莞漂一族，这有一道简单的购房选择题

　　北漂、沪漂、深漂，相信大家都耳熟能详了，今天我们却要来说说“莞漂”。莞漂，顾名思义，就是指那些从其他地方来到东莞，在东莞生活但却没有东莞户口的人群，他们或已经有职业，或正在寻找发展机遇。漂泊在外，当然是为了寻找更好的发展空间，也是为了实现心中的梦想。当我们要投奔一个城市的时候，肯定是因为那里有着我们想要追求的东西。当我们在这座城市生根了发芽了，就很容易把他乡变故乡。

　　为何“莞漂”会成为一种现象，我们还得从数据说起。据《2019年度中国城市活力研究报告》显示，东莞在2019年度中国主要城市人口吸引力榜单中名列第四，超过了上海。而在2019年度青年人口吸引力城市中仅次于深圳、广州，名列第三。东莞对外来人口的吸引指数名列前茅，东莞800多万常住人口里面有超过8成都是新莞人。

　　每一个莞漂的人都渴望在东莞有一个属于自己的房子，让我们的下一代不用再经历一次这种漂泊的过程。

　　而对于莞漂一族来说，却要面对着一道简单的购房选择题。

   　究竟是买中心区的房子好还是买郊区的房子好?究竟是买新房好还是买二手房好?究竟是买大盘好还是买小盘好?究竟是买品牌开发商的项目好还是买非品牌开发商的项目好?

　　Part.1

　　中心区VS郊区

　　很多人看到这道选择题可能会说，这有什么好想的，肯定是买中心区啦!如果我们有足够的资金的话，当然可以很自由地选择最好的东西。问题在于，对于很多莞漂一族而言，我们手头的资金是有限的，选择就变得复杂起来了，不是选择最好的，而是选择最合适的。正所谓看菜吃饭。

　　我们知道，所谓买房，并不是为了那个钢筋水泥壳，而是住在这里能享受到怎样的公共资源。孩子长大能否进入较好的学校，家人生病是否能很快的进行治疗，买菜是否不用长途跋涉等等。

　　关于购房价值学，市场一直有两个派别，一派是坚持买房买中心区的“中心理论”，另一派是买房买郊区的“边缘理论”。

　　第一派的创派鼻祖是投资大鳄李嘉诚，他专“抄底“城市的核心价值区，当年还抛出了购房三段箴言：“地段、地段，还是地段”。此派一直坚信人口和财富会源源不断流入市中心，而市中心的房产因供求失衡，会筑起高高的房价壁垒，无限生长。

　　而另一派则坚信城市发展存在变动，未来中心区的房子不再是价值核心，买房买郊区才是正道。他们认为随着地铁的开通，缩短了城市的通勤时间，郊区房子也可以享受到市中心的公共资源，甚至是教育资源。而且郊区大都是有规划的新城，道路交通相对于市中心不再拥堵，拉开窗帘不会是嘈杂的市井街道、高楼大厦，而是幽静的小镇风光，生活品质相对较高。

　　单这样看，似乎每个论调都有道理，都能找到可支撑的证据。但我想说的是，两个论调在某种意义上讲都是错的，因为没有考虑到城市发展的本质。如果想通过房产实现最理性化的财富增值，就一定要买未来的市中心。

　　我们先来了解一下，什么是市中心。市中心有「绝对中心」和「相对中心」的概念。绝对中心就是，中心万年不变，是一个城市的标杆型的资源综合体。而相对中心就不一样了，会随着时间的推移而发生转移。例如东莞原来的中心区在莞城，但现在随着中央商务区和总部基地落地在南城，后者就成了东莞的新中心。随之，新中心旁的西平房价在短短几年翻了好几倍，达到了4万元/平米的高价。

　　我们买房不能一味贪便宜，我们要警惕 “价格洼地”最终变成了“价值洼地”。假如你手上有60万首付款，你有两个选择：一个是高埗或者石碣这些相对郊区的位置的100平方三房，一个南城鸿福路80平方的两房二手房。你会作何选择?从居住舒适度来看，可能郊区的更舒适一些，但是从生活配套及升值潜力而言，可能中心区的会更强一些。

　　我的意见是，如果有能力在中心区买房，哪怕小一点、哪怕旧一点，都尽量选择在中心区买房。但是，如果你手上的资金在中心区根本买不到一个像样的房子的话，可以在郊区先上车，也不失为一个不错的选择。毕竟，完成比完美更重要。

　　Part2

　　新房VS二手房

　　长期以来，新房市场受到的关注度要远远高于二手房市场，毕竟谁心里都会有一个“买新不买旧”的执念。但是，随着房地产市场的快速发展，对于一线城市和部分二线城市来说，正在从以新房交易为主导的增量市场向以二手房交易为主导的存量市场过渡，而且一线城市几乎已经进入到了存量市场。

　　新房跟二手房的成交比例是一个城市发展程度的某种体现，像北上广深这些一线城市，由于可开发的新地块越来越少，所以新楼盘的数量也是非常有限的，新房跟二手房的比例基本上是3:7。而目前东莞新房跟二手房的比例大概是6:4，而在东莞主城区两者的比例则从5:5向6:4靠近了。　

　　购房者对二手房市场的关注度已经开始逐步升温，而且到底买新房还是二手房，成为了很多购房者都会面临的问题。

　　在扬哥看来，选择新房还是二手房，主要应该基于两个原则，一个是明确新房和二手房各自存在的优缺点，做到心中有数;另一个是，在自己的经济承受范围之内进行选择，能够做到在量力而行的基础上满足自己的需求。接下来，我们就一起分析一下两者的优缺点和买房的一些注意事项。

　　先来看新房的优缺点

　　优点：①新房税费相对少，主要就是契税。②新房为70年产权，产权年限较长，换言之，房屋使用时间自然就长。③从买房流程来看，新房手续相对简便。

　　缺点：①新房大部分都是期房，在购房者等待的过程中不可避免的增加了一定的风险因素，比如交房延期、质量问题、烂尾、交付标准偏差等等。②新房可能位置不是很好，位于发展不是很成熟的区域。

　　再来看二手房的优缺点

　　优点：①二手房一般多位于市中心，位置相对好于新房。②如果二手房房龄较短，往往可以直接入住，这将会大大节省装修费用。③二手房看得见，摸得着，购房者可以实地看房，根据喜好选择。

　　缺点：①二手房如果房龄较长，不仅在户型结构等方面可能存在不合理设计。②二手房除了契税以外，还需要缴纳其他一些费用，而且往往会由买方独自承担。

　　扬哥遇到很多买房的真实案例，比如为了孩子上学花“天价”在市区买了一套二手房，还是老破小;再比如买房图便宜，跑到毫无人气的远郊买了一套小户型，上下班就得在路上耗费四五个小时。其实，这两种买房思维都过于极端了。对年轻人来说，买房不仅仅是为了住，更是图个安稳和方便。如果在市区上班，可以租房过渡或者在临近地铁站的近郊买个二手小户型。如果孩子需要上学，也应该酌情考虑学区房的位置，而不是盲目跟风。

　　总而言之，选择新房还是二手房本就是众口难调的事情，没有绝对的好还是不好，对此过来人都深有体会。对于年轻人来说，选择新房还是二手房的标准就是，切忌头脑发热，不要走极端，应该兼顾住房需求和经济实力两者之间的关系。

　　Part3

　　大盘VS小盘

　　经常有人会问扬哥，我是买大盘好还是买小盘好呢?其实，我们不能孤立地去看问题，多大的盘算是大盘?多小的盘算是小盘?

　　可能大部分的人都倾向于买大社区，毕竟大盘意味着配套更齐全。而我，则对十来万建面的中等规模楼盘情有独钟。我渴望有园林，有共享空间，但是又不希望社区人太多太杂乱。尤其是这次疫情期间，人越多也意味着风险更大。　　

　　大盘一般小区自身配套全。开发商有实力的话，会在社区内设置学校、超市、幼儿园、体育场所等。大盘有足够的空间来营造景观，整体的社区内环境相对比较干净整洁、绿化率高。但是，由于大型住宅区的开发需要分期进行，周边通常也是开发工地。因此前期入住的业主很可能将无奈地生活在建筑工地的包围中，得忍受很长一段时间的机器轰鸣、尘土飞扬。小区人气也通常要多年后才会兴旺。而且，大社区房源多，二手市场上可供挑选的房源也多，一定程度上也影响房价上涨。

　　对于小盘而言，同等配套之下可以少一些人分享。同样是大小的花园和会所，几百户共用还是几千户共用，在居住品质上的区别是很大的。小社区往往在成熟地段，具有一定的稀缺性。而提供到二手市场和出租市场的房源都较少，房价和租金相对坚挺。但是如果小到只是单体楼，没有任何的公共空间和园林的话，我还是看不上。

　　其实真正的好坏不在大小，社区潜力和项目本身品质最重要。不管是大社区还是小社区，两者在房地产市场中是互补的关系，都起到了丰富产品的作用，对于每一位购房者来说，多有一种选择总不是件坏事。   

　   不管你是否把自己定义为莞漂一族，买房始终是人生中的一件大事，面对这些选择题，你又会如何做选择呢?