云南城投回复上交所问询 四季经营利润大幅下降乃因经营亏损

　　2月23日，云南城投置业股份有限公司回复上海证券交易所于1月22日发出的关于对公司业绩预亏事项问询函。

　　据观点地产新媒体了解，问题一，上交所认为，云南城投2019年前三季度归母净利润仅亏损10.63亿元，但2019年预计全年归母净利润亏损24.50-29.50亿元差额较大，请云南城投说明相关原因。

　　关于公司四季度经营情况变化云南城投表示，2019年三季度起，房地产市场调控加码，市场降温明显，销售增幅持续回落。随着金融监管政策全面收紧，房地产融资渠道收窄，融资成本持续升高。受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响，公司融资额明显下降，2019年全年仅实现111亿元,较2018年的融资额188亿元下降41%，平均融资成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。由于新增融资额及销售回款主要用于保障金融机构还款，后续开发资金严重不足，导致项目开发周期拉长、竣工结转延后。2019年公司新竣工面积26.18万平方米，较去年同期大幅下降65%。受此影响,2019年公司房地产开发业务销售收入约40亿元，较去年同期下降约47%，不足以覆盖全年营业成本费用，平均销售毛利率26.75%，与各规模房企的平均销售毛利率基本持平，较公司去年同期下降3.9个百分点。

　　关于公司四季度经营利润大幅下降原因，云南城投解释，公司第四季度经营亏损影响利润总额-42,515.00万元，归母净利润影响数-27,672.00万元。其他因素导致的四季度经营亏损中，还包括：项目公司因降价销售计提存货跌价准备、艺术家园因申请破产计提存货跌价准备、海东方体育公园因规划调整计提跌价准备、财务费用增加、新增投资性房地产公允价值变动、计提逾期违约金和递延所得税资产转回，合计-158,515万元，归母净利润影响数-153,488万元。

　　关于上交所请云南城投补充说明公司2019年四季度成本、费用与收入的结转是否符合配比原则，前期成本及费用是否存在应结转未结转的情形。云南城投表示，公司房地产开发产品在满足以下条件时确认收入：买卖双方签订销售合同并在产权部门备案;房地产开发产品已竣工并验收合格;公司收到客户的一定比例购房款或取得收取全部购房款权利;办理了交房手续，或者可以根据购房合同约定的条件视同客户接收时。2019年公司收入确认原则与2018年一致，未发生变化。同时，公司成本、费用与收入的结转符合企业会计准则的规定及配比性原则，不存在前期成本及费用应结转未结转的情形。

　　关于公司有无因收入、成本和费用的结转安排，存在前期业绩虚假或调节利润的情形，是否需对往年财务数据进行跨期调整。云南城投回复，公司严格按照企业会计准则的相关规定进行收入、成本及费用的结转和确认，因四季度发生的事项(详见问题一2、公司四季度经营利润大幅下降原因)导致利润大幅亏损符合权责发生制原则核算经营事项，不存在前期业绩虚假或调节利润的情形，不需要对往年财务数据进行跨期调整。

　　问题二，上交所对云南城投公告中提及“因艺术家园被申请破产清算，以及海东方项目规划调整，公司对艺术家园、海东方项目部分存货分别计提2.3亿元和2.2亿元减值准备，是公司本次业绩亏损的一项主要原因”的情况进行问询。

　　第一，上交所请云南城投结合艺术家园前期涉诉和破产清算事项，以及洱海保护治理及流域转型发展，以及艺术家园、海东方的项目开发建设进展、市场供求等情况，说明资产减值迹象出现的具体时点，本期计提减值的原因及合理性，是否存在前期计提不足的情形。

　　艺术家园项目方面，云南城投于公告中称，总可售面积57.9万平方米，其中：住宅36万平方米，商业7.1万平方米，车位14.8万平方米。项目已于2015年完工竣备，累计实现销售收入23.5亿元，目前住宅已实现全部清盘，尚有地上商业3.87万平方米，地下商业1.65万平方米，车位1660个，账面成本10.01亿元，2019年实现销售收入4874万元，销售毛利率为9.5%。经营销部门调查，2019年全年昆明市商业整体成交去化约49万平方米，艺术家园剩余的约5万平方米商业占2019年整体商业市场去化量的约10%。2018年末，项目公司根据已成交售价及周边同类物业的市场价格测算存货可变现净值高于成本，判断不存在减值情况。

　　2019年7月，艺术家园股东及债权人以借款合同纠纷起诉艺术家园，并向法院提出财产保全请求,查封了艺术家园的主要资产;2019年12月，为维护公司的合法权益,避免国有资产损失，公司以债权人身份向昆明市官渡区人民法院申请艺术家园破产清算。截止目前，法院处于立案审查阶段。现起诉案件中，一个已二审完毕，其余已在二审程序中。根据已取得的判决，艺术家园应向上述股东及债权人支付借款本息及违约金等。因艺术家园的主要存货已被查封，无法进行市场销售，结合目前案件的判决结果，管理层判断相关资产很有可能被法院强制拍卖清偿债务;另外，如艺术家园进入破产清算程序后，现有存货将由破产管理人指定的评估机构评估清算价值，通过拍卖、快速变卖或实物分配处置来偿还债务。基于谨慎性原则，公司在2019年12月对艺术家园存货按清算价值计算可变现净值，并计提相应资产减值准备4.55亿元，扣除少数股东权益，对归属于上市公司净利润的影响-2.3亿元。

　　因法院已对艺术家园债权人及股东的诉讼在11月末进行了二审判决,公司在2019年12月以债权人身份向人民法院申请艺术家园破产清算，故以12月份作为资产出现减值迹象的时点，以快速去化方式计提存货跌价准备，符合项目的实际情况。