戴德梁行：内地资本推动第三季中国商业地产投资按季升28%

根据戴德梁行最新发布的《大中华区资本市场快讯》, 第三季中国内地商业地产交易总额按季增长28%，超过1亿人民币的大宗交易总额达497亿人民币；唯与去年同期的投资高峰相比，交易金额下滑了28%。

戴德梁行大中华区资本市场研究主管陈妍斐表示：「本季度内资买家尤其活跃，占交易总额近九成，主要收购包括一些大型的不良资产；以及在政府激励政策的推动下，内资自用买家的需求不断增加。」

鉴于全球经济前景不确定和近期人民币汇率的波动，近期中国内地的商业地产投资活动有所减缓。持续缩紧的房地产借贷政策影响了部分内资买家的购买力，但为负债率较低的投资者提供了良机，使其在价格谈判上更具有优势。

戴德梁行亚太区研究部主管林荣杰指出：「我们观察到资深的房地产投资者兴趣仍然浓厚，尤其是香港和新加坡的投资者仍颇具有信心，并已筹集了足够的资金将投放于内地市场。」

中国内地商业地产季度投资额  按资金来源

资料来源：戴德梁行研究部

今年首三季，香港投资者于内地商业地产交易额达163亿人民币，另有96亿人民币来自新加坡投资者。较大规模的收购包括香港领展以66亿人民币收购深圳的中心城，以及新加坡吉宝资本收购了包括上海一方大厦、北京中关村Neo及对广州西门口广场的合资投资。另外最近在第四季，吉宝通过首峰资金管理有限公司收购了北京融新科技中心股权。

中国内地商业地产投资  来自其他区域的投资额

资料来源：戴德梁行研究部

写字楼占本季度投资额的55％，主要来自北京的几笔大型交易，包括丽泽大厦、盘古大观写字楼和海航大厦的收购。除北京外，许多一二线城市的写字楼投资额（包括大型综合体中的写字楼部分）均有所下降，原因之一为租户需求的疲软，造成一些城市整体空置率不断上升，使得部分项目的投资回报存在一定的风险。与2017和2018年同期相比，内地2019年首三季的净吸纳量分别下降了56％和58％，主要由于联合办公和一些内资金融服务企业的扩张放缓，以及大多数租户因为经济增长放缓而纷纷采取成本节约策略。

中国内地商业地产季度投资额  按物业类型

资料来源：戴德梁行研究部

陈妍斐说：「最近中美贸易达成的初步协定预计将为市场提供一定的信心，并有望于年底以及2020年支撑市场需求，提高租金回报。」

同时零售投资于本年首三季增长迅速，投资额按年增长55％。实体零售业的复苏可以归功于最近内地个人减税措施和新的电子商务法规的实施，对非实体零售商的在线注册以及税收申报要求更加严格，尤其针对海外进口产品和「代购」实行加强管理。加上人民币近期的贬值，海外与国内实体店价格差距进一步缩窄，有助于将一些零售需求带回内地市场。

在需求回暖的浪潮中，本季度录得多笔零售资产交易，包括唯品会对杉杉奥特莱斯连锁集团的收购以及中国光大安石对北京中关村时代购物中心的收购。

戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、大中华区资本市场主管李志荣表示：「虽然在过去六个月实际成交金额有所滑落，但我们观察到投资者兴趣依然浓厚，尤其对于优质物流资产以及例如数据中心等另类资产。总而言之，无论从地域规模还是经济实力上来讲，中国作为亚洲地区最大的国家，是众多国际投资者密切关注的市场。当人民币汇率前景可期，以及全球经济局势更明朗时，我们预计交易量将会反弹。」