【合富研究院】7.25东莞房地产调控新政解读

政策要点1：

• 加大住宅用地和住房供应力度

优化住宅用地差别化限地价出让方式。加大安居房配建力度。原则上要求新供应住宅用地项目、政府主导城市更新住宅项目配建不少于住宅计容建筑面积 10%的安居房，用于人才住房等用途。试点建设“三限房”，在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块，建设“限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。

合富解读：

     市住建局此前已经发话，将试点“三限房”， 还包括加大安居房配建力度和增加保障房供应，旨在加大对产业人才及特殊群体的住房保障力度，吸引更多人才落户东莞，同时属于多措并举增加住宅有效供应，缓和供需矛盾，为抑制房价过快上涨创造有利条件。

政策要点2：

• 调整商品住房限购政策

自本通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房，下同），须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。
    自本通知施行之日起，个人所得税缴纳证明不再作为购房资格审核材料。

合富解读：

       二手房加入限购行列为本次政策重点，在宽松政策环境大背景下，本轮投资需求和恐慌置业需求激增并加速东莞房价非理性上涨很大程度在于主城区及松山湖一二手房价“倒挂”带动，二手房不限购大大激发社会矛盾，严重损害刚需购房群体利益，二手房加入限购行为既是东莞房地产政策的完善，是政策的补缺漏，亦是民心所向。同时深圳出台了房地产收紧政策，为防此外来投资者再度涌入东莞，加剧东莞供需矛盾和房价上涨预期，故二手住宅采取限购具体积极及科学的意义，个人所得税缴纳证明不再作为购房资格审核材料，审批条件收窄，将更一步收紧外来购房者置业东莞的可能性。

政策要点3：

• 调整商品住房限转让年限

自本通知施行之日起在本市行政区域内购买的商品住房（以网签时间为准，含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

合富解读：

＂禁售＂由两年变三年，限售时间再增长一年，反映政府严格贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”，降低过度的购房热情，更利于稳定房价预期。

政策要点4：

• 调整住房公积金贷款政策

对于异地缴存住房公积金的职工，在我市购房申请住房公积金贷款的，职工本人或其配偶须为本市户籍。

合富解读：

旨在限制外来投资客群，引导楼市降温，目前东莞入户门槛较宽松，“两个五年”入户或凭人才条件入户均可，新政将可能激发市民入户需求，预计今年东莞户籍人口将会加快增长。

对东莞楼市影响小结：

    继7.2预售新政后，未满1个月，政府再度出台楼市新政，反映东莞楼市过热现象仍未充分遏制，房价上涨过快、供需矛盾激发，在深圳出台了房地产收紧政策的大背景下，此新政首次对二手住宅采取限购，是政策的补缺漏，是东莞房地产政策的完善，具体积极及科学的意义；此次政策重点限制非户籍人口的购房行为，重点保护了刚需，有效地打击了投机行为及过度需求，新政是＂房住不炒＂的贯彻，避免了过度的资金流入二手房市场，利于稳定东莞二手房价，使之回归健康与理性；加大新房供应，改善供求矛盾，利于稳定房价预期；整治销售乱象，保护消费者权益，规范市场，具体积极意义；＂禁售＂由两年变三年，降低过度的购房热情，利于稳定房价预期；新政将可能激发市民入户需求，预计今年东莞户籍人口将会加快增长。总之，这是一次及时有效的＂降温剂＂，使过热的东莞楼市向着更加健康理性的轨道上来，对于东莞楼市的可持续平稳发展具有重大意义。可以肯定的是，新政具有降温作用，但不影响东莞楼市积极向好的趋势。