2020年上半年东莞楼市有何看点？盘它！

今天，是2020上半年的最后一天。

回首这半年，东莞楼市给大众留下的印象，大概只有“躁”：高价项目频频冒尖，土拍热浪不断，局部房价疯狂追涨，投资需求活跃，恐慌在情绪蔓延……

上半年的东莞房价很魔幻，自媒体、中介、购房群天天喊涨，涨幅相当惊人，但看官方数据，刚需咬咬牙却还能接受，不信你看：

不管你接不接受，某平台发布的“冰山指数”，东莞二手房价依然领涨全国，涨幅是深圳的2倍有余。

如今，又多了一个“纬纺指数”，直指东莞房价无论是年度涨幅还是月度涨幅，都居于二线城市之首。

关于东莞房价涨幅，前段时间市住建局已通过网签数据辟谣：不管是新房还是二手房，近三个月网签均价都略有浮动，但涨跌幅并不大，新房网签价约为2.3万/㎡，二手房网签均价约为1.6万/㎡。

对于官方数据，很多人可能很疑惑，毕竟如今网络上“涨声一片”，尤其是争议最多的二手楼市，“涨声”更高。

据乐有家数据显示，从去年12月到今年5月，东莞各区二手房挂牌价格略有涨跌，但城区、临深、松山湖、滨海等片区已基本站稳“2字头”。到5月，东莞全市二手住宅挂牌价为2.24万/㎡，环比上涨2.21%，城区片区挂牌价最高，为2.64万/㎡。

关于房价涨了多少，每个人心中都有一杆称，真正想买房的人多关注对比即一目了然。

目前，东莞确实存在某些核心地段、热门楼盘涨价较快的现象，尤其是管理相对开放的二手楼市，这其中有高价项目入市、新房供需、土拍热等一些外在因素拉动，也有部分人为炒作的因素。

但整体看，东莞整体房价呈冷热不均态势，多数镇街涨幅还是比较温和的。

况且，如今东莞房价也不是你想涨价就能涨的。根据3月出台的备案政策，新房实际成交价不得超过备案价，当然也不得低于备案价90%；房价调整间隔为180天，调高幅度不超过5%。

至于二手房，如今东莞楼市专项整治行动已开始，若发现存在中介哄抬房价、业主联合“操盘”等行为的，买家大可向相关部门投诉举报。

说到房价走势，就不得不提地价行情。房价与地价，总是相互影响的。

2020年上半年，东莞土地市场几乎只剩下“热”一个关键词，半年成交商住地23宗，累计宗占地约127万㎡，同比上涨310%，共吸金402亿元，同比上涨287%。半年成交金额，已超过去年一整年，要知道，2019年东莞全年出让的商住地不过30宗、揽金373亿而已。

（回顾点击>>>半年吸金402亿！东莞土拍七宗“最”）

楼面单价方面，剔除配建、自持等因素，上半年东莞可售楼面单价平均约13317元/㎡，同比2019年涨幅约38%，主要系上半年多宗热门地块相对高价成交拉动。据统计，上半年东莞有11宗地为破区域历史地价纪录成交。

地价会不会影响房价？影响多少是有一点的，但不是绝对。

过去几年，东莞诞生了不少新地王，如今也是有人欢喜有人愁。地价固然是影响房价的重要因素，但房价也要考虑市场行情、购买力等因素。

一二级市场持续高热，是楼市乱象滋生的养分。

在一手房供应不足、土拍持续火热等因素影响下，虎门、塘厦等临深镇街，中心城区都传出了“有市无价”的声音，市场上二手房挂牌周期也明显缩短，交投相对火爆。

也是在这些二手房交投火爆的片区，业主返价、哄抬房价、抱团抬价等一些市场乱象开始滋生。

二手房交易中可能存在的“猫腻”，掌柜君已经报道过（回顾点击>>>东莞城区二手楼火爆行情背后竟有推手！你还想追涨吗？）。

如今，打开阳光问政平台，关于中介/业主恶意抬高房价的投诉一大摞。

为有效遏制楼市乱象滋生，促进市场健康发展，东莞市住房和城乡建设局已经在全市范围内组织开展了房地产市场乱象专项整治行动，目前已进入全面检查阶段，一直持续至今年8月。

这次的排查可不是常规检查，已经有“出头鸟”中枪了。若楼市乱象不止，房价还刹不住车，不排除调控政策加码的可能。

当然，上半年东莞楼市也有很多利好消息传来，尤其是城市形象层面的，让越来越多的人看到了东莞未来的发展潜力。

前段时间，东莞才再次上榜《2020城市商业魅力排行榜》，连续四年坐稳“新一线城市”。刚刚出炉的《2020东莞市政府工作报告》，又通过几组数据为东莞正名——这是一座潜力被低估了的城市。

2019年东莞全市生产总值9482.5亿，同比增长7.4%，增速珠三角第一，东莞首次跻身中国综合经济竞争力城市榜前十强；

全市新增省、市院士专家工作站14家，国家高企、科技型中小企业分别达6217家、1957家，均居全省地级市第一；

全市28个镇街全部进入全国400强，村组集体纯收入增速创十六年来新高……

当然，对东莞楼市而言，影响更为直接的还是被纳入“大深圳都市圈”。

日前，国家发展改革委编写出版的《国家新型城镇化报告2019》多次“点名”广州、深圳都市圈，以广深为龙头的两个4万亿级超级都市圈浮出水面，而东莞就被纳入了“大深圳”范围。

开发商拿地意愿，在一定层面上反映了对这个城市潜力的认可态度。上半年，东莞土拍不可谓不火，11宗地竞价50轮以上才成交，竞争最激烈的塘厦地块竞价达126轮才顶格成交，还有一宗地引来58房企深夜大战，几乎所有能喊得出名字的开发商，都来“凑热闹”了。

如今的东莞，已成品牌房企“兵家必争之地”。据掌柜君不完全统计，自2016年来，通过协议、旧改、土拍等方式进入东莞的新房企就不下50家。品牌房企不是已经进入东莞，就是奔走在来东莞的路上。

2020年上半年已经走完。盘点之余，我们也当展望一下未来，下半年应该怎么走？

想摸清下半年楼市走势，获取有效购房建议，可点击《2020年下半年东莞楼市的展望与分析》看干货。掌柜君在此只展开几点：

关于土拍，经过6月的大爆发，7月土拍基本进入休整期。不过根据全年供地计划，今年东莞计划供应住宅用地49宗，总供应面积达229.62万㎡。上半年，东莞已成功出让127万㎡，估计下半年还有不少地块入市。

不过看近半年东莞网签房价走势，东莞大部分镇街基本已经站稳“2字头”了，各区房价差也在不断缩小，有意向买房的朋友还是建议早点入手比较好。