房地产信托投资基金或近期试水 拓宽融资渠道

把众多收租型物业资产打包到资本市场去融资，再以收租收益和其他投资收益实现股东分红。REITs(房地产信托投资基金)，这个看似简单的金融产品在中国市场久酿未出，但很有可能于近期正式试水。上海证券报获得消息，天津滨海与上海浦东相关物业可能以打包方式成为首个REITs试点产品，分别登陆深圳和上海证券交易所。

3日，国务院常务会议研究部署了当前金融促进经济发展的9项政策措施。房地产信托投资基金作为拓宽企业融资渠道的措施之一被正式提及。此前有消息称，REITs方案已在央行、证监会及建设部等各大部委会签完毕，并获得了国务院的批复。央行、证监会将于近期择机出台相应细则。

同样是3日的消息，深交所总经理宋丽萍公开表示，深交所已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了REITs产品方案，未来将进一步积极推动有市场需求的金融产品的研发。

种种迹象表明，REITs，作为丰富房地产行业融资渠道的重要工具，已被列入应对经济下行风险的金融工具之一。

“目前中国市场上所有叫REITs产品均和国际意义上的REITs产品不同，这主要体现在公开市场发行上。”上海易汉投资管理咨询有限公司高层告诉记者。

数月前，易汉投资以投资组合管理人身份管理发行一份房地产投资计划，产品结构为信托或有限合伙制，总融资额5亿元，份数不超过50份，资金要求300万元起。退出机制为4年封闭，可延长1年。

“众所周知，目前房地产商很多都遇到了资金瓶颈，由于楼盘不能及时封顶，从而无法获得销售许可证，也无法实现销售。在这个时刻，我们可以以少量的资金进入，获得项目控制权，在注入资金使项目尽快封顶的条件下，快速低价销售，回笼资金后与开发商分取利润，并全身而退。”易汉投资表示。

类似的房地产信托计划在市场并不罕见，但一份可以在公开市场上市发行的REITs产品却尚属空白。随着国家决策层面正式明确了REITs的战略意义，首批可能进入试点的产品引发市场猜测。

“第一批试点，一定是极重要和优良的增值型物业。”一位金融业专家表示。而消息人士告诉记者，来自天津滨海和上海浦东的部分物业可能实现打包上市，上市地点分别为深圳证券交易所和上海证券交易所。

今年4月，上海浦东新区传出消息，其与监管部门合作参与设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束，正等待监管部门审批。业内人士表示，所谓基础设施物业增值基金与REITs实为同意。其主要打包对象是在之前拥有良好业绩的带租约的浦东部分写字楼和商铺。而早在去年1月，天津滨海新区凭借综合改革试点金融创新先行先试的身份推出类REITs产品——领锐基金，其选择工业厂房作为切入点，集中向大企业募集资金。但是，也有市场人士认为，在国际金融动荡、国内房地产业景气度堪忧的背景下，目前出台REITs也许会遭受投资者冷遇。而且，即便开始试点，在短期之内，大量开发商仍无法通过REITs方式实现融资。