

但仔细分析数年累积才形成的地产开发模式，就会发现，但凡所有能称之为模式的，都需要漫长的沉淀和累积，例如“华侨城模式”，例如“碧桂园模式”，例如“万科模式”。

不过，在15年前，投资者就瞄准这样一个在中国社会当时还不见影子的消费圈层，规划出这个模式蓝图，这还是不多见的，不得不令人佩服。

当然，成功必定有成功的原因。

观澜湖模式的成功，根本的原因，就在于创立这一模式的投资者，对中国社会变革与发展，具有正确且深刻的认识。

改革开放深入推进，经济持续增长，社会不断进步，人们眼界开阔，对生活质量和精神文化需求不断提高，市场需求和消费结构也因此不断出现重构与升级，势必催生一个高端时尚的消费市场。同时，对外的交流与融合，人员往来越来越密切，国际商务活动、国际赛事等也越来越多，社会需要一个与之相匹配的、承载国际化的平台和形象。投资者正是基于对中国改革开放不可逆转的坚定信念，高瞻远瞩，用国际化的理念与策略开发观澜湖，形成这样一个，从营造国际高端时尚生活方式的高度去运营土地的观澜湖模式。这不仅是企业发展的需要，更是一个先锋城市的需要，一个开放社会的需要，一个现代化国家的需要。

深圳是中国改革开放的试验区，在这个历史变革的进程中，始终处于领先。深圳社会本身的变革与突飞猛进的发展，也首先为观澜湖模式提供了坚实的载体。

观澜湖模式正是建立在这样一个理论和现实的基础之上。所以，这种模式具有旺盛的生命力。它是投资者眼光、魄力、毅力的结晶，也是社会变革进步的一种必然。

观澜湖的投资者，不仅在中国看到这个市场，而且凭借一个企业的力量，一个外资企业的力量，在十几年的时间里，就高质量地为社会成功人士、财富精英提供出他们所需要的产品与服务。不仅仅是住宅，而且是一种国际化高端时尚的生活方式。 “观澜湖”这个品牌也成了一种成功的标志、身份的象征。

在这个过程中，先有产品后有市场，还是先有市场后有产品的冲突不断产生，投资者正是在对这对矛盾的把握和解决中，创造了这个成功的“观澜湖模式”。

相对于“万科模式”、“华侨城模式”、“碧桂园模式”……等，“观澜湖模式”又有什么特点呢？起码有几点是应该探讨的：

1.市场定位于最高端的国际时尚生活圈层。明确是为社会财富精英、成功人士准备的，从而成为一种成功的象征、身份的象征；

2.不仅仅是为地产而地产，而是引进系统论的观点，创造一个相对完善的产品和服务的系统，为消费者提供的是一种国际高端时尚生活方式。所有的配套项目与设施，都围绕这种生活方式展开，既相对独立，又互为配套；

3.选取了高尔夫球这个最具贵族气质、最绿色、最阳光的项目作为出发点和承载整个模式的平台，而且首先创造的是世界最大最精彩的高尔夫球会，从而突出了尊贵、高雅、时尚、健康、精彩、世界一流的理念和特质；

4.大力营造国际化氛围，不仅规模世界最大，硬件国际一流，建筑风格充分体现异国风情，而且管理模式、行为方式等软件，尤其是人文环境的国际味越来越浓。国际商务活动、国际赛事不断，全球财富精英关注、参与，都为“观澜湖模式”注入了浓浓的国际化色彩；

5.由于定位于市场最高端，突出了物以稀为贵，所以预留的升值空间相对而言要大得多；

6.由于所提供的产品和服务，是围绕着国际时尚生活方式而展开的系统。随着这种生活方式的演进，这个系统势必以开放的方式演进，这就决定了这种模式是一个动态的过程，从一开始就具备强大的动力，促使企业在同一片土地上长期持续运营。也就是现在大家所追求的“活地”概念。持续增加或改进的项目和服务，持续展开的国际赛事、国际商务活动，等等，势必使“观澜湖”的知名度、美誉度日益提升，从而又为观澜湖地产升值注入了持续不断的动力；

7.“观澜湖模式”不造传统意义上的城，也不造传统意义上的城区，所以不是无条件对社会完全开放。领地的相对封闭，确保其所提供的高端时尚生活方式的纯粹性。真正让人体验到高贵、时尚、休闲、浪漫的气质，会让这个品牌的体验者，感受到这是一个心仪已久的高雅运动胜地、休闲度假仙境、高端商务名区、高尚生活桃源；

8.这种模式超越了简单的地产开发模式，从开发商与政府角度而言，在土地运营、体育休闲产业等方面，令业界对这种开发模式有了观念性的转变，从传统的土地运营开始转向一种价值更大化、具有可持续性的运营方式。而从消费者方面来讲，则体现在对居住形态与居住氛围的观念改变。

价值与启示

显然，观澜湖模式已不再局限于地产，国际高端时尚生活方式已经成为它丰富的内涵，观澜湖也通过一个非常有价值的消费群体使品牌达到一个国际化的提升与扩大。就这个特点而言，国内几乎无雷同模式可与之比拟，价值是显而易见的。

首先，观澜湖模式是满足了社会发展的需要。一个正在走向世界，正在努力实现现代化的社会，需要有这样一个承接国际化的平台。“观澜湖模式”创造的就是这样的一个平台。

还有，这种模式适应了人们不断增长的物质和文化的需求，为满足人们高层次的需求提供了一种理想生活方式的选择。

再者，观澜湖已经形成的规模、特色和文化、人文层面上的优势，决定了其难以复制。尤其是观澜湖的品牌价值日益提升，为其产品和服务提供了强大的溢价支撑。

由于国家政策的调整与改变，高尔夫球场、别墅用地已被明文规定为禁止批出之列，所以“观澜湖模式”又具备了不可复制性，即所谓物以稀为贵。

观澜湖模式不仅极大地提高了土地使用价值，而且在推动经济、文化、体育等方面的国际交流与合作，在提高国民生活质量与素质方面，甚至在提供就业方面，作出的贡献和发挥的作用，都比其他房地产模式要突出得多，要明显得多。

观澜湖模式对土地运营的理念和策略独树一帜，从一个侧面回答了“如何提高土地价值”这样一个带有普遍意义的问题。虽然不可复制，但却给出意义重大的启示，主要体现在以下几个方面：

一是成功的模式首先必须切中社会发展的脉搏；

二是企业的优势必须与客观现实有机结合才能发挥巨大作用；

三是在房地产开发遍地开花的今天，同质化注定难有大建树，在找准市场定位的基础上，要有自己的特色，有特色才有生命力；

四是眼光、魄力、毅力至关重要，对既定目标的追求锲而不舍，又必须具备与时俱进、灵活应变的智慧与能力；

五是观澜湖模式是一个开放的系统、一个动态的发展过程，这种模式生命力更加旺盛与持久。

六是观澜湖模式有比较丰富和深厚的文化内涵，营造国际化时尚的人文形态，是土地运营增值的一个可供借鉴的方向。

这种独特的开发模式影响推动着行业的健康发展，并给今后的土地开发、运营及合理利用带来一个全新的观念冲击。