东莞楼市格局改写，你清楚刚需上车有多难吗？

最近，东莞官宣了4月房价，东莞刚需又哀声一片。

统计局数据显示，东莞新房4月网签均价22439元/㎡，这已经是东莞连续第9个月网签均价保持“2字头”了，均价在2万/㎡以上的镇街有15个，仅剩桥头、洪梅均价在1.5万/㎡以下。东莞首次置业的准入门槛越来越高。

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东莞刚需上车有多难？

当前东莞房价对年轻刚需压力有多大？我们可以算一笔帐。

目前，东莞刚需能接受的房价普遍在1.5-1.8万/㎡区间，若为首次置业买一套100㎡三房，其首付就要45-54万，哪怕分30年期偿还，月供最少也要5000-6000元/月。

数据整理自东莞统计局

       然而，根据统计局最新数据，2018年东莞市职工年平均工资为58738元，折算下来月均才4895元/月（2019年数据未公布）。从2014年到2018年，东莞房价几乎是当年职工平均工资的3-4倍，这个差距还在不断加大。

       哪怕现实中，东莞刚需实际收入比统计局数据要高，但当前东莞房价已站稳2万/㎡，对很多步入社会不久的年轻人而言，若无原生家庭帮忙，不说首付，连月供都是一种压力。

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城市价值爆发，刚需上车空间收窄

       对于东莞刚需而言，还有一个“坏”消息，是东莞房价持续稳中有升，首次置业群体的“上车”空间在不断收窄。

       尤其是中心城区，随着万科、珑远等多个高价项目入市，加之供需关系影响，城区房价自2020年以来出现明显的结构性上调。作为影响房价的最主要因素，东莞地价普遍企稳“1字头”，热门地块更是达到2万/㎡，这些都将成为东莞房价的支撑。

       事实上，东莞楼市留给刚需群体上车时间也不多了。

       立于湾区风口，东莞城市价值即将腾飞，品牌房企普遍看好东莞并抢滩布局。据不完全统计，自2016年以来，通过拍地、旧改、收购等方式新进东莞的房企就不下40家，品牌房企不是已经拿到东莞楼市开发入场券，就是奔跑在进莞的路上。随着越来越多的品牌房企入莞，东莞楼市格局必将改写。

        纵观当前局势，未来东莞楼市将怎么走？购房者要如何把握机遇？

       5月23日下午，由金众江悦府主办、房掌柜东莞独家承办的【东莞城市价值论坛暨金众江悦府“莞人置业计划2.0”发布会】隆重举行，特邀莞深媒体大咖对东莞城市价值、东莞楼市格局、刚需购房建议等话题展开了深入讨论。论坛上，嘉宾对东莞的发展潜力都予以了极大的认可。

宋松波先生致辞

       金众地产对于大湾区寄予厚望。发布会上，金众地产集团总裁助理、广州公司总经理宋松波先生透露，金众地产立足深圳，辐射全国，重点布局深圳、东莞、广州粤港澳大湾区以及成都、海南等热点区域，经过多年的发展，累计已开发面积超600万㎡，近500万㎡优质土地储备。

       知名地产大V、文杰淘楼创始人、深圳壹地产总编陶文杰先生直言，在大湾区背景下，东莞的发展前景是大的，其城市价值其实也在不断攀升，正因如此，东莞物业才有这么大的虹吸力，吸引广深客前来投资。

陶文杰先生发言

       深职院房地产研究所所长邓志旺先生指出，东莞在大湾区中有着很重要的地位，它未来是要从中坚城市变为中心城市的。“东莞处于广深两大一线城市之间，必然能更好地享受两个城市发展带来的红利，再者东莞产业基础雄厚、经济基础较好，人口虹吸力很强，在湾区新定位下，东莞的城市格局也将进一步拉大，未来东莞还有很大的成长空间。”

邓志旺先生发言

      金众地产集团营销客服部总经理杨辉先生则从东莞的城市综合管理能力、经济发展水平、人口红利和楼市供需情况等，解释了开发商看好东莞楼市的原因，并指出，湾区规划作用下，东莞楼市的成长空间很大，刚需置业空间正在快速收窄，若没有房产做支撑，未来5-10年湾区红利都将与你无关！

杨辉先生发言

       东莞中原战略发展中心总经理车德锐先生也一再强调，东莞房价大趋势是稳中有升，刚需购房者要抓紧时间“上车”。在车德锐看来，目前东莞房价主要有五点支撑：1、前期开发商促销走货，市场相对供不应求；2、受疫情影响，二手房带看减少，客源流入新房加剧供需矛盾；3、当前货币政策相对宽松，投资需求入市，刺激楼市成交；4、持续有高价项目入市，带动区域房价结构性上调；5、经过几年的消化，很多镇街房价已调整到位，1.4-1.5万/㎡上车的时代已经过去了。

 车德锐先生发言

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刚需突破点：莞北楼市

     “东莞刚需置业空间在快速收窄，东莞城北，是东莞刚需上车的最后机会。”这是【东莞城市价值论坛】上，杨辉先生的原话，并取得了论坛嘉宾及莞深媒体同仁的一致认可。

       杨辉先生指出，宏观看，东莞楼市格局可以松山湖为界，松山湖以南为泛松山湖片，基本是深圳人主导的市场，房价基本处于第一梯队；东莞本土需求则被挤压到了松山湖以北的市场，包括麻涌、中堂、高埗、石碣、石龙、石排等大莞北区域，这些将是东莞首次置业的上车集中区。 

       陶文杰先生也建议，东莞城市价值在攀升，龙头在城区，但城区房价已处于高位了，年轻人买房要综合考虑，除了要趁早外，在房价承受范围内，可兼顾配套的完善性和地段未来的成长性。莞北市场就具备成长条件。

      据了解，目前，东莞中心城区、滨海、松山湖、东南临深片区房价基本维持2-3万/㎡水平，水乡、东莞产业园则普遍在1.5-2万元/㎡区间，成为刚需置业热土，尤其是城区以北的石碣、高埗、石湾、石滩一带，在自去年下半年起就掀起了东莞刚需置业潮。

      据杨辉先生透露，金众江悦府的客户群中，东莞刚需客就占了85%。“毫不夸张地说，东莞80%的刚需首次置业的人都来看过我们金众江悦府，今年上半年截止到现在，来访已经超过了3000批。”

       随后，杨辉先生详细分析了江悦府能成为网红盘的原因，并大方分享了项目的客户构成。据悉，江悦府的客户主要是急需扎根新莞人，东莞城区及泛城区客户占了90%，首次置业刚需客户占了70%，其余30%为投资客，可见项目投资价值及升值潜力已得到市场认可。

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莞人置业计划2.0全新上线

       2020年开年，受疫情影响大东莞楼市几乎停摆，率先破冰的就是莞北楼市。3月份，金众江悦府史无前例地推出了《莞人置业计划》，这也是东莞首个针对莞人购房发放优惠福利的项目。活动一推出就取得了阶段性的胜利，2个月上客超3000批，成交400多套，吸金近7个亿，成为了莞北楼市最大的“黑马”。

       为了更好地将莞人置业计划推向东莞，助力更多莞人置业东莞，金众江悦府在5月23日还全面启动了《莞人置业计划2.0》，加大助力幅度。

       据悉，《莞人置业计划2.0》最大的亮点当属权益1的“客户诚意登记指定楼栋，缴纳2000元诚意金，即可参与【百人成团，抽送一成首付】活动”，在每100位诚意客户中抽取一位减免1成首付同等金额的总房间减免优惠（15万元起）。要注意的是，参与【百人成团，抽送一成首付】活动的同时，现场折扣使用要以活动规则为准。

       具体，《莞人置业计划2.0》详细权益如下：

       权益1：客户诚意登记指定楼栋江岸新品，缴纳2000元诚意金，即可参与“百人成团，抽送一成首付”活动，享三级购房优惠；

       权益2：首期15万起置业东城北精装大四房；

       权益3：凭东莞租赁合同或东莞户籍证明房价直减4-5万；

       权益4：在莞超5年者，凭东莞租赁合同或东莞户籍证明房价额外减5000元；

       权益5：诚意登记指定楼栋江岸新品，购房即可享受额外99折优惠；

       权益6：一个月内付清三成首付，享受额外99折购房优惠；

       权益7：登录金众江悦府微信小程序限时领取99.5折购房优惠券；

       权益8：老业主推荐新客户成交，老业主获得10000 元购物卡+车位认购 10000 元抵用券，新客户享受98折购房优惠；

       权益9：到访营销中心即可参与“转发有礼”活动免费领取精美礼品；

       权益10：成交砸金蛋领取品牌家电好礼。

       值得一提的是，《莞人置业计划2.0》原则上是针对东莞人的活动，但其他区域的购房者扫码进入小程序进行报名，也是可以参加活动的。

       发布会上，不少嘉宾对项目表示很感兴趣，杨辉先生又针对现场嘉宾追加了购房优惠，通过微信面对面建群，现场发放了100份“金众江悦府总经理特批权益购房卡”，3秒即被抢光。这也是东莞楼盘首创的特别权益，该购房卡优惠具体如下：

       1. 抢到金众江悦府特别权益购房卡，购房时可一次性享用现场所有折扣（除莞人置业计划2.0权益1外）；

       2. 权益购房卡每人仅有一个名额，可转让亲友/员工使用；

       3.  转让并推荐亲友/员工购房，原持卡人可享受1万元推荐奖励

       金众江悦府《莞人置业计划1.0》首推告捷，如今优惠升级，想必影响力也会更大。作为今年莞北楼市最大的“黑马”，除了实实在在的购房优惠，金众江悦府还有哪些过人之处？

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五大价值加持，江见悦府未来

       风口价值：中心城区价格洼地

       金众江悦府位于江龙大桥一侧，距离已经纳入东莞城区的石碣仅一桥之隔，从项目到东城万达约半小时车程，中心城区生活圈，价格约1.55-1.65万元/平起，品质户型打造中心城区价格洼地价值。
       金众江悦府目前正推出一成首期购房政策，购买99㎡精装4房首期仅需15万元起。换言之，东城某项目99平3房首付105万=金众江悦府99平四房（实用面积121平）首付+奥迪A7/奔驰E级（全款）。买在金众悦江府，车子房子都有了，才算是真正扎根在东莞这座城市。

       繁华价值：尽享大城，近揽万达

       金众江悦府自带的配置、商业等配套，营造23万方醇熟生活大城，半小时车程将东城万达-世博商圈纳入生活半径，城市顶配生活配套触手可及。

      景观价值：东江之上，尽显风流

      金众江悦府23万方人居大城，6大主题园林筑都市人居幽境，游泳池、夜光跑道、儿童乐园容一城幸福安享；东江之畔，推窗尽览园林盛景，远观浩浩江流，先看云卷云舒，人生境界顿时大开。

       产品价值：70年产权，稀缺复式洋房

       复式洋房新品在东莞市场已经断货，金众江悦府主打70年产权的复式住宅，与同区在售洋房有很大的差异性。同区域复式洋房相对平层洋房具备更好溢价能力和升值空间，据悉松山湖万科虹溪诺雅顶楼复式，二手房均价高达11万/㎡。

       金众江悦府不仅是东莞当前唯一一个在售的纯复式住宅，还是湾区最后一个透空率达30%复式项目，也是东莞在售一手洋房中，唯一一个使用率超100%的洋房产品，性价比超高。

金众江悦府当前主力户型是99-135㎡四五房，拥有5.8米层高，刚需的面积享受别墅的空间。不仅如此，一层作为一家人主要活动区，完全和二楼的私密空间区分，真正做到动静分离。同时，一层设置老人房，满足三代同堂，解决了大部分夫妻照顾孩子、与父母同住房间不够的问题。

       此外，金众江悦府产品使用率超120%，远超市面上其他同类型产品。以一套项目135㎡五房两厅三卫产品为例，赠送面积约32㎡，使用面积167㎡，套均总价约200万，实际的使用面积单价才约1.2万/㎡。

       稀缺价值：唯一才是稀缺，才是价值