对话甘永清：花样年商旅文 新商业形势下“猎手”的抉择

编者按：11月14-15日，2019观点商业年会将在上海召开，聚焦商业地产新格局，这是一个总结与展望未来道路的契机。

有鉴于此，观点地产机构邀请一众商业地产业者与专业人士等，讲述他们的商业地产故事，并记录和解读中国商业地产发展之道。

观点地产网 在房地产的销售门槛逐渐抬高的当下，越来越多的房企对未来战略部署再度更新了认识：曾经多元业务的万科提出了要收敛聚焦，中海向综合运营商迈进，其他深圳房企则倾向于更精细化的运营。

2019年，恰逢上市十周年的花样年在重回地产之后，董事局主席潘军明确提出“二次创业”，即面对当下房地产形势再重新审视并调整在财务、投资、运营等层面的经营策略，实现“弯道超车”。

集团层面的经营理念与战略要求是自上而下顺势而为的，作为重要支撑之一的商业管理板块正式更名为“花样年商旅文”，在遵循“和而不同 因地制宜”的资产管理策略外，更是在消费升级和市场突围上的跨越式转型，继而紧跟商业趋势为商业与文旅项目的操盘奠定基础。

“在多元化业务的基础上，集团对商管公司的经营范畴和发展步骤有了更宏观的要求，把商业、文化、旅游部分结合起来，一起做相应的统筹与相互赋能。”在接受观点地产新媒体专访时，花样年商旅文助理总裁甘永清先生如是表示。 

以人为本、轻重并举：“未来轻资产达90%”

自2010年成立以来，花样年商旅文已经迈过了九年征程，不仅在不断吸收和跟随新消费趋势中进行品牌升级，完成了“三唐一世界”的四大产品体系（即红唐、花生唐、芝麻唐和花样世界），更先于同行实现了定制化主题型商业，紧跟地铁商业的红利趋势，着眼市场，在消费转型和层次化体验上定格文旅商业模式。

“这些年，随着内需市场的发展，尤其是人们的出游出行越来越广泛，很多文旅项目都焕发出了新的生命。”甘永清介绍，“从去年开始花样年商旅文就已经陆续承接了文旅商业的项目，目前已经落地的包括扬州爱情小镇、桂林兴进繁花里以及桂林塔山，此外还有更多的文旅项目在不断接洽中。”

其中爱情小镇位于扬州邗江区甘泉街道，扬州政府专门将浪漫樱花、古风文化、非遗产业、名家名坊等自有资源结合起来打造文化产业园区，花样年商旅文以深度挖掘当地琴筝文化底蕴的价值与受众、还原自然景观与人文特征的相辅相成、契合政府对园区的可持续发展诉求锁定 “爱情小镇”的项目定位与基因来打造。甘永清指出，无论是爱情小镇还是桂林项目，从规划定位、招商拓展、经营管理等所有过程，都由花样年商旅文为扬州政府为品牌做深入布局和统筹。

尽管花样年商旅文近年来致力于拓展轻资产业务，但同样坚持“轻重并举”的指导路线，在重视自有产品线的突围创新过程中，也依然为资产合作及受托管理项目提供更优质的服务。但不可置否，资金沉淀量大、开发建设周期长的重资产会走得慢一点，而合作形式多样、拓展扩张迅速的轻资产则会更快一些。

目前，轻资产规模是商业管理公司的市场竞争力体现，更是资本市场审视与评估的基本依据。据了解，花样年商旅文至此拥有53个项目，其中70%是轻资产，30%是重资产，集团对其要求则为轻资产占比达到90%以上。

甘永清指出：“整个收益来源和结构比例一定要做到9：1，才能说轻资产的核心是人，给开发商提供的是服务。”他预计，花样年商旅文要实现这个目标大概需要三年。

二次创业、思想革新：“商业选择犹如猎手狩猎”

“形成规模效应和分摊成本，是加快轻资产拓展的重要举措。”甘永清指出，“单纯的轻资产受托管理，主要以收取管理费、招商佣金以及后期营业额的分成为来源，利润空间非常局限。” 

“单纯靠轻资产输出，依赖人力部分去赚收益会大打折扣。”他举了个例子：“如果一个6万平方米的商业，一年所有的租金收益大概在4000万左右，以管理费+佣金+提成的方式去算，商业管理公司一年可能收不到200万。”

如今行业激流暗涌，传统商业托管手段无法满足市场转型期的利润要求，而通过参股、整租、收购的方式介入资产管理，利润空间的控制能力就更加得心应手。“比如说以50元租过来，再以100元租出去，就有50元的利润，如果以5万方的商业合体来估量，理想状态下一年可获得近3千万的效益。若进一步评估商业管理成本，去除开发流转与摊销运营过程消耗及劳务比例，投资回报的净利润可达1千万以上。”

今年应集团“二次创业”的思想革新理念，花样年商旅文在业务调整和资产管理方式的选择上已经着手准备中，“想要弯道超车就如同狩猎般一击而发，想要实现公司利润最大化就要大胆尝试”。甘永清提出，公司为实现利润最大化的同时，也可以为后期承接外部整租项目进行试验。

挑战与收益并存，这种自负盈亏的方式更加考验花样年商旅文对项目的判断能力、操盘能力、资源整合能力以及运营管理能力，因此，项目的选择也将会拥有更高的门槛。甘永清指出，花样年商旅文这方面主要还是集中在有较大溢价空间的一线城市和二线城市核心区域。

“花样年商旅文操盘的商业从盒子式的建筑到商业街区等类型应有尽有，除了“三唐一世界”的自有品牌线和已合作的轻资产项目外，未来，我们想在质量、标杆、影响力方面发挥集中力量。”甘永清对观点地产新媒体说。

以下为观点地产新媒体对花样年商旅文助理总裁甘永清先生的采访实录：

观点地产新媒体：上半年花样年商管更名，主要的考虑是什么？

甘永清：从去年开始集团的战略是重回地产主业，把地产和彩生活作为头部业务，重新打造地产+物业管理。商管公司作为支撑业务，也做了一些新的战略调整。

原来我们都是纯粹在商业物业管理做相应的布局，从去年开始陆陆续续有操盘一些文旅结合商业的项目，比如说扬州的爱情小镇，桂林兴进的繁花里和桂林的塔山。

集团在考虑商管公司在业务多元化基础，把商业、文化、旅游部分结合起来，一起做相应发展，我们在业务方面慢慢走向多元化，在2018年是文旅方面的试水，在试水的过程中市场口碑和反映都很正面。

观点地产新媒体：从现在的情况来看花样年商业更倾向于做轻资产？

甘永清：也不是，目前走轻重并举的路线，一方面，花样年商旅文开发的项目有53个，管理总商业面积是300多万平方米。这53个项目中自持的项目大概有13个，这是花样年自己拿地开发建设，商管公司负责运营管理，剩下40个项目都是轻资产合作项目。

我们坚持走轻重并举的路线，相对而言做重资产拿地开发对资金的要求，包括对地域的要求都比较严格，这在当下来讲越来越难做，这也是为什么越来越多的商业地产公司慢慢走向轻资产模式。

也不是说我们完全做轻资产，现在轻资产和重资产的比例是7：3，70%是轻资产业务，30%是重资产业务，集团对我们的要求是轻重比例达到9：1，轻资产占到90%，这个对我们来讲也是机遇和挑战。

观点地产新媒体：现在很多商管公司在谋求IPO，花样年有没有这样的计划？

甘永清：地产与物业板块均已实现上市，这些都是在集团严密有序地部署下完成，因此对于商业板块而言，始终都会紧跟集团战略要求拓宽资产业务并实现更高效准确的发展计划。花样年商旅文不会急于求成，更重视稳扎稳打，近十年来的商业之路始终秉持“不忘初心 花样向前”的信念稳健扩张。

我们这十年里所做的不再是简单的受托资产商业管理，是稳重求变、布局全国的落地执行，更是开启商旅文融合的实践之路。无论从商业体量还是城市价值，花样年商旅文现在坚持的是同城市共成长的理念：为新兴区域城市的经济发展献力献策，为城镇的特色改造注射新鲜基因、为当地一体化产业链赋能添彩、为居民的多元化闭环消费提供优质能量。

IPO股改是每一个公司努力的方向，花样年商旅文也不例外。但从目前公司的轻重资产比例与收益占比来看，我们操控资本市场的能力及估值情况都会十分有限，即使对外已经于商业领域占领一定的市场份额、对内已经拥有实战经验丰富的团队力量、向上拥有兄弟公司的资源赋能，如集团所言，若目前收益来源于结构比例无法实现9:1的要求，我们在寻求资本入驻及招股的道理上还有更多更严峻的挑战。

观点地产新媒体：在投资方面的布局是怎样的？

甘永清：商管战略还是围绕整个集团大的战略展开，如果按照9：1的比例做，轻资产是我们要加快发展的步伐，在合作的方式和模式方面会更多探讨多元化，除了文旅以外，一些整租型业务、参股型业务、并购型业务等部分也会去做相应的尝试。

单纯做轻资产方面的业务，利润非常有限，只有参股、整租才能赚取最大的利润空间。但是选择项目的时候我们也会有条件，主要集中在一线城市和二线城市核心区域，这些地方存量商业可以用整租、参股、收购的方式取得经营权，这些方式都会慢慢尝试。

在非一线城市和非二线城市核心地段的项目，更多还是倾向于轻资产输出和资产管理服务，现在很多三、四线城市项目找我们参股、整租、并购，我们兴趣不大。这也是我们在这么多年做商业过程中看得到的，真正商业有溢价空间的，未来有发展空间的还是在一线城市和二线城市核心地段，其他地方发展空间非常有限。

观点地产新媒体：现在上海有很多海外资本做并购也是因为这个原因吗？大家都看好一二线城市。

甘永清：资本追求的是稳定回报，以及回报的年限和周期，很多海外大资本更加关注的是核心区域，商业体量在8万平方米以上的项目会比较多，有独立的产权，在经营过程中经过一到两轮的调整周期，现在慢慢趋于稳定，所有的租金收益、商户、消费者都稳定下来了，未来收购的项目每年有6%到8%的回报，这是所有大的资本希望看到的。

观点地产新媒体：现在也有一些开发商也会成立基金拓展商业项目。

甘永清：比较难，因为涉及到大的商业收购和交易，退出的管道在某些方面来讲还得借助资本市场，很多海外的资金能够把他的项目注入到资本里面，资金的出入能够找到相应的退出管道。

国内发展商成立一个基金，去收购了一个项目后，这个基金怎么去找更多的投资者或者是有更多投资者来认购，这个比较难做。比如说国内开发商投四、五十亿去收购一个项目，他会想不如多去拿几块地进行开发。

相对而言，商业的退出机制、退出管道在国内市场比较受限，在国内大量参与收购项目的资金来源和背景都是外资。国内公司虽然会成立基金去收购一些好的项目，但是在这个过程中做得并不怎么样。