年终置业总结！东莞挑剔买家晒购房清单，这操作我给满分

2020年将近尾声，小编复盘了一下，今年最受关注的话题，莫过于“房事”了。

这一年，东莞土地市场全面开花，“面粉价”普遍上涨。全年出让42宗商住地，吸金约621亿元，金额同比上涨151%；地价记录频频被打破，一年诞生了22宗地王，堪称史上之最。

图源：房掌柜东莞

 这一年，东莞新房价格一涨再涨，买房代价不断提高。据官方数据显示，1-11月，东莞新建商品住宅均价约24060元/㎡，较2019全年涨幅达15%，半数以上镇街进入3万/㎡梯队，最低上车门槛基本已调至2万/㎡。

图源：房掌柜东莞

这一年，东莞催生了很多“神盘”，买房基本靠抢。在供需、金融杠杆刺激下，东莞频现“秒光”、“日光”盘，新盘平均去化率能达到70-80%，新房库存持续走低，截止至11月去库存时间只要3.2个月。

图源：合富大数据

卖方市场行情下，如今买房，不仅要跟房价争分夺秒赛跑，还要跟其他买家拼手速、拼网速，这一届的东莞人也太难了。

不过，再怎么艰难，房子还是要趁早买的，不然一年到头又白忙了，相信咱们很多粉丝都深有感触。

但是，买哪里呢？眼下，东莞各个镇街房价都已经上了一个“台阶”，有的区域甚至已经触碰到阶段性的“天花板”了。

理智的人都清楚，来年房价快涨局面难再现。限购限售政策加码后，如今东莞投资置业，更考验个人眼光和判断力。这，也是最近大家选房越来越挑剔的原因。

咱们平台的粉丝老赵，就是一个典型的例子。

在临深黄江塘厦两地上班的老赵，手上还有一个购房名额，一直想要再投资一套房产，好实现资产增值。

他的首套房，是2013年在黄江镇中心的一套78㎡二手房，买入的时候7000元/㎡不到，现在同户型卖到近14000元/㎡，也算是赚了第一桶金。二套房，他想换一个大户型的3-4房，最好投资自住都hold得住的楼盘。

有了一次购房经验，二次置业，他对房子的要求也更加明确：

1、一定要是临深片区的房子，不仅可以自住方便管理，他个人也很看好这个区；

2、一定要交通便捷，尤其是轨道配置，这样的房子才有增值空间；

3、一定要有特色卖点，“人无我有，人有我优”的项目更得人心；

4、一定要全配套，户型布局合理，不管是自己住还是转手，都没有烦恼。

讲真，当初老赵跟小编说上面几点的时候，小编觉得还是有不少选择的，今年临深可选择的项目也有不少。怎料老赵是一个追求完美的天蝎座，列着清单找楼盘，百般挑剔，临深一圈对比下来，能同时满足他要求的项目还真不多。

还好，近3个月的跑腿没有白费，老赵终于找到了一个综合评分能拿A+的项目，日前已经在新一期加推中抢到了心水房源。

这个项目，东莞临深的朋友应该不陌生，也是一个网红IP了——富基·云山湖镜。

富基·云山湖镜效果图

他为什么要选这个盘？他的买房经验值得借鉴吗？我们不妨一起来看看。

1.临深才是真爱，傍着“大树”好乘凉

尝到了上一波房价上涨的红利，老赵买这二套房最看重的还是投资价值的。

在东莞好几个购房社群混迹了一段时间，老赵对于东莞区域楼市格局也有了一点初步认识。老赵认为，目前东莞区域楼市比较有潜力的，是城区、真松湖、滨海湾和临深片区四个板块，在他看来，抄底机会最大的还是临深片区。

城区、真松湖是今年的楼市热点，有政策、交通、产业、金融等支撑，能入局自然是最好不过了，但现在这两个地方房价已高高挂起，城区全面进入“4万时代”，真松湖二手房都卖到6万/㎡了，投资门槛太高了，不是一般人能玩得起的。滨海湾这两年市政规划、招商引资很猛，但规划变现是一个长期的工程，要看到效益起码要十年八年，变数太大，有风险。

而临深片区则不同，傍着深圳这棵“大树”，临深的成长是看得见的。从深圳楼市格局可看出，深圳“北拓”已成为深圳发展的必然趋势。与深圳地缘性最强的凤岗、塘厦、黄江，无疑是临深一线的C位，犹如深入深圳北的“黄金三角”。今年，东莞南部9镇率先宣布“融入”深圳，未来临深一线必然会从交通、经济、政策等方面更好地拥抱深圳，进而带动房地产市场。

况且，作为“TOD之城”，黄江的轨道交通规划本身就是一大价值点。跟据《东莞轨道交通网络规划》，黄江未来涉及 4 条轨道线路 8 个轨道站点，其中深圳地铁10号线将东延至东莞，深圳地铁 6 号线支线则直接衔接东莞轨道 1 号线，北延至黄江南站，与支线光明科学城无缝对接，而深圳4号线早期也有规划考虑与经途径黄江的东莞轨道4号线于观澜衔接。如此给力的规划，黄江物业价值何愁不涨？

图片来自网络

而老赵看中的富基·云山湖镜，就位于临深头排价值高地——黄江，处于深圳中部发展轴延长线上，南接深圳光明科学城，北联松山湖科学城，正是莞深科技创新走廊桥头堡。科创产业的动能有多大？2005年初，南山区新房只要5000元/㎡，到了2019年底，南山均价已超过了10万/㎡；去年，光明房价还是4.5万/㎡左右，今年已经卖到了6、7万/㎡；松山湖最大的卖点，是科创产业，区域二手房价已经卖到5万/㎡……

而黄江，在东莞这一轮涨幅中，表现也是一个“优等生”。据官方数据显示，1月份黄江一手房价还不到2万/㎡，11月签约均价已达27296元/㎡，主力项目售价已达3万/㎡，11个月签约涨幅高达36.48%。

所以，投资临深，瞄准黄江，准没错了。

2.地铁是动力源，地铁一响黄金万两

老赵如今自住的房子，虽处黄江中心，但却备受交通困扰，上下班高峰期总是堵到怀疑人生。所以，买二套房，他最不能让步的购房标准，就是交通要便捷。

富基·云山湖镜之所以打动他，最大的一个卖点，就是地铁口物业。

据了解，富基·云山湖镜附近就有东莞地铁R1线的黄牛埔和黄江中心站两个站点，离最近的一个站点只有10分钟步程，是妥妥的地铁口物业。

如今东莞地铁R1线正紧锣密鼓建设中，据透露，或将于2024年实现全线试运营。而深圳方面，前段时间也已发文，预计通过3-5年时间，深圳6号线支线与东莞R1号线黄江至深莞边境段完成衔接及贯通运营。未来，从富基云山湖镜出发，乘坐地铁三站即达深圳光明，十分便捷。

富基·云山湖镜交通示意图

当然，地铁物业除了出行便捷这个特性，最吸引人的，还是其溢价空间。

第一太平戴维斯早有研究表明，地铁枢纽3公里范围内，每近1公里，住宅价格会增加6%-9%，而距地铁站步行5分钟内的物业价格甚至可增加42%。不说曼哈顿36条地铁交汇，催生了60万+天价房；或是香港将军澳，核心地铁物业卖到20万+；就看东莞西平，靠地铁和市政规划，二手房价卖到5万+，足见“地铁一响黄金万两”非空穴来风。

第一太平戴维斯研究数据示意图

而除了“家门口地铁”优势外，富基·云山湖镜的高速路网也十分发达。项目处于黄江与深圳的交通大动脉——公常大道头排位置，周边还有广深、莞深、外环、龙大、南光、龙林等多条高速纵横，出行几分钟即达G94莞深高速黄江出口，不管是到深圳还是到东莞市区，都十分轻松。

老赵因工作需要，平时就要黄江、塘厦两地跑，还会不定期到深圳出差，富基·云山湖镜的交通配置，不管是投资还是自住，都刚好符合他的预期。

3.罕见健康生态大盘，硬核资源不可再生

老赵是一个运动达人。当下工作压力大，为了避免变成“油腻中年”，他每年都要花上万元办健身卡。

老赵表示，花这个“冤枉钱”，他也是无奈之举，谁让自家小区没有场地锻炼呢。今年疫情肆虐，大家对健康管理尤为看重，在家宅了2个月连小区散步都难以实现的老赵，对于社区运动配套更是执着。

因此，在挑选楼盘的时候，老赵第一时间就把小区占地在5万㎡以下的新楼盘都剔除在了看房名单之外。

黄牛埔森林公园实景图

富基·云山湖镜，一个总占地约38万㎡的超级大盘，光规模就吸引了老赵的兴趣。据介绍，该项目分多期开发，其中在售的一期占地就达6.8万㎡，建面约18万㎡，容积率为1.6，是黄江乃至东莞都难得一见的低密大社区。 

更让老赵心动的，是这个项目拥有一个超级豪华的“后花园”，背靠约753万㎡黄牛埔森林公园，其中水域面积约240万㎡，享有超200亩山体景观资源，约17公里环湖绿道，负氧离子含量据说是市区的近30倍。

富基·云山湖镜效果图

看房当天，老赵还专门到黄牛埔森林公园去转悠了一趟，乍暖还寒时节，公园还是绿意盎然，深呼吸一口气，在黄江中心绝对感受不到的纯净清新空气，伴着初冬微凉的气息，渗透肺腑，赏心悦目，心情都明媚起来了。

 在老赵看来，生态配套，除了能在居住体验上为富基·云山湖镜加分外，他看得更长远的，是这种资源的不可再生属性。

“每个楼盘都有很多卖点，最有价值的当然是地段，最难得的却是生态资源。不同于交通、商业这些后天配套，生态资源是先天基因，像云山湖镜这样镶嵌在森林公园里的楼盘，是真的很难得的。”

4.户型要好配套要全，宜居属性绝不能少

不管你的第一需求，是自住还是投资，房子最终还是要给人住的，老赵很清楚这一点，因此对于房子的宜居属性也相当看重。

富基·云山湖镜，就居住配套方面，有两个点是让老赵比较满意的，一个是自身规划配套，另一个是教育配套。

富基·云山湖镜园林效果图

富基·云山湖镜是一个总占地达38万㎡的大盘，规模越大，意味着楼盘自身的生活配套、园林设计也就越完善，起码楼盘街铺、生活超市等是标配的，一般不用出小区也能满足日常生活所需。况且项目交通便捷，不管是到深圳还是黄江自身的商圈，都能轻松抵达。

而作为一个准爸爸，老赵对于教育资源也有了全新的认识，越来越意识到，教育配套对于房产的重要性。可以说，教育配套，是自住家庭的必备购房要求。

富基·云山湖镜相对于市面上其他楼盘而言，一大卖点是自带国际双语幼儿园，在孩子安全意识最薄弱的年龄，在家门口上学，可以说是所有家长梦寐以求的事了。而项目周边，从小学到中学再到高中大学，可以说是一站式教学资源齐备。其中，不乏伊顿外国语学校、华南师范大学附属东莞学校等名校。

伊顿外国语学校实景图

而抛开外部配套资源不说，回归到产品本身，看了样板房和楼盘整体布局之后，老赵也是相当满意。

富基·云山湖镜一期规划有5栋高层洋房、68栋（136套）双拼/类双拼别墅，户型为建面约199-269㎡的类双拼、双拼别墅，以及建面约99-160㎡的高层洋房，车位比高达1:1.5，人车分流。

就老赵看中的高层洋房而言，每一个户型能看出来都是花了心思设计的，基本上做到了户户看公园，通过开放式设计把近在咫尺的森林公园景观引入厅中，真正做到了拥抱自然。

富基·云山湖镜125㎡户型图

老赵说，他最钟意的，是125㎡的三房两厅两卫户型，尤其是它的7米大横厅设计，以及8米的超大阳台，加上大套间观景主卧设计，景观资源近乎奢侈。另外，该项目还引进了智能家居系统，在这样的环境下生活，每一天都是享受。

这样的山湖大盘，你喜欢吗？

据了解，富基云山湖镜楼王产品近日已推售，建面约99-160㎡智奢洋房热销中，有兴趣的朋友可以扫码预约看房，或致电咨询：0769-83665888。