解局 | 龙湖入股绿城服务的猜想

　　“吴亚军有男人气魄，又有女人的细腻。”许是在造城的理想主义上惺惺相惜，宋卫平曾毫不掩饰对吴亚军的赞赏。

　　现如今，这两家企业又有了新的交集。12月29日，龙湖集团发布公告宣布，将通过买入已发行股份和认购新股的方式，持有绿城服务10%的股份。

　　根据双方协议，买方龙湖集团先以总代价约10.76亿港元买入绿城服务约1.39亿股股份，占绿城服务已发行股本总数的5%，将于2020 年1月6日前完成交割，同时委任一名非执行董事。

　　此后，龙湖集团还将于2020年6月30日或之前完成认购绿城服务配发的新股，新股认购完成后，龙湖集团共计持有绿城服务已发行股本总数的10%。

　　卖方由绿城服务的主席兼执行董事李海荣全资拥有，卖方持有5.63亿股绿城服务股份，占于该公告日期绿城服务的已发行股本总数约20.2%。

　　双方均在公告中给出了达成这笔交易的理由。龙湖集团称，经考虑(其中包括)绿城服务集团的企业规模、业务营运、品牌声誉及业绩，董事会认为绿城服务集团的业务营运及策略符合公司的业务及长期策略，收购事项及拟认购事项为公司投资绿城服务集团提供良机。

　　绿城服务则直接表示，就所涉及的时间及成本而言，龙湖入股是一种较其他股本集资方式更优秀的集资方式。该事项不仅将扩大其股东基础并提高股份流通量，亦将为发展所需的科技能力建设及核心服务的培育等提供更充足的资金支持。

　　观点地产新媒体随后向龙湖内部人士了解此事，得到的回应一般无二：“本次入股绿城服务属财务投资，龙湖长期看好社区服务市场，看好绿城服务的发展潜力。”

　　一切都好像只跟“钱”有关。的确，若从股份收购价来看，龙湖确有收益，根据公告披露，每股绿城服务股份收购价为7.7168港元，照签署协议签前最后20个交易日绿城服务股价平均值来说每股折让7.5%。

　　12月27日，绿城服务跌1.6%，报7.99港元，较年初上涨34.9%。其实，物业管理板块年初至今股价总体表现强劲，主要股票上涨40%-170%。

　　其中，新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务等年初至今涨幅均超过100%，新城悦服务的涨幅高达211%。

　　截至 2019年上半年，绿城服务在管面积1.84亿平米，同比增加22%;储备面积2.07亿平米，同比增长29%;累计在手合同面积达3.91亿平米。在管项目合计达 1305 个，单项目在管面积达 14.11 万平米，涵盖居民高端住宅、政府基础建设、商业写字楼、城市综合体等，覆盖全中国29个省、直辖市及自治区的137个城市。

　　数据来源：观点指数整理

　　绿城服务有一定的规模优势，而得益于业内领先的服务质量以及偏中高端的项目定位，物管单价上也有一定的优势。

　　“我觉得是很好的一家公司，又注重品质管理，各方面都做的不错。”一位接近龙湖的人士如是表示。

　　事实上，投资之外，龙湖入股绿城服务，有很多的想象空间。上述人士也称，双方暂时没有更多的合作意向，但未来不排除。

　　“企业战略入股并不是第一次，像之前绿地入股雅生活。”有业内向观点地产新媒体分析，一方面能够获得股权投资收益，另一方面双方可能在品牌或业务上会有相关合作，取长补短。

　　观点地产新媒体了解到，绿城服务多项业务处于行业前列，如园区服务。截至2019年中期，园区增值服务实现营收6.9亿元，是集团增长速度最快的业务，毛利率超过30%。

　　他指出，龙湖在入股同时还委派一名非执董，客观来讲，未来合作的可能性比较大。若是如此，绿城服务品牌加持下，将为龙湖项目的推进、销售、去库存以及提升品牌影响力有促进作用。

　　不过，会不会演变成“野蛮人”敲门的戏码?上述业内人士称，10%的持股还不会构成威胁，还需要看接下来双方的动作。

　　一切皆有可能，因为关于“龙湖物业是否会分拆上市”这个问题，问了很多年，答案一直没变过。

　　2019年3月年度业绩会上，龙湖物业CFO赵轶称，智慧服务和商业都是龙湖的主航道业务，对它们赋予了使命，智慧服务是龙湖的战略支撑，对几个主航道进行跨航道支撑，商业现在还在孵化期，更不会轻易拿去卖，这两个业务都没有分拆上市计划。

　　今年7月，龙湖物业总经理曾益明在接受观点地产新媒体采访时亦表示，龙湖智慧服务依旧没有上市的计划，“我们现阶段最主要的事情就是把竞争力再进一步强化，让自己的能力变得更强、服务做得更好。”

　　他称，龙湖一直比较稳健，追求始终可持续、高质量发展，不会激进做不符合接管标准和战略方向的事情。

　　截至2018年末，龙湖智慧服务已经进入73个城市，进驻项目数达到890个，合同管理面积上升至2.68亿平米。

　　截至2019年6月底，物业管理及相关服务及其他收入达19.51亿元，同比增长51%，利润4.46亿元。龙湖智慧服务2020年收入目标为60亿元。