2020年,可谓是又一个“地王年”。
截止目前,今年东莞已有22宗商住地的楼面价为破纪录成交,楼面价2万以上的地就有9宗。
在开发商一边狂欢一边心疼钱袋子的同时,我们也难免会有疑惑:东莞的地,值这个价吗?
10月29日,东莞自然资源局挂出了《东莞市2020年区片市场评估价公告》(以下简称《公告》),不仅公布了东莞市2017-2019年公开招拍挂土地出让平均交易楼面地价(可售),还官宣了东莞市2020年区片市场评估价。
其中,最受市场关注的,莫过于住宅用途片市场的评估价。据《公告》披露,全市住宅用途片市场评估价只有9980元/㎡,最贵的也是17885元/㎡,而今年土拍,东莞最高楼面价已达25997元/㎡。
难道今年开发商都买贵了?这个《公告》又有什么用呢?
宅地全市评估价9980元/㎡,最高17885元/㎡
《公告》把东莞33镇街细分为212个区片,对区片内的商服用途、住宅用途、工业用途宗地作出了市场评估价。其中,商服用途区片市场评估价为首层楼面地价,住宅用途区片市场评估价为平均楼面地价,工业用途区片市场评估价为地面地价。
《公告》显示,在212区片中,有92个区片住宅用途市场评估价破万,普遍位于中心城区、临深片区、松湖片区、滨海片区。
其中,贵的是凤凰山高尔夫球场片,为17885元/㎡,最便宜的是桥头外围片,为6031元/㎡。与实际东莞房价、地价市场基本一致。
细心的网友可能已经发现,官宣数据与东莞今年实际成交楼面价有很大差距。须清楚,今年东莞土拍几乎“逢拍必火”,破地方记录成交的,就有22宗,有15宗地还是进入最后终次报价环节成交的。
截止至10月,东莞土拍市场中,可售楼面价破2万的就有9宗,30宗地楼面价破万成交。
开发商真的买贵了吗?
事实上,用区片市场评估价衡量当年宅地价格并不科学。
区片市场评估价,是为适应土地市场变化,完善差别化的“三旧”改造地价激励政策,发挥地价杠杆对“三旧”改造的推进作用,并根据相关政策要求而得出的价格参考。
也就是说,《公告》起到的是指导城市更新地价计收与分配作用,并非评定招拍挂市场地价高低与否的标准。且该数据,是在过去招拍挂交易楼面价基础上计算得来,本身具有一定滞后性。
值得一提的是,《公告》还提到,村自行改造、村企合作改造以及原使用权人自行改造等三类“工改住宅/商业”项目,计算补缴地价时若低于所在地价管理片区2017-2019年度公开招拍挂土地出让平均楼面地价(可售)30%的,按所在地价管理片区2017-2019年度公开招拍挂土地出让平均楼面地价(可售)30%计收。
最后,附上《东莞市2017-2019年公开招拍挂土地出让平均交易楼面地价(可售)》和《东莞市2020年区片市场评估价表》,大家细品。
2023-10-23 13:58
2023-10-20 23:53
2023-10-20 15:28
2023-10-19 15:03