绿城逆势加杠杆 200亿拿地后欲发170亿小公募公司债

　　美元债抢购潮告一段落后，房企的发债热情在三月继续保持高涨，并将视线延伸到了国内债券。

　　3月16日，绿城一宗170亿元的公司债发行计划获得上交所受理。

　　据了解，上述债券类型为小公募，债券期限不超过15年(含15年)，可以是单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种，其中首期发行规模不超过30亿元(含30亿元)。关于募集资金的用途，绿城集团称，主要用于借新还旧。

　　事实上，今年以来绿城不断在土地市场发力，仅2月份就斥资超过200亿拿地，与此同时在经济黑天鹅下依旧逆势加杠杆。

　　显然，张亚东执掌下的绿城，扩大规模是最重要的目标之一。

　　逆势加杠杆

　　15年期也是绿城近年来发行债券中除永续债外期限最长的一笔，利率水平则未确定。

　　从此前已发行的中期票据和公司债来看，有中交背书的绿城债券息率，在当前房企中已颇具竞争力。

　　2月28日，绿城完成发行20亿元中期票据，分为3年期/5年期两个品种，利率分别为3.30%和3.86%。

　　3月10日，绿城完成发行14.3亿元公司债券，最终票面利率为3.19%。据悉，该笔票据原本分为两个品种，品种一、品种二期限分别为5年期和7年期，最终，品种一发行规模达14.30亿元，票面利率为3.19%;而品种二全额回拨至品种一。

　　另据观点地产新媒体了解，绿城近期发行的10亿元3年中期票据，获得全场2.28倍的认购，利率定为3.27%。

　　除去刚刚获得通过的170亿元公司债，今年以来绿城已累计融资约65亿元。

　　此外，2月底绿城正式宣布分拆代建上市，有市场传言绿城管理上市拟融资2.5亿美元，对绿城而言也将是一次不小的“输血”。

　　事实上，2017年以来国内房地产融资政策一直处于收紧状态，不少房企纷纷转向境外发债。今年以来，受新冠疫情影响，监管层陆续推出宽松的金融政策，为企业融资打开窗口。

　　同策研究院张宏伟对此认为，随着央行再度降准，国内资本市场继续释放流动性信号。对房地产而言，当前市场在疫情严重影响下，开发商资金面紧张，这或许为房企融资渠道打开提供了一个窗口期，可以适度缓解企业资金面紧张的局面。

　　与此同时，近期房企发债票面利率下行，处于近年来的低位，也为房企提供一个用低息债置换高息债的机会。

　　以绿城为例，2018年和2019年发行的债券中，利率普遍高于今年。

　　2018年，绿城一笔总额90亿元的公司债利率为4.73%，一笔34亿元的永续中票利率在5.89%至6.2%，一笔35.64亿元的供应链ABS利率则为4.37%至5.6%。

　　此外，2019年绿城还分别发行了4亿美元和1亿美元的永续债，初始分派率分别为8.125%和7.75%，一笔46亿永续中票利率为5.59%-5.6%。

　　显然，若能用如今更为便宜的融资替换过去融资收紧环境下发出的高息债券，对利润表现本就较弱的绿城而言，至少可以降低一定的利息成本。

　　拿地与扩规模

　　频繁融资之下，今年以来绿城在土地市场同样表现积极。

　　相关人士曾对观点地产新媒体表示，2020年绿城计划实现新增土地货值2500亿元，同时完成2500亿销售，而到2021年，绿城的目标则是3000亿元。

　　为此，不断补足土储短板便显得尤为紧迫。

　　据观点地产新媒体不完全统计，2月份的一周内，绿城就斥资近200亿拿地。

　　其中，在2月14日和2月18日北京土拍中，绿城接连摘得位于北京昌平东小口镇、通州台湖、大兴旧宫的3宗地块，成交金额分别达到63.6亿元、13.8亿元、67亿元，溢价率分别为29.8%、49.78%、34%，拿地总金额144亿元。

　　随后的2月19日、2月21日和2月26日，绿城在浙江温州、丽水和义乌各入手一宗地，成交总金额为59.22亿元，溢价率均超过20%。

　　“目前绿城财务状况稳健，现金储备充足，在充分考虑疫情带来的不利影响前提下，仍然会保持适度积极的投资节奏，积极参与重点区域城市的优质地块。”绿城内部人士对观点地产新媒体表示。

　　不可否认，稳健的财务状况和宽松的资金环境对当下房企而言，不失为扩储好时机，但张宏伟也同时提醒，应避免地王再现与房价快速上涨局面再现。

　　另一方面，从土地成色上看，一二线城市仍是大多房企布局的倾向区域。

　　数据显示，截至2019年中期，绿城一二线可售货值占比从2015年的37%提升至72%。

　　除公开土地市场外，2019年以来，绿城还一改过去严重依赖招拍挂的单一模式，开始加大收购比例。

　　随着不断开疆拓土，截至12月31日，绿城土储待售货值已超5000亿元。但要保证2020年2500亿和2021年3000亿的销售目标，仍需通过不同渠道继续累积土储。