解局 | 中海土地“蒙眼”狂奔

　　无法被土地市场满足的中海，拾起了曾经"抛弃掉"的收并购等渠道。

　　3月13日，中海通过官方微信公众号发布其2020寻地合作计划。相比于过往通过招拍挂等市场手段，此次中海似乎有意放开了土地获取的更多渠道。这或许也是中海在规模压力下的又一次全新改变。

　　据了解，中海此次公布的寻地计划中，包含了股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

　　"中原逐地，海纳百城"、"逐鹿天下，拢贤拓疆"，中海为本次寻地计划冠上了这两句标语。除香港及澳门区域，其余包括华南、华东、北方、西部以及中海宏洋均贴出相关寻求合作的海报。

　　值得一提的是，不管是收并购、资产转让或是城市更新等，中海在过去都曾有过优秀案例。在颜建国对外的表态中，上述渠道也或多或少的出现。不过，此次公开发布寻地计划，却是中海第一次主动通过这样的形式寻求合作伙伴。

　　或许对于中海而言，做大规模始终是无法舍弃的一环，也就重新拾起了过去鲜少用到的收并购等途径。

　　被拾起的土地渠道

　　仅以过去的经验而言，仅依靠收并购的中海，在规模发展最快速的时代掉队，而招拍挂，却让中海重新跟上节奏。

　　时代的特征很明显，从颜建国回归中海划分即可。

　　从2010年开始，中海便开始通过大规模兼并收购，从而获取土地和项目资源。彼时，收并购是中海的核心战略之一。

　　其中比较著名的是三个案例，分别是蚬壳电器股权收购、重组中国建筑旗下房地产业务以及重组中信，三场交易对价近700亿，总资产价值超过2000亿元，直接获得了超过3700万平方米的土地储备。

　　3700万平方米这一数字，大概能占到中海2019年中期总土地储备的四成。

　　但在这几年，中海于公开土地市场上的土地扩张却少的可怜。据了解，2013年，中海在内地16个城市新增土地23幅，总楼面面积达1203万平方米，这是近几年来中海在公开市场上新增土储较高的年份。而在随后的两年里，中海新增建面分别降至2014年的904万平方米及2015年的596万平方米。

　　随着郝建民时代的结束，中海重新开启公开土地市场上的扩张。值得一提的是，在2016年，前11月，中海(不含中海宏洋)仅拿地9宗，土地投资金额232.43亿元，而12月单月，中海便新增9宗土地，投资金额174.39亿元。

　　公开土地市场的谨慎，也使得中海在这一时期从规模上掉队了。

　　数据显示，2013年至2017年中海分别实现销售1385亿港元、1408亿港元、1806亿港元、2106亿港元以及2330.7亿港元。虽然稳步到达2000亿关卡，但在此5年间，中海销售同比增速分别为24.19%、1.66%、28.27%、16.61%以及10.1%。而同期全国商品房销售额同比增速分别为26.33%、-6.31%、14.4%、34.77%以及13.67%。

　　影响逐步显现，头几年的新增土储不足，甚至让作为行业龙头的中海在规模增速上比不过行业增速。

　　2016年底，颜建国接任主席之位，中海也重新进入土地扩张的步伐。在2017年至2019年，中海分别投得76宗、63宗和53宗土地，投资金额951.16亿元、913.53亿元和1133.6亿元。

　　不过，随着公开土地市场成本的上升，虽然中海土地投资金额增加至千亿，但获取的土地储备却有所减少。三年间，其分别新增1741.41万平方米、1764.1万平方米以及1145.61万平方米土地储备。

　　而较为单一的土地扩张模式，似乎也让中海在土地扩张任务上未能如愿。

　　据观点地产新媒体了解，按照颜建国曾在业绩会上的表态，买地货值要超过当年的销售额是中海的底线。而在2019年，中海拿地预算高达1210亿元。但实际上，中海距离这一目标尚差近80亿元。

　　据观点指数统计，中海(不含中海宏洋)目前总货值12292.05亿元，这一水平远远落后于销售排名排在它前面的碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地，且前6者最少的一位也有2万亿以上的土储货值。

　　并且，仅依靠公开市场扩充土地储备的中海，在近年来总土地储备并未有明显增长。数据显示，在2017年、2018年以及2019年上半年，中海总土地储备均在6000多万平方米，实际权益土地储备分别为5378万平方米、5697万平方米以及5540万平方米，并未有太大波动。

　　而随着中海销售规模的增长，现有土储也将会满足不了中海3年-5年的发展。对于规模的要求或许也是为什么中海在2020年第一季度，便公开表态要在各地寻找收并购等渠道的项目。

　　人事变动下新渠道的难题

　　新模式的出现，或许与中海最近的人事变动也脱不了干系。

　　据了解，在2月份，中海旗下三家香港上市公司同时披露了一系列人事变动公告。颜建国辞去包括中海行政总裁等众多中海系职务，仅保留中海董事局主席及执行董事职务。