25800元/㎡！万科25.48亿顶格拿下真松湖10万㎡靓地！

刚刚！历经51轮疯狂竞价后，最终东莞市科安实业投资有限公司以最高限价254833万元成功拿下松山湖这块面积近10万㎡巨无霸地块，最高容积率仅为1.22。

据企查查信息显示，东莞市科安实业投资有限公司的关联企业为万科。

据公开信息显示，万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区重点城市，确立了在住宅行业的竞争优势，旗下四季花城、城市花园、金色家园、金域国际等品牌受到了各地置业者的青睐，发展成为中国最大的专业住宅开发企业之一。

就东莞的新房市场而言，万科的市场份额不容小觑。2020年，东莞楼市异常火爆，新建商品房成交额高达2055亿元，同比大增45%，签约面积约883万㎡，同比增加23%。其中万科创造的成交额达278.40亿元，市场占有率为13.11%成交面积达98.46万㎡，市场占有率为11.19%，成为东莞新房销售双料冠军。

近年以来，作为万科重点布局的城市之一的东莞，由于土拍资源较为匮乏，且拿地成本逐渐上升，旧改成为万科布局东莞的主要途径之一。据掌柜不完全统计，2019年截至目前，万科已经在东莞拿下17宗旧改的前期服务商，合计面积495.42万㎡。

数据显示，万科在东莞的旧改项目主要分布在城区片区、滨海湾片区和东南临深片区，以商住类旧改为主。目前热度较高、涨势比较明显的也是这些镇区，可见万科择址的精准眼光。

目前进度最快的旧改项目是和中天合作开发的厚沙路锦丰旧改，建成了万科中天金域世家，在今年1月21日已经拿到预售证，备案了共6栋、294套洋房，均价约27831元/㎡，目前已开放展示区及样板房，开盘时间待定，预计于2022年8月交房。

就万科在东莞土地市场的布局来看，未来东莞市场仍是万科全力建设、获取业绩的主战场之一。

该地块位于松山湖湖景路与健行路交汇处西侧，总占地面积99734㎡，总计容建面约121675.48㎡。根据规划要求，该宗地的商业用地面积应不少于4万㎡且计容建面应不少于3万㎡。地块起始价为194849万元，增价幅度为1000万元，最高限价为254833万元。（其中，住宅可售楼面单价25800元/㎡，商业可售楼面单价6105元/㎡。）

该地块属“真松湖”区域之中，位于松山湖湖景路与健行路交汇处西侧，与华为湖畔花园彼此为邻。值得注意的是，该地块不仅与华为湖畔花园彼此为邻，且距离与华为欧洲小镇、华为湖岸花园均十分相近。除此之外，700米范围内还有松山湖第二小学。

从整体位置上看，该地块虽然周边虽然生态环境优越，但是总体生活配套相对欠缺，有待完善。

自2012年松山湖发出“禁地令”，规定对松山湖园区存量商住住宅用地实施台账管理，不再新增商住用地后，松山湖土地、房产资源就变得非常紧缺。据掌柜君统计，2011年以后，虽然松山湖也挂出了不少涉宅用地，但基本都是华为的人才用房配套用地。因此，近年来松山湖可谓是“惜土如金”，涉宅土地供应量少之又少。

直至编号2019WG029以及2020WR039这两个地块的出让，才填补了松山湖多年商住地出让空白。

当时，这两个地块均遭到开发商的疯狂抢夺。其中，2019WG029地块出让门槛较高，商业全自持、配建35000㎡限价人才房和建面5670㎡幼儿园，但仍吸引了9家房企竞价，历经7小时91轮厮杀，最终被深业集团拿下，折合楼面价18599元/㎡。

而编号为2020WR039的这块地则是在59家房企重重围剿下，最终被中海以总价28.56亿元+15%配建才成功斩获，并最终入围了东莞商住地成交单价TOP10，折合楼面价25854元/㎡，可售楼面价高达25854元/㎡。

一直以来，由于松山湖的土地资源日益稀缺，住房供应量少成了它的“硬伤”。据合富大数据指出，去年松山湖的一手住宅仅仅成交了71套，成交量同比减少57%，区域供需矛盾愈发紧张。

当前，松山湖一手楼市并无在售项目，待售项目也仅有2个，分别是深业松湖云城花园以及中海松山湖花园。值得注意的是，这两个项目为近年来“真松湖”仅有的两个纯住宅项目，预计开盘时又会是一番“腥风血雨”。

二手房方面，根据贝壳找房最新数据显示，松山湖最新二手房成交均价已高达5.7万/㎡。其中，有不少二手房挂牌价在5万元/㎡以上，甚至有个别二手房的挂牌价突破7万+。

松山湖新房市场供应匮乏，迫使购房者只能寻求二手房市场，供求关系的严重失衡，加上优越的环境和教育资源，致使松山湖二手房价格水涨船高。

近年来，松山湖房价日益高企导致松山湖购买需求大量外溢，环松山湖片区楼市供需两旺。随着去年片区内供应的大放量，年内供求两旺的松湖片区简直可以用“神仙打架”来形容，像万科汉邦松湖半岛、松湖碧桂园三期等多个环松山湖新盘都备受市场关注，不少盘一经推出便遭哄抢，环松湖片区楼市热度持续升温。

以大岭山为例，作为全市内唯一一个与同时与东莞城区、松山湖和深圳接壤的镇街，深受众多利好辐射。去年直接成为了环松湖片区中的一匹“黑马”。

据合富数据显示，2020年大岭山新房（洋房）网签均价为33000元/m²，房价同比大增48%。成交方面，数据也很亮眼，2020年全年共计成交3846套，同比大增62%。

如果未来松山湖地区内不继续增加供应，预计需求会持续外溢到环松湖区域中的大岭山、大朗以及寮步等地。