周颂明与观点对话：光大安石在一条正确的路上

编者按：11月14-15日，2019观点商业年会将在上海召开，聚焦商业地产新格局，这是一个总结与展望未来道路的契机。

有鉴于此，观点地产机构邀请一众商业地产业者与专业人士等，讲述他们的商业地产故事，并记录和解读中国商业地产发展之道。

观点地产网 “我想我们走的路还是比较正确的，假如当时没走这条路的话，那么现在的发展会很吃力。”

2008年，一场突如其来的金融危机席卷全球，破产、收购、重组中，全球的金融行业面临洗牌，光大安石的崛起便是由此而来。当年10月，港股上市公司光大控股以85万美元收购雷曼旗下房地产投资管理公司亚雷投资51%股权，并成立光大亚雷，后更名为光大安石。

当时，外资占据了国内房地产基金的大部分市场，新登场的光大安石尚不具备独特的核心优势。另一方面，无论是短期债权还是长期股权投资，作为房地产基金在当时的环境中大多处于弱势，开发商一旦有了成本更低的融资渠道，与基金的合作就缺乏吸引力，就会将其替换。

如何找到适合国内房地产基金的发展路径，光大安石进行了近十年的探索。而周颂明所说的“正确的路”源起于2010年的重庆大融城，这是光大安石的第一个商业地产项目，奠定了其商业板块核心产品线的基础，对光大安石来说具有里程碑意义。

截至目前，光大安石已在全国完成10城17座大融城的布局，在管及在建的资产面积达180万平方米。更重要的是，他们打通了融投管退的全链条服务。

从商业的本质说起

作为一家金融基因浓厚的公司，光大安石成立初期参与项目，主要是财务投资人的角色，自己做主动资产管理的并不多。2009年底，光大安石联手联想控股旗下的融科智地，拿下观音桥“现代广场”。1年的时间，孕育出了第一个大融城。

“当初我们在做这个项目的时候，经营管理并不是我们自己的团队，我们只是一个股东而已。”如周颂明介绍，最初光大安石也没有自己的运营团队，但光大安石意识到，中国的消费市场正在不断地持续增长，如果商业地产能把融投管退都打通的话，会有更多的机会。

实际上，不仅是光大安石，当时整个市场都没有专业、成熟的第三方运营团队，即便是开发商在进入商业地产领域后，大多缺乏精细化的运营能力，人才成为商业地产最稀缺的资源。

“光大安石最初的团队组成主要是负责投资的团队，对投后运营方面的把握缺乏沉淀。”周颂明坦言，很多基金公司都曾尝试过转型，但成功的并不多。

尽管看起来很难，但光大安石还是勇于尝试。2013年，光大安石全盘接手重庆观音桥大融城项目，并不断加强主动资产管理能力。开始进入到资产管理公司的序列之中。数据显示，接管前重庆大融城的NOI是4300万，到如今做到了1.8亿。2016年，重庆观音桥大融城项目发行25亿类REITs产品，优先A利率是3.8%，优先B利率是4.3%。至此，成功完成了融投管退的全部环节。

从最初的基金公司，到逐步拥有主动资产管理能力的光大安石也构建了属于自己的护城河。

比如，和第一太平物业成立光控第一太平，给商业做物管；和香港的设计师单位成立合作关系，为所有的商家做设计；和推广公司合作，成立了商业基金，孵化品牌、投资品牌、打造自营的业务等等。而在周颂明看来，这正是商业地产的本质。

重庆也成为周颂明如今最常出差的城市，目前，光大安石在重庆已布局了6座商业项目。接受观点地产新媒体的采访前，他刚从重庆飞回上海。

从2013年真正开始有自己的运营团队至今，光大安石已成功布局了17座大融城。不可否认，商业地产强调规模和品牌效应，这也是为什么光大安石会打造“大融城”这个品牌。“比如说有一系列好的商场，跟品牌商谈，租金就好谈多了”周颂明坦言。

值得一提的是，随着商业地产的发展，不少传统地产商在做商业地产项目时，也会选择用基金模式，和房地产基金合作，或者干脆自己成立相关的公司，毕竟金融端的高回报具备天然的吸引力。

从这个层面而言，光大安石也会是传统商业地产商的竞争方。周颂明对此并不讳言，但他同时指出，如果是地产和基金合作，和基金公司自身去做商业仍是两个概念，因为投资人的信任度等各方面还是不太一样。另外，即便地产商希望在金融端能有所发展，但是真正要打通并不容易。

不过，在合适的机会上，光大安石也会和地产商进行合作，比如在轻资产项目的管理输出上，光大安石就和绿地、卓越等合作。“实际上某种程度，轻资产也是一种风控的手段。因为有些城市没有类似交易，这个情况下，我们就用轻资产管理，等项目运营稳定，未来不排除会对这些轻资产项目进行收购。”

做长期价值投资者

出于对国内商业地产市场的看好，光大安石走出了大资产管理公司的第一步。与传统商业地产逻辑的区别在于市场认可不认可、机构投资人认可不认可，它的价值是从机构投资者以及基金公司的角度来评估的，而不是简单的评估公司的估值。另一方面，与普通的基金公司相比，商业的投入是长期的，拒绝投机的。

“收购后，一般单个商业项目是5年一个周期，有时候可能会快一些。但是有些，比如说做了两年，条件比较成熟，那可能就退出来了，可以发行类REITs产品。”

此外，除购物中心外，光大安石也在涉足写字楼、酒店、长租公寓和物流地产，“不管哪个业态，规模效应都很重要，管理成本会降低。”周颂明补充道，但这不意味着光大安石会刻意追求规模。据了解，光大安石在长期股权投资时，有时会花费将近一年的时间做尽职调查。

以光大安石目前已进入的城市来看，主要位于全国一二线城市，包括上海、北京、重庆、西安、青岛、成都、南昌、佛山、江门和合肥等。具体到项目位置，还需要考察项目周边的人口、竞争对手等诸多因素。

用战略的眼光，不盲目跟风，做长期价值投资者，是光大安石坚持的路径。如今回过头看，诞生于金融风暴之后的光大安石，做出了正确的选择。

事实上，随着资产管理模式在国内逐渐发展，大部分基金公司还是从写字楼开始做资产管理，因为写字楼相对容易，也更安全，但竞争同样是最激烈的。周颂明介绍，目前光大安石差不多有7个写字楼项目，管理面积约100万方左右，主要集中在北京和上海。

由于人才、团队等方面的影响，市场上购物中心运营水准的优劣差距很大。另一方面，国内商业地产日益激烈的竞争、险资管理能力的提升乃至整体国内外经济环境的敏感变化，对光大安石这样的基金公司都是不小的挑战。

“现在大家的钱肯定都比较紧张，因为整个形势是金融去杠杆，但反过来说卖家对资产价格的期望也会降低，这样会更容易获得一些好的资产，很多时候大家都是逆向操作。”

另外，尽管打通了融投管退，光大安石所走的路径仍处于探索阶段，但作为抢占先机的领先者，光大安石也有不小的目标。

“在基金里面，光大安石是商业龙头，这就是我们的目标。”周颂明说。

以下为观点地产新媒体对光大安石商管总裁周颂明先生的采访实录：

观点地产新媒体：当初为什么会推出“大融城”商业这个品牌？

周颂明：还是要从基金本质讲起，实际上我本身是做实体的，是做经营管理方面的。进入光大以后，对基金也有了越来越深刻的了解。我们在做第一个商业项目的时候，初期负责经营管理的并不是我们，我们只是一个股东而已。

如果传统基金来投的话，是做不好的，因为单个项目是很难做好的，而且商业强调规模效应，每个公司掌握的商业资源很重要。比如说有一系列好的商场，跟品牌商谈，租金就好谈多了。租户的信心也不一样。

我们有很多基金，光大安石最初的团队组成主要是负责投资的团队，对投后运营方面的把握缺乏沉淀。运营管理方面，现在市场上没有成熟的专门做第三方的团队。以前有一些，一般是做品牌代理、策划，整体运营能力这一块还没有那么强大，也不拥有这种资源，所以商业运营这方面是很难的。

在我们看来，能够把融投管退打通的话，还是有很多的机会。特别是商业地产，就需要用基金模式去做。另外，我们判断项目的时候，是从基金公司角度去看，当作是一个金融产品来看，就是要有退的渠道。这些商业，市场上认可不认可，机构认可不认可，它的价值是按照机构的、基金公司的角度来估值，而不是评估公司的估值。

观点地产新媒体：光大安石商业团队是怎样的？选择标的具体标准是什么？

周颂明：我们有几个板块，一个是开发板块，另外一个是运营管理板块。当然投资和资管都是融合起来考虑的。光大安石商业事业部里，招商、营运、推广、物业等都是自己的团队，都是齐全的。

项目选择上，城市很重要，我们不会选偏远城市，所以这是一个局限。首先必须是一二线城市，经济比较发达和活跃的区域。有些虽然是省会城市，但是经济不太活跃、人口流出比较多的，我们不会选。

另外就是规模，通常来说，我们都是在10万平米左右。最核心的是地铁上盖，或者资产位置不错的，可以体量稍微小一点，但是也不能太小。

当然还有本身的价格、周边的竞争，都有很大的关系。

观点地产新媒体：光大安石发展的速度很快，当中也有轻资产的部分？

周颂明：规模是肯定的，因为我们一直说规模效应很重要。规模加大，管理成本会降低。

我们有轻资产的项目，某种程度也是一种风控手段。比如说在有些城市，市场是没有类似交易的，所以不知道市场上是怎么估值的，这个情况下如果项目具备做好的条件，我们就采用轻资产管理。成熟之后，我们可以试着去发行金融产品，看看市场上认可的价值是什么。

观点地产新媒体：在规模上的目标是怎么样的？

周颂明：我们不会刻意追求规模上的目标，为了数字而数字会出问题的。公司口碑、个人口碑都很重要。

观点地产新媒体：怎么看传统地产商做商业的模式？包括它们也会和基金合作，甚至自己做基金。

周颂明：传统的地产商做商业地产，其中做得好的，都不是按照传统地产模式去做，完全是用商业模式去做的。很多公司沉淀了几百亿、上千亿的资产，这些资产并不都是好的，而且设计的时候不是按照商业逻辑去设计的。

地产商和基金合作与基金自己做商业运营还是两个概念，因为投资人的信任度等各方面还是不太一样。房企的话，很多有做基金这方面的想法，也有这种部门，但做好并不容易。我们实际上从金融往下打通资产链条，地产商也希望在金融端能有所发展，但是真正要打通资金端和资产端并不容易。

观点地产新媒体：每个商业业态相比较的话，您会更看好哪一种业态？

周颂明：写字楼是比较安全的，但是竞争也会很厉害，因为写字楼最容易做。

商业来说，运营水准优劣差距是最大的，因为公司资源的因素、规模以及人才的因素会比较重要，做得好的与做得差的区别很大，写字楼就最多差10%至15%。

观点地产新媒体：从基金行业这个角度，从最开始我们主要以债权投资为主，现在做长期股权投资，逐渐发展到聚焦资产管理方面，您怎么看国内基金的变化？

周颂明：我想光大安石走的路还是比较正确的，假如当时没走这条路的话，现在的发展会很吃力。

比如说现在金融去杠杆，现在大家的钱肯定都比较紧张，因为整个形势是金融去杠杆，但反过来说卖家对资产价格的期望也会降低，这样会更容易获得一些好的资产，很多时候大家都是逆向操作。

如果我们一直做债权投资，没有资管能力护城河的话，可能很难做大。所以，我们更重视中长期的股权投资，而运营管理的能力就很关键。