从华润置地到益田 北京城里的深圳房企白衣骑士

　　戴德梁行指出，北京市场的商业零售项目通过升级改造给客户新的体验，以吸引更多客流，其中部分项目存在“商改办”模式;零售品牌也会选择在购物中心中进行新潮场景体验、新的跨界体验、新科技体验等品牌更新。其中，中兴与中国移动合作的全国首个5G快闪店“中兴×中国移动5G潮现场”已在北京华润五彩城开业。

　　拿地自建自持的成本太高，郊区客流量有限，存量改造便成了深圳房企们的首选。位于北京核心区域的“烂尾”项目们，一是地理交通位置更具优势，二是政府推动项目重建与提供政策优惠，也就成了存量改造中亮眼的选择之一。

　　至于深圳商业经验能否复制于北京?这仍是个有待考验的问题。

　　就单个项目而言，以深圳万象城为例，该系列为城市综合体，覆盖酒店、写字楼、生态公园、购物中心、会所、城市超级寓所等多业态，推行“一站式”消费和“体验式”购物;采取了主力店+次主力店+专门店的租户组合，三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场，在全国范围内掀起了超大型室内购物中心的建设运营风潮。

　　而在北京商业零售市场上，超大型室内购物中心和城市综合体已经不稀缺了。随着国贸商城南区和SKP-S(暨SKP南馆)陆续开放，华润置地北京的几个商业项目尚未表现出特殊的吸引力，益田集团的东直门交通枢纽项目还需2年才能建成，经验复制成效待定，影响力和品牌知名度短期内亦无法比肩深圳大本营。?

　　就首店经济而言，深圳房企仍需更加努力。据戴德梁行统计，北京作为我国重要经济文化中心，首店数量上虽不占优势，但全球首店和中国首店的比重却最大;2019年深圳新引入的120个首店却多为区域首店——深圳首店53%，全国首店18%。这将驱使深圳房企寻求更多全球首店和中国首店合作。

　　此外，对比北京，深圳市内的商业地产竞争更为激烈。2019年，深圳商业项目供应总量创下历史新高，达78.6万平米;优质购物中心空置率保持稳定，仅微升至4.15%。进入2020年，深圳还将新增67.5万平米优质购物中心，其中60.7%位于成熟商圈，39.3%位于新兴商圈。

　　未来，是否将有更多房企选择走出深圳，对外输出商业品牌?答案无疑是肯定的。至于深圳房企们走出深圳的第一站将选择在哪里，这也将是一个待解之谜。而时间点是否在近期、是否在今年，将取决于新冠疫情管控成效和宏观经济挑战——仲量联行预测，今年环球商业地产投资额将下跌0-5%至约7800亿美元。