谁在制造深圳买房焦虑？

华润城可能是一众深圳楼盘中最特殊的一个。

从华润置地2007年60亿拿下大冲旧改项目的那天起，就备受关注，此后1、2、3期多次开盘售罄，成为深圳不多见的“现象级”楼盘之一。

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有种“躺赢”，叫华润城打新

经过一番实探+求证，发现网传消息不太靠谱，有些情绪在自嗨。

焦点1：价格

网传华润城润玺一期价格10万以上，很可能接近12万。

大多是根据2018年华润城润府3期备案价和前几期二手成交均价的综合猜测。

在万象天地华润展厅，一个帅气的置业顾问接待了我，他说，“最近外面很多说4期要卖10万，其实我们自己都不知道价格是多少。现在二手成交均价15万左右，有个别挂牌在17、18万。”

焦点2：户型

这位帅哥还回应了华润城润玺一期的户型，外面关于户型的说法也不靠谱，4期只有4个面积段：100㎡、120㎡、175㎡、200㎡，不是外界说的99㎡、120㎡、160㎡、190㎡。

一共1175套，分两批卖，第一批大约是503套。

他的说法和在华润置地小程序上的官宣一致。

焦点3：开盘

外面很多说6月开盘，华润城润玺一期6月具备对外展示条件，还达不到开盘条件。

具体什么时候开盘呢？这位帅哥很谨慎，不愿意多讲，我说了句“那就是下半年的可能性大”，他还是没说话，大概是默认了我这句没有意义的话。

由于疫情原因，在建项目工程进度受到影响。4月16日，深圳宣布放宽商品房预售条件，今年内高层建筑进度达到总层数的1/2就可以申请预售，原来是2/3，装配置建筑出地面即可。

我确认了下，华润城润玺1期不是装配式建筑，目前进度快的两栋楼还没有达到总层数的1/2。

华润城位于南山区深南大道与铜鼓路交汇处，前身是大冲旧改，占地68.5万㎡，建面280万㎡，集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业、学校于一体的大型城市综合体。

2007年，华润置地总价60亿获取了当时广东省最大的城中村改造项目大冲旧改，这也是深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一。

住宅分5期开发，1、2、3期已售罄。今年要推的是4期华润城润玺1期，占地约2.49万㎡，建面约24.8万㎡，容积率6.6，总户数1175套，车位1646个。

华润城润玺1期共4栋楼，其中3栋、4栋进度要快些，3栋出地面20多层，4栋将近20层，1栋、2栋出地面10多层。

5期目前在挖基坑，站在旁边沙河西路人行天桥往下看，狭长的5期工地乒乒乓乓，建筑工人们有条不紊地忙碌着……

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1期，6年翻了3倍多

贝壳找房显示，近30天，华润城1期带看400次，2期带看70次，3期带看170次。

这只一个平台的数据，如果加上其他机构的数据，恐怕更惊人。

30天，640次带看量，平均每天有21.33批次客户，戴着口罩在华润城润府看房。

特殊时期，这个量确实很震撼。

回到最关心的价格，2011年12月，大冲旧改项目开始拆除。2014年10月，华润城1期第一批开盘4小时售罄，均价4.75万/㎡。同年11月，第二批开盘，均价5万/㎡。

2015年10月，2期第一批开盘；2016年9月，第二批开盘；同年12月，第三批开盘。备案价6.2-8.1万/㎡。

2018年6月，3期第一批开盘，9月第二批开盘，均价8.5万/㎡。

3期第一批公布销售公示方案后，围绕这个“网红盘”，深圳掀起一轮“抢房”大战。为获取摇号资格，或降低首付门槛，还上演了一场离婚买房潮。

“风里雨里排队离婚”后一个月，2018年7月31日，深圳出台一轮“打补丁式”的调控，其中有条：购房者离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款，首付比例不低于70%。

谁曾想，一年后深圳楼市经历了多轮大利好（2·18大湾区、8·18示范区、11·11豪宅税调整），重回中国房价第一城。

去年，南外大冲学校中考逆袭后（第一次中考，成绩冲到了南山前列，仅次于高新，南二外，文华，麒麟和学府）。

大环境+小生态，华润城开始让等待的人焦虑起来。

贝壳找房上，1、2期挂牌价15万/㎡，3期挂牌价16万/㎡。

买了1期的业主，6年翻3倍，按1期最小的82㎡来算：82*（15-5）=820万

不考虑借贷成本，6年820万，每年136.6万，每个月11.3万，不折不扣的“躺赢”。

当年排过的长队，现在怎么想都值。

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买房焦虑，如影随形

华润城4期的案名，没有沿袭前几期“府”系。

熟悉楼市的人知道，豪宅案名喜欢用“玺”“公馆”“壹号”。

从府到玺，4期定位比前3期高了一个段位，更高端更豪宅。

华润置地深圳上一个“府”系是深圳湾悦府，上一个“玺”系是前海中心悦玺。

打开华润置地售楼处小程序，华润城润玺1期位列好房榜NO.2，截至4月28日晚有3375人围观，热度NO.1。

华润城润玺1期配套不必多说，南山科技园、1号线地铁口、万象天地商业、南外科华学校、南外大冲学校……

项目东侧紧靠主干道沙河西路，再往东便是大沙河公园，景观、视野比前几期更好。

沙河西路双向6车道，左右两边还有双向4车道的辅道，加在一块就是10车道。

科技园聚集了一批名企，TCL、迈瑞、中兴、飞亚达……川流不息的人流、车流，是这座年轻城市生机和活力的见证。至于噪音影响，住过靠主干道小区的人都懂。

开发商自然也清楚这一点，不会让这成为豪宅的硬伤，极可能配备了高级隔音玻璃来降低噪音影响，要说完全消除可能也难，总会有开窗的时候吧。

有土豪表示不服，说这点噪音算什么，地段、产品、配套都摆在这，怕就怕买不到。

看来，有钱人买房的逻辑很普通人不太一样。

今天在朋友圈发了条坂银通道开通的消息，华为的朋友突然问我，最近适不适合买房，看房价涨得好快，担心晚了上不了车，她很焦虑。

有句话戳中了我，“会不会到8万啊”，我告诉她坂田目前还不会。

买房焦虑，如影随形。谁在制造焦虑，是我，是你，还是他？