中海猎场 被围标的“崔帅”和土地因果

　　2009年9月，中海以70.06亿元拿下上海长风地块6B、7C地块，平均楼板价为2.24万元/平方米，溢价率达129%，一举夺下“全国总价地王”称号。直到2012年5月，该地块项目中海紫御豪庭才最终入市，均价定在3.8-4.5万元/平方米，远低于原来市场预期7万元左右的单价。

　　2013年，中海37亿元拿下上海闵行区梅陇新中心A街坊商住地块，折合楼板价1.87万元/平方米，溢价率115%，创下2013年上半年最高溢价水平。

　　随后3年，中海在上海土地市场保持沉寂，直到2017年，中海再次以50.9亿元、并刷新楼板价的价格竞得松江小昆山三幅住宅用地，楼板价分别为3.0045万元/平方米、3.09万元/平方米和3.06万元/平方米。

　　而在2017年，上海也迎来土拍规则变化，招标挂牌复合方式的回归令宅地热潮降温明显，而中海也开始转向城市更新等低成本、高收益的拿地方式。

　　2018年10月11日，中海联合体以底价93.99亿元拿下红旗村旧改项目，楼板价约为4.12万元/平方米，分拆计算住宅部分楼板价约为5.2万元/平方米，商办部分楼板价约1.55万元/平方米，而周边项目的售价可达10万元/平方米。

　　不过，想要迅速扩大规模，依靠周期相对漫长的旧改显然不够。2019年初，崔帅曾公开表示，2020年中海地产上海公司销售目标为300亿元。

　　2019年，中海在上海仅有两宗地块入账，包括年初39.79亿元零溢价竞得普陀区内环内宅地，9月份，再以12.42亿元的价格投得长宁十年来的首块宅地，溢价率仅为2.3%。

　　值得注意的是，近两年来受土拍政策、楼市以稳为主基调以及房企融资趋紧影响，上海土地整体溢价率不高，其中2019年底价成交地块占总出让地块比例近八成。

　　然而，2020年新冠疫情影响下，地产融资有所放松，长三角城市群的土地市场开始回暖。有业内人士对观点地产新媒体称，“以后没政府支持的土地会多起来，政府也要提早应对企业出现不规范的行为。”

　　据4月11日上海松江区两宗宅地挂牌信息显示：地块有效申请人不足6人，直接采用挂牌方式出让。只要申请人数不超过5人，就无需打分，直接竞价拍卖，价高者得。

　　而之前的规则是一旦超过3人，就必须先打分，以至于资质分数高的大央企、头部房企往往在上海容易拿到地，而其他房企则相对困难。

　　业内人士认为，这也意味着土地出让在更市场化的道路上，向价高者得，同时防止房企围标低价拿地的方向改变。

　　“理论上以后地块出现溢价情况的越来越多。但是也要看起拍价和土地本身质地。20%以内溢价都正常的。”