最大物业IPO 宋广菊站台与保利物业50倍高估值背后

　　最近的物管行业有些热闹，先有彩生活人事重组，二把手唐学斌任副董事长，后有万科物业牵手戴德梁行，再次引发外界对它的上市猜想。

　　就在万科物业活动现场，媒体询问合资公司成立后，万科物业能否达到千亿市值时，首席执行官朱保全打趣称，保利物业马上要上市了，要看保利的表现。

　　听起来，保利物业或能为万科物业寻路资本市场提供参考样本。

　　12月19日，保利物业在港交所敲响了上市的铜锣。如彼时碧桂园物业上市时杨国强现身站台一般，保利发展董事长宋广菊也出现在了敲钟现场。

　　清亮的锣声落下后，众人望向港股实时交易屏幕，保利物业上市首开43.8港元，比招股价35.1港元涨24.79%;截至收盘时，股价报45.35港元，成交37.43亿股，市值241.87亿港元，市盈率高达49.7倍。

　　当天在港交所敲钟的还有另外一只内房物业股时代邻里，但却是两个不同走向。据悉，时代邻里开盘即破发，报价4.89港元比招股价下跌5.05%。

　　首日大涨背后

　　保利物业上市首日高开24.79%，并不是没有端倪。

　　根据招股书，基石投资者包括著名投资机构高瓴资本、GIC、中交国际(香港)、国调基金，基石占比为30%。

　　其中，GIC为新加坡政府投资公司，是当今世界上规模最大、最成熟的PE投资者之一;高瓴资本则是张磊创办的亚洲地区资管规模最大的投资基金之一，也是此前曾投资百度、腾讯、京东等企业。

　　而昨日12月18日公布的分配结果显示，此次保利物业共发行1.33亿股H股。其中香港公开发售股份获大幅超额认购，合共认购38.6亿股香港发售股份，相等于香港公开发售项下初步可供认购的合共1733.36万股香港发售股份约222倍。

　　因此，启动回拨机制使香港公开发售股份总数增至6533.36万股股份，相当于全球发售项下初步可供认购的发售股份总数约49%;加上国际发售股份，最终预计共筹资45.79亿港元，这已是目前上市中筹资额最大的物业股。

　　明星基石投资者、超购223倍、高估值……市场对这只物业新股的期待越来越高，而据观点地产新媒体了解，实际在昨日上市前夕的暗盘交易中，保利物业的股价涨幅就已达到14.67%，最高见40.4港元。

　　为何保利物业受到资本市场如此热烈的反应?

　　有业内对观点地产新媒体表示，保利物业上市认购火爆与物业板块整体受欢迎的情况分不开。相比于房地产开业企业，物管行业本身现金流好、轻资产扩张快、周期属性弱等特征，成长性较高，所以也出现个别物业股的估值甚至高于房企母公司。

　　数据显示，截至12月18日，恒生指数年初以来的整体涨幅仅7.7%，而板块今年的整体涨幅却高达88%，大幅跑赢恒生指数。其中，新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务等年初至今涨幅均超过100%，新城悦服务的涨幅更是高达195%。

　　但同时，也可以看到上市物业股之间的差异。在管规模、营收增速、盈利水平等，往往是打量物管公司的角度。

　　就规模而言，背靠着母公司保利发展几乎相当于“赢在了起跑线”上。截至2019年6月30日，保利物业的在管面积为2.6亿平方米，甚至超过碧桂园服务在管面积2.17亿平方米;最新合约面积为4.55亿平方米，次于碧桂园服务、彩生活等。

　　在管面积中，来自于保利发展提供的面积为1.12亿平方米，占比为43.1%，这一体量本身已超过不超物业公司。但同时也可以看到，除了承接来自于母公司的业务，保利物业这几年有意地进行外部拓展，第三方比例从2016年的91.9%降至如今的不足五成。

　　营收上，2016年至2018年保利物业总营收分别达25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，同比增长为26.4%及30.5%;截至2019年上半年，营收为28.22亿元，同比增幅达47.3%，处于行业高位。

　　盔甲与软肋

　　如果说规模是它的盔甲的话，盈利水平则是新股保利物业的软肋。

　　根据招股书显示，保利物业2016至2018年净利润分别为1.49亿元、2.25亿元及3.36亿元，截至2019年上半年为3.21亿元，净利率为11.4%，处于较低水平。

　　尤其是毛利方面，2016至2018年保利物业毛利分别为4.28亿元、5.8亿元、8.51亿元，截至2019年上半年为6.67亿元。

　　按此计算，近三年及今年上半年，保利物业毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%及23.6%。有数据显示，2018年在港上市物业管理公司的平均毛利率为37.84%，如碧桂园服务达39.2%，雅生活达37%，佳兆业美好则达34.3%。