重启混改这一年 天房发展5亿债务延期与被冻结的股权

　　自2019年4月份天房集团重启混改以来，时间已经过去将近一年。这一年，天房集团的混改进展或是“风声大，雨点小”，反倒是合同纠纷、债务违约、人事变动、股权转让等消息频频出现。

　　4月13日，就媒体报道“合众-天房天津瑞景商业不动产债权投资计划”债务情况，天房集团子公司天房发展发布公告回应称，公司于公告日已与“合众-天房天津瑞景商业不动产债权投资计划”(简称：“合众债权投资计划”)受托人合众资产管理股份有限公司(简称：“合众资管”)正式达成和解，并签署《投资合同补充协议》。

　　根据补充协议，双方决定将投资计划延期约一年至2021年3月15日;同时自2020年3月29日起，将计划的投资资金固定年利率由6.8%变更为8.8%，偿还计划共分10期，还款金额合计5亿元。

　　对于这家资产、营收、现金及现金等价物规模均在收缩的国企来说，5亿元或许已是不小的数目。而这5亿元也将过往遗留下来的问题逐一公布于众。

　　据天房发展2019年第三季度报显示，其总资产为308.66亿元，同比下降2.52%;经营活动产生的现金流量净额为6.14亿元，同比下降86.87%;营收32.36亿元，同比增长39.31亿元;期末现金及现金等价物余额由13.87亿元降至7.31亿元。

　　关于上述债权融资计划情况及混改情况，天房集团相关人士对观点地产新媒体表示：“不方便透露”。

　　“5亿债务”背后的杠杆

　　事实上，上述债权投资计划最早应该从2014年5月21日说起，当时正值“天房系”的快速扩张期间。

　　彼时，天房发展披露公告称，公司通过挂牌方式，以成交价33.05亿元获取天津市北辰区北辰道北侧一宗地块，编号为津北辰北(挂)2014-049号，规划用地性质为商业金融业用地、居住用地、中小学、幼儿园用地，总出让面积23.22万平方米;其中，商业金融业出让土地面积为1.99万平方米，居住出让土地面积为18.76万平方米。

　　拿下上述地块后，对于2013年度合约销售额28.25亿元、年收入17.49亿元、净利润1.44亿元的天房发展来说，33.05亿元拿地代价意味着天房发展需要通过其他渠道或形式进行补充地块开发建设资金。

　　随后，作为上述地块建设主体的天房发展全资子公司天津市华景房地产开发有限公司(简称：“华景公司”)通过股权质押、债权投资等方式进行了多笔融资。

　　其中，拿地后的第二月，天房发展就以质押华景公司100%股权的方式向西藏信托旗下的嘉兴华泰投资合伙企业(有限合伙)借款约19.04亿元，期限2年。

　　而本次公告的“主角”合众-债权投资计划于2016年11月浮出水面。彼时，华景公司拟向合众资管申请5亿元的债权投资型融资，融资期限为3+2年(受托人和偿债主体都有权在3年期满时提前终止)，预期年收益率为6.5%。天房发展控股股东天房集团为上述融资事宜提供连带责任担保。

　　合众债权投资计划最终于2017年3月29日成立。但受担保人天房集团的影响，合众债权投资计划合作双方的“间隙”于2018年7月开始形成。

　　2018年7月，天房集团披露了2017年度的经营数据，其中多项核心数据“亮红灯”，包括营收亏损22亿元、资产负债率升至96.85%、归母所有者权益为负等。

　　于该年9月，合众资管与天房发展签订就上述债权投资计划补充协议，后者为华景公司追加提供连带责任保证担保，担保期限担保期限为投资项下全部债权投资计划资金本息到期之日后2年，并增加投资标的中商服用地为抵押物。

　　但于今年1月份，合众资管还是选择提前终止债权投资计划，这意味天房发展需在今年3月末偿还5亿元借款。对此，市场人士认为，如果未能在规定期限偿还借款或合约双方达成新的条件，天房发展或将因这5亿元借款触及违约条例。

　　最终，天房发展以支付更多利息的代价避免了触发违约条例。这样的结果或许也是其“或不得已”的选择。

　　何时到达“混改终点”

　　观点地产新媒体了解到，天津北辰区北辰道北侧项目地块开发模式只不过是过往拿地扩张时期的一个“缩影”。仅在2014年至2016年期间，天房发展频频花高价拿地、或者拿下地王项目接近10个，拿地金额超过了350亿元。

　　正是上述频频高价拿地情况也给“天房系”的债务情况埋下了“巨大的雷”。

　　到了2017年6月，天津市推出了40多家市属集团的194个国企混改项目，其中包括天房的混改项目。期间消息称，碧桂园集团、中国恒大、保利集团、融创、泰禾等均有接触“天房系”的混改项目中。

　　其中，目前仅有保利参与混改的消息得到公告证实。于2018年12月26日，天房发展称，于12月25日，天津市与保利集团签署合作框架协议，协议的签订将为新起点上建设“新天房”注入新动能，保利集团将派出涵盖管理、财务、工程、运营等领域的团队对天房集团实施共管。

　　到了2019年4月，天房发展再度披露公告称，公司控股股东天房集团拟重新启动混合所有制改革工作，并以2019年3月31日为天房集团混改基准日，选聘中介机构，开展审计评估工作。这也意味着保利集团退出了天房集团混改计划。

　　此时，消息称，保利集团此次退出天房混改，是因为经过四个月的协商，一些政策条件看上去落不了地。但亦有不少业内认为，天房集团背后的债务情况亦是重要因素之一。

　　然而，自重启混改以来，外界没有等到天房集团关于混改项目的进展，而是传出天房集团持有天房发展的股份先后遭冻结、转让子公司股权等消息。

　　其中于2019年6月13日，天房发展发布公告称，公司控股股东天房集团所持有天房发展的全部股份被司法冻结(约1.5亿股股份，占总股本比例13.53%)，系天房集团两家下属公司出现贷款逾期遭债权人平安银行申请12.73亿元范围内的财产保全。随后，一个星期后，上述双方达成和解。

　　紧接着于今年3月9日，天房集团陷入了三笔债务纠纷，债权人平安信托向深圳市中级人民法院申请17亿元范围内的财产保全，其所持有天房发展全部股份被司法轮候冻结;又于4月12日，天房集团持有的天房展全部股票再次被债权人中信信托申请冻结。

　　基于上述种种，天房集团的混改“终点”何时出现、又以何种方式出现，仍然是个未知数。

　　但于天津市国资委今年3月份混改项目计划中，房地产企业泰达股份与天房集团均在列。其中，天房集团将有7个项目公司股权进行出售或转让，包括两家进行房地产开发经营的子公司、两家酒店管理企业、两家供热企业和一家科技企业，上述转让金额均尚未公示。