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贝壳研究院:粤港澳大湾区房地产市场白皮书

东莞房地产网-房掌柜 2019-10-23 07:25:13来源:观点地产网 
[摘要]大湾区未来市场潜力和格局是什么样的?大湾区住房面临可持续发展的问题吗?具体是什么问题,未来的破局之道在哪里?

2019年2月18日,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,要将粤港澳大湾区建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区,打造成宜居宜业宜游的优质生活圈,成为高质量发展的典范。8月9日,中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,为深圳未来的发展进一步指明道路。那么,大湾区未来市场潜力和格局是什么样的?大湾区住房面临可持续发展的问题吗?具体是什么问题,未来的破局之道在哪里?

一、大湾区未来房地产需求空间巨大

经济活力带动人口和住房缺口的扩大。大湾区的民营经济高度发达,市场经济的活力强,大湾区近几年民企500强数量的增速最快,带动了大量的就业和人口的增长,近三年大湾区平均每年增加150万人口。

人口流动的方式发生了变化,从个人的流动转向举家流动。根据《中国流动人口发展报告(2015年)》,目前我国人口流动出现了新的变化,具体来说,近9成已婚新生代流动人口是夫妻一起流动,与配偶、子女共同流动的约占60%,流动人口家庭规模持续扩大。相对于单独个体的对居住空间的高忍受度,家庭流动人口对品质居住的要求更高。

大湾区住房自有率较低,近3500万人无自有住房。广东省为外来人口大省,湾区11城中有8城住房自有率低于60%,尤其深圳仅为23.7%。整体看,大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。

居住品质不高,后期大量的改善需求待释放。三个核心城市人均居住面积分别为15平、19.7平、25平,距离全国人均36.9平(2017年)的水平存在较大差距。和国外的湾区对比,也存在着不小的距离。

预计到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿,占全国总体GMV的15%。其中新房约1.5万亿(占全国新房交易的12%),平均每年增加600亿;二手房约2.2万亿(占全国二手交易的18%),平均每年增加1300亿。二手房交易占比将会持续扩大,到2025年提升5个百分点至59%。

二、大湾区的需求向核心城市集中

人口向大城市流入是城市化阶段的必然规律。和5年前相比,中国的城市人口更加集中:人口top10城市的人口数量占比提升了0.4个百分点;top20提升了0.9个百分点;top30提升了1.2个百分点,人口向头部城市集中的趋势明显。

深圳、广州作为核心城市的人口吸引力最强。从大湾区各城市近三年常住人口的增长来看,深圳、广州分别增长165万和140万,而肇庆江门等城市三年累计增长不足10万,头部城市的人口吸引力强。

以深圳为例,从外部来看,深圳客户中原籍为广东的比例不到20%,超过80%都是“新深圳人”。

2018年广深港3个核心城市的交易额占比为60%,预计2025年交易额为2.4万亿,占据湾区市场份额进一步提升至65%。

大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间,且这部分需求主要集中在核心城市,因此大湾区住房问题的核心其实就是大城市的住房问题。

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责任编辑:黄子欣

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