合富研究院：10月土地流拍过半，11月供地策略再调整能否改善成交

10月粤港澳大湾区各城土地集体低潮，最直接的原因在于： “融资收紧”叠加“市场景气”下行致使发展商资金回笼效率减慢，但地方政府仍然“坚守土地价值”，各城起拍价格维持相对高位，导致一、二级市场间的价格分歧扩大、政府与房企双方博弈加码。

关键词1  土地低潮

广州：10月供地11宗，仅成交4宗，不成功出让的比例超过6成。

其它城市：从整体大湾区9城来看，多个城市土地的流拍的比例超过5成。

关键词2  一、二级市场价格分歧扩大

广州：流拍/中止土地起拍价普遍相当于周边在售一手楼价的50%-60%。

其它城市：流拍/中止/延期土地起拍价普遍相当于周边在售楼价的30%-50%。

关键词3 “靓地“仍遇冷

10月政府供地策略较9月份有所调整，多个城市推出更多“中心城区”土地，但收效甚微。

10月份各城中止出让的优质土地一览

——广州：10月份中心城区两宗土地，天河广氮地块和白云金沙洲地块

——其它城市：佛山三山新城地块和狮山地块、江门滨江新区和老城区滘头地块、珠海高新区唐家北围和金湾航空新城地块、惠州惠城区汝湖镇地块等均未能成交出让。

目前政府及房企双方手上“筹码有限”：政府优质土地资源“推一宗少一宗”，包括广州汇景新城、广船等土地，始终未上待拍土地名单；而房企手上资金与购地指标同样紧张，对土地测算、资金回笼的要求十分苛刻。双方只能“有限度下注”，是造成当前土地市场闷局难解的主要原因。

面对土地市场闷局，11月政府出招再次调整供地策略

调整的方向包括3个方面：

1）提高土地供应素质  推出更多具备更优交通条件支撑、瑕疵更少的土地。

2）以引产业为条件适当调减起拍价  包括增加“产业引进”或“旧村改造”条件。

3）直接调减起拍价  对于少部分周边市场缺乏走量基础的土地，直接调减土地起拍价格。

问题是

土地供应策略调整能否顺利稳住后续土地成交？

（且看下面详细分析）

PART1：市场背景

“银十”市场   加剧房企资金压力

金融背景：多维资金监管持续抑制房企资金

7-9月严控地产融资的政策密集发布。管控政策围堵房企信托融资、海外发债和银行融资，房企资金压力相较过往明显提升。

市场背景：二级市场偏冷加剧房企资金压力，10月部分区域价格跌幅扩大

近期从合富研究院录得大湾区有推新的59个板块的去化率来看，大部分区域偏低，其中有30%的板块整体去化效率在3成甚至以下。

“银十”期间，大湾区各主要走量区域仍然保持促销力度，部分品牌房企的资金回笼压力进一步加大致使包括佛山远郊、肇庆鼎湖/大旺、中山黄圃等区域价格跌幅扩大，部分区域项目让利幅度达到20%或以上。

PART2：10月土地市场表现

房企对后市谨慎，土地集体低潮

“流拍潮”再现：10月多城土地流拍率超5成

8 -10月大湾区各城土地供应力度明显加大，但受房企对后市态度谨慎，土地市场快速向“买方市场”转变。

大部分土地参拍房企明显减少，对比过往动辄十几或二十家企业竞拍的市况，目前多数土地参拍企业数量在5家或以下。

整个10月包括广州、佛山、珠海等在内的多个城市土地的流拍比例超过5成。

“靓地”遇冷：流拍土地不乏优质地块

10月多城供地策略较9月份有所调整，推出更多“中心城区”土地，但收效甚微。

大湾区10月流拍的土地不乏优质地块，包括广州中心城区3宗地块、佛山一线临广的三山新城地块和千亿强镇狮山地块、江门的滨江新区地块和老城区滘头地块、珠海唐家高新区北围6宗地块和金湾航空新城地块、惠州惠城区汝湖镇2宗地块。

大湾区成交土地溢价率进一步走低

据合富研究院监测，2019年土地市场溢价率持下降,10月份土地市场除东莞以外，其余城市的土地基本以底价或低于20%的溢价成交。

广州“银十”集中供地，超6成地块未能成功出让

具体到广州观察，10月属于广州集中供地的月份，迎来11宗商住地拍卖，但土地市场持续遇冷，仅4宗地成功出让，其余7宗地块未能成功出让（6宗终止和1宗延期）。

流拍范围由郊区延伸至市区

广州10月供应11宗地，40%来自中心区，且不乏优质稀缺宅地，如：天河区广氮地块、海珠区一线望江的大干围地块和白云区金沙洲地块，亦有外围增城区朱村地铁上盖等优质地块。

最终成交结果中心城区一线望江的海珠大干围地块底价成交，而中心区如天河广氮、白云江高中心和增城永宁多宗地块因无人报价导致未能成功出让。

原因总结：

买方市场特征明显，“靓地”不成交只因“不够靓”

从本轮土地低潮来看，资金压力及对未来周转的预期正迫使房企以更谨慎的态度衡量每一宗土地——对于1）地块溢价空间，2）周边市场去化速度，以及3）地块本体条件的要求均较以往明显上升。

10月份流拍土地可以分为两类：

其一是起拍价较高，尤其是在现时二级市场景气下行的情况下，土地起拍价对地块溢价空间造成明显抑制，无利可图或甚至亏损。广州10月份6宗“终止出让”的土地，地价房价比值均接近6成，如果加上其他财务成本和配建成本，按现状的市场背景推算将来开发产生的溢价空间相对较小，其中部分地块所处区域的去化速度亦较难达到房企投资回收期（现时多数房企更倾向于在较短时期能够形成“走量”、回笼资金）要求。

其二是放在以往的时点来看无疑属于“靓地”，但放在现时“资金”与“市场环境”下，对于企业而言则仍“不够靓”。细看包括大干围、广氮和金沙洲等中心区地块，或多或少存在“瑕疵”（见下表），这对企业取地决心带来影响。

PART3

供地规模仍将保持高位，供地策略出现调整

首先，基于土地财政需求，各城推地压力仍然存在。

从今年前10月大湾区各城商住用地出让总量来看，包括广州、佛山、惠州、中山等城市的土地出让规模与去年全年相比仍有不少差距；从地方土地财政的角度看，大湾区内多个城市今年商住地贡献的土地财政相较去年仍有不少差额。

综合供地规模和土地财政两个缺口，亦就不难理解地方政府在近期“逆势”推地，年内内大湾区仍将保持供地趋势。

其次，针对当前的土地低潮期，从各城推地看，地方政府已逐步调整推地策略

观察推地策略调整主要包括三方面：

1）供应土地素质正在提高。

从可以掌握的土地供应区域及土地供应方向上看，大湾区重点城市于近期或在11-12月份会增加核心区或郊区优质土地的供应，同时亦将推出更多具备“更优交通条件”支撑、“周边配套条件”更为成熟的土地。包括广州、深圳、佛山、东莞等城市中心城区或强镇的优质地或郊区轨道交通旁的地块。

具体到广州而言，自10月24日广州中心区天河广氮113号地块、金沙洲地块和白云江高中心等地块终止之后，广州于11月4日另挂牌中心区2宗质素相对较好的地块，包括广氮不临路的084号地块和逐步成熟的广钢新城地块，即是广州正在持续提高土地供应的质素。

2）土地供应正在逐步向“产业地、村改地”倾斜。

具体为推出重点规划片区的商住地，并且附带一定的“引入产业条件”、“签署拆迁安置的村改条件”、“运营和配建商业、学校、医疗中心等条件”。该类型土地价格将较“无准入条件地块”低，在满足房企土储需求的同时，可以降低房企拿地时期的资金要求，但对后期配建与资源运作有更大要求。

近期各城政府挂出的相应土地见下表：

3）适当调低部分土地起拍价格。

主要见于周边市场缺乏走量基础，且一、二级市场价格分歧较大的土地。近期包括广州花都、肇庆高要和端州等区域，其部分土地起拍价出现回调。与此相对应的是，花都二级市场成交相对乏力（2017年以前广州作为楼市成交大户，月均成交10-15万㎡，但2018年至今年10月，花都区域去化效率持续低迷，月均成交萎缩至5-7万㎡），而肇庆高要、端州近期二级市场有较大幅度降价（部分项目降幅达20%或以上），难以支撑原先定好的起拍价。

但总体而言，各城优质地块土地起拍价并未下降

包括11月4日广州挂牌3宗中心区地块，天河广氮084地块（不临高速路，规模更大）较10月24日终止的广氮113地块（紧临高速路，规模小），起拍价提高2000元/㎡；荔湾广钢新城地块起拍价仍然28000元/㎡以上，与2019年4月出让的旁边中海地块起拍价大致相同；番禺最新挂牌的易兴地块，起拍价24268元/㎡，较过往的易兴地块33837元/㎡出现大幅下降，但实际上两宗易兴地块不属于同一宗地。

PART4

总结

现阶段房企普遍面临“二级市场去化效率走低”，“前端融资收紧”、“后端开发销售信心不足”等问题，预计这些问题均难以在短期内明显改善，房企取地仍将谨慎。

作为供应方，地方政府正陆续调整供地策略，但房企“资金筹码”有限，政府“优质土地筹码”同样有限，对于政府而言，最优质土地资源“推一宗少一宗”是现实难题。从现时看，包括广州汇景新城、广船等土地，始终未上待拍土地名单。

无疑，年内政府仍存财政缺口，仍将保持规模供地。但从供地策略看，即使在市场低迷期，政府对“土地价值”的判断并未颠覆，对“优质土地”仍然倾向于“坚守价值”，现时供地策略的调整是“有限度的调整”，其目的更多在于改善土地市场成交效率，而在房企“资金”与“指标”仍然有限的情况下，后续土地成交亦将会是“有限度的改善”，素质相对一般的土地仍难避免流拍局面，但整体流拍率或会有所降低。