10月29日,东莞又有一宗巨无霸旧改“名花有主”。
塘厦76.1万㎡综合类更新单元披露前期服务商,鸿荣源脱颖而出。与以往的更新单元不一样的是,塘厦的这宗“巨无霸”旧改竟然吸引了8家企业参与竞标。
鸿荣源实力中标塘厦“巨无霸”旧改
据公开资料显示,塘厦这宗旧改,位于塘厦镇四村社区新城市中心,属于“综合类”城市更新项目,拟更新用途为综合商业、居住、文化和教育设施等,规划范围面积约76.1万㎡(约1143 亩),也是目前已确定前期服务商项目中最大的一宗。
鸿荣源塘厦旧改规划图
塘厦地处深圳、东莞、惠州经济圈几何中心,是东莞东南部的经济重镇,与深圳的交界线长达21.5公里,一直以来都是深圳客重点关注的镇街,区域内138工业区整体改造、四村社区福基围旧村连片改造、林村连片改造等连片改造项目也备受房企关注。
据悉,塘厦四村旧改自9月底挂牌以来,共有8家企业参与了竞标,经过综合评定鸿荣源成功中标。而这也并非鸿荣源首次进入东莞市场了。
早在2018年9月底,鸿荣源便被曝光成为凤岗镇天堂围村86.5万㎡旧改开发商,根据规划,该项目同样也是综合类更新项目,项目计划分四期开发,类型有新型产业办公,住宅与中小学等与一体新型产城融合片区。
鸿荣源凤岗旧改规划图
据了解,鸿荣源于上世纪90年代发家于深圳,以房地产开发、商业运营、产业发展、金融科技四大版块为核心,深圳最大的旧改项目(总建筑面积320万㎡)——龙华壹成中心就是鸿荣源操刀。
而今,鸿荣源2年布局东莞临深两大“巨无霸”旧改,足见其开拓东莞市场的“野心”。
旧改圈地容易落地难
其实,不只是鸿荣源,华润、万科、卓越、碧桂园、时代、鹏瑞、新城控股等一大波房企都活跃于旧改市场,外来房企通过旧改曲线入莞,品牌房企想要分一杯羹,中小本土房企紧抓“入场券”……一场轰轰烈烈的旧改革命正席卷东莞。
不得不说,今年东莞的旧改市场有点过火。据房掌柜统计,今年以来东莞至少挂出50个城市更新单元方案公示,今年6月以来确定前期服务商的城市更新项目就有23宗,累计占地达532万㎡。
今年以来,东莞成功出让商住地20宗,其中15宗楼面地价达万元以上,东莞地价早已迈入“万元”关卡,保证金动辄数亿,招拍挂市场早已沦为实力房企的战场。为确保市场份额,竞标门槛相对较低的旧改项目,自然成了房企眼中的“香饽饽”。
东莞资深业内指出,目前东莞土地拍卖市场成本太高了,开发商只能主动或被动走旧改。“尽管都知道旧改项目不容易开展,但为长远布局湾区,大家还是会抢先进入这个门槛,现在占得旧改服务商份额越多,后面机会就更多。”
而从近年的几个旧改项目看,部分项目甚至比招拍挂项目更有优势,如黄江的中泰峰景、方直星澜等就以高性价比一直热度不减,万科中天城市花园、卓越中寰等项目,则因地段优势而赚得盆满钵满。
不过,旧改市场的“门票”也不是那么好拿的。
“很多人提起城市更新就觉得肯定是暴利,其实城市更新的难度是很大的,做十几个项目其中有一至两个能进入实质开发阶段已经很理想,但这十几个项目都要投入大量的人力物力,而且城市更新时间周期比较长,犬眠岭项目(海德琥珀臺)2013年签署协议,2019年9月正式销售,这已经属于非常高效了。”关于城市更新,广东海德集团董事长兼总裁莫浩全曾如此评价。
君和城市更新服务有限公司总经理蔡茂祥也表示,城市更新项目所涉及的单元地块复杂、流程复杂、拆补复杂、产业链复杂,因此城市更新也往往面临“画圈容易,落地难”的困境。
“我们在城市更新过程中,一个更新单元的发展要从基础设施建设、产业发展、优居生活等多方面考虑问题,比如要更新产业发展,我们就要从产业的创新性、持续性上思考,如何让产业赋能,产业的上下游衔接,产业的片区衔接,产业文化发展以及产业发展下的人居配套,生态、教育、生活方式都是我们要考虑的部分,不能说把旧物业推倒建个新的就完事。”蔡茂祥说道。
在如何解决难点方面,蔡茂祥也提出了自己的建议:“首先,在‘粤府71号文’基础上一些细则要尽快落实,以帮助我们在合法合规的基础上快速推进项目;其次是从业企业要有更高的眼界看待更新,要从品质城市的角度考虑项目发展,而不是只考虑自己圈地,自己的利益;然后,基层政府、单位、企业等要全行业做好城市更新意义的宣传,也要让被拆迁者认识到产业更新后,无论是产业链上的商机和创富机会,还是物业的租住价值远大于现在;还有就是在税务、法务、金融等领域应给予城市更新适当倾斜。城市更新既要合法合规,又要平衡各方利益,还得满足长远发展,对我们一个企业而言,要做的是建立沟通纽带,创造多样的合理的更新方法,让城市更新领域更成熟,更有方向。”
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