中原:刚性盘集中签约 成交小幅反弹(5.10-5.16）

一、 一周楼市观察

本周商品房总供应面积21.24万㎡，供应套数为2280套，供应的普通住宅项目有：汇景•中央华府、东江豪门、益田•大运城邦一期、江南第一城二期等。

商品房成交总面积7.15万㎡，环比上升5.92%，同比下降56.13%，合计704套；其中住宅成交了6.48万㎡，环比上升9.96%，同比下降58.29%，合计589套；非住宅成交面积为6650㎡，共115套，刚性盘集中签约，成交量小幅反弹。

本周东莞市普通住宅成交面积为59395㎡，成交套数574套，成交均价为6378元/㎡，整体普通住宅均价在6300元/㎡上下徘徊，价格分化明显，小盘尾盘价格明显松动；大盘、品牌盘价格坚挺。从签约前十名项目可以看出，成交量较多的大多数是五一期间至今的新上市项目和前期卖的较好的楼盘，且基本上是刚性盘，户型面积适中，这些项目的上市在一定程度上使得部分以自住为主的刚性需求有所释放，但是由于楼市调控政策的影响，因此还有较多置业者持币观望。但是从成交价格来看，成交量多的项目基本上是市区及周边区域，因此价格相对在5500-6000元/㎡较多，对全市的均价起到了很大的引导作用，这些项目有：东江豪门5175元/㎡、上东国际二期6516元/㎡、汇景•中央华府5636元/㎡、万科城五期5952元/㎡、天诚国际6592元/㎡、帕萨迪纳7099元/㎡等；其中上东国际在一期均价为5400元/㎡到现在的6516元/㎡，涨幅达20.66%，天城国际前期的6442元/㎡到现在的6516元/㎡，也有小幅上升等等，因此这些成交量较多的项目对价格起到很大引导作用；但也有个盘个别楼栋在早几年就已经成交但至今才签约，因此价格变化幅度也较大。

新政后整体成交量下滑，但“五一”后户型结构性区间比重有所恢复。

从东莞中原研究部监测数据可以看出：新政后整体市场成交持续下滑，但中小户型90㎡以下成交比重新政后两周增幅明显，大户型受政策影响成交量呈现不同幅度下滑；但五一期间由于开发商在营销上加大力度，因此大户型尤其是松山湖片区的大户型成交量大幅回升，这部分客户由于资金实力很强，他们关注的是稀缺的自然资源和居住的舒适度等因素，因此政策对其影响较小，成交的户型结构逐步恢复了新政前情况；同时像企石、厚街等镇区，由于个盘如东江豪门、中央华府等项目在五一新增供应量较多，户型主要是针对本地居家客户，因此面积区间在90平米以上较多，这在一定程度上满足了这些地区客户的需求。