半年吸金402亿！东莞土拍七宗“最”

98天，23宗，平均3天东莞就会有一宗商住地成功出让！

2020年上半年，是东莞土地市场异常热闹的一年。

“东莞土地热”这个词也频频出现在各大头条上，房企扎堆抢地，底价频频刷新。

2020上半年东莞涉宅用地共计推出25宗商住地，其中成交23宗，流拍2宗，土地总占地约127万㎡，同比上涨310%，共吸金402亿元，同比上涨287%。

2019年东莞全年土地出让总额不过475亿元，相比之下，2020年东莞上半年土地出让总额便占了去年全年的84.63%，成绩着实亮眼。

具体，上半年东莞土地市场有什么亮点？

掌柜君盘点了2020年东莞土拍7宗“最”，一起来看看吧！

上半年出让的地块中，有不少“巨婴”，其中面积最大的当数刚刚名花有主的虎门TOD地块，地块总占地面积约19.89万㎡，总计容面积约105万㎡。

据统计，从2015年至今，东莞采用“招拍挂”出让、占地面积超10万㎡的商住地块，共有8宗。而今年上半年东莞就已经成功出让三宗超10万㎡的商住地，分别是龙湖金地TOD项目、恒大企石项目和保利虎门TOD项目，面积分别为139677.76㎡、115921.75㎡和198888.11㎡。

从成交数据来看，今年上半年的市场比去年更加活跃，6大片区均有商住地成交。其中松山湖片区、东部产业园片区、水乡片区土拍成交面积相对平均合计占上半年出让的总面积55%。一向受深圳群体关注比较高的临深片区占10%，而滨海新区则是在虎门TOD地块的加持下独占鳌头。

与总价相比，对房价影响更大的楼面地价对市场影响更大。上半年，东莞单价地王为前海控股塘厦项目。

上午16房企激战126轮，最快2秒加价1轮；下午12房企竞价91轮，多次跳跃式加价，最终塘厦两地块都进入“终次报价”阶段，前海控股累计52.8亿包圆斩获塘厦两地块，最高可售楼面价达24618元/㎡，问鼎上半年单价地王，同时也是塘厦新地王。

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当然，凡事也有意外。上半年，就有4宗商住地快闪成交，分别是保利石排项目、祥源控股项目、龙湖金地茶山TOD项目和保利虎门TOD项目，均为底价成交。

茶山TOD地块与虎门TOD地块，主要是因为TOD地块对开发商综合实力要求高，起拍总价也高，没有一定实力和经验的房企，都无法参与。TOD项目底价成交，是意料之中的事。

而保利石排项目、祥源控股樟木头项目底价成交，则多少让人意外。

据了解，保利石排项目起拍楼面价为9343元/㎡，祥源控股樟木头项目起拍楼面价为楼面价8920元/㎡，均无配建要求。有分析指出，两宗地之所以没人抢，主要是起拍价本身已不低，加上当地楼市不算火热，开发商入市都比较谨慎。

另外，上半年东莞还有2宗地是意外终止拍卖的，分别是茶山上元村地块和桥头屋厦村地块。

茶山上元村商住地面积不大，但拥有江景资源、一线景观视野开阔，整体开发难度不大。据小道消息称，该地块终止拍卖，系因征地赔偿未达成一致。

桥头屋厦村地块是上半年出让地块中价格最“笋”的一宗，起始楼面价为6357元/㎡，最高楼面价不超过9000元/㎡。但为何开拍前临时喊停？仍旧是个未解之谜。

据悉，几乎所有我们能喊得出名字的开发商，都来“凑热闹”了：万科、星河、中海、招商、保利、金地、世茂、恒大、佳兆业、平安、绿城、卓越、时代、龙光、阳光城、华发、中铁建、雅居乐……

最终，地块在“终次报价”环节被世茂拿下，最终报价1631230000元，折合楼面价18481元/㎡。

从整体看，上半年出让地块最多的是水乡片区，共出让6宗地，出让面积占比为上半年的19%；其次是东部产业园，共出让5宗商住地，出让面积占比为上半年的18%。

除了参与房企外，反映土地热度的另一重要指标，便是竞价次数。越优质地块，越是抢手。

上半年，最抢手的地，莫过于前海控股拿下的塘厦地块，一宗地竞价126轮，一宗地竞价91轮，包揽了上半年竞价榜的冠亚军。

尤其是6月24日下午出让的塘厦商住地，竞价过程更可称为土拍市场版的“速度与激情”！

开拍15分钟，连续3次报价直接加价1亿；

开拍26分钟，报价直线突破25亿；

开拍1小时直接进入终次报价环节，6分钟竞配建报价直接封顶。

据掌柜君统计，东莞上半年出让商住地中，共有11宗的竞价超过50轮，将近半数。

上半年拍卖的土地中，最让人意外的，莫过于中堂豆豉洲“三胞胎”地块中的最后一宗地。

6月，东莞中堂豆豉洲三宗相邻地块相继出让。其中，一号地块被时代拿下，二号地块被时代、佳兆业联合拿下。

业内都在猜测，“三胞胎”的三号地块，为佳兆业或时代拿下的概率非常大。两房企职员也对外透露，他们对于该地块志在必得，要做豆豉洲第一“岛主”。

土拍结果同样让人意外的，还有沙田5月拍出的地块。在拍地前夕，有消息称恒大对该地块志在必得，结果地块最终被世贸收入囊中，折合楼面价13022元/㎡。

不过，考虑到如今联合开发成风，不到最后，谁知道项目会以怎样的方式出现呢。

其中，不少地块拍卖让刚需“心惊肉跳”。比如说，前海控股塘厦顶格抢地，24618元/㎡楼面价已追平在售房价；比如说世茂万江地块引发“58房企深夜抢房大战”，竞拍房企之多为历史之最。 

不过，仔细分析，除了几宗热门地块超历史地价比较高外，大部分“破纪录”增幅在20%以内，有的还是因为“地荒多年”而至。

破纪录不算新闻，大幅度破纪录成交才算新闻。

毕竟，东莞2019年GDP都已接近万亿级别，经济在上行，整体房价也持续稳中有升，地价不可能一直守着过去的记录。而且，还要结合当地房价、地块周边配套等来衡量土地价值，不能只看过去地价标准评定土拍热度。

尽管如此，“地王”二字，总是能轻易拨动众人神经：开发商、中介、业主奔走相告，房价是不是可以涨一涨了；买家或怨天尤人，或仓皇入市，惶恐房价真的上涨。

事实上，高地价真能带来高房价吗？非也。过去几年，东莞诞生了不少新地王，如今也是有人欢喜有人愁。地价固然是影响房价的重要因素，但房价也要考虑市场行情、购买力等因素。

高价拿地，实则是开发商在对赌市场，甚至是战略布局。

对于买家而言，与其看着“地王”担心房价，焦虑不安，不如结合自身条件，多看房早上车。