封顶！16010元/㎡，保利11亿夺得樟木头2.5万㎡商住地块

继凤岗、清溪之后，东南临深片区迎来第三宗地块出让，地块位于樟木头镇樟洋社区，毗邻保利林语花园，与樟洋片区“三旧”连片组团式改造项目一路之隔，未来将有望成为热门居住项目。

今天（8月13日），位于樟木头镇樟洋社区地块(编号2021WR021)正式开拍，经过31家房企69轮报价，最终被保利（中山）房地产开发有限公司以109269万元拿下，楼面价16010元/㎡。

地块详情

该地块位于东莞市樟木头镇樟洋社区(编号2021WR021)，占地面积25138.12㎡，容积率3.0，计容建筑面积约75414.36㎡，地块起拍总价为75600万元，起始楼面价11077元/㎡。封顶总价109199万元，最高楼面限价16000元/㎡。

地块将采用“最高限价+终次报价”方式竞拍。终次报价区间为109199万元至109699万元，竞价幅度500万元人民币，保证金17000万人民币。

值得注意的是，该地块配建要求较多，宗地权利人须无偿配建宗地住宅计容建筑面积10%的比例（即不少于商品住房计容建筑面积7165㎡）作为安居房并无偿配建相应的停车位（可办理独立产权证）。其中配建安居房单套建筑面积60-80㎡，数量不少于90套。

同时须在宗地内无偿配建一个独立占地1500㎡的公交首未站和使用面积不少于4000㎡（115个停车位）的社会停车场。此外，还需配建肉菜市场、活动中心等配套设施。

周边详情

地块位于樟木头樟洋社区，北侧为保利林语花园小区（保利生态城）、南侧为绿景佐阾购物中心、西侧绿茵温莎堡小区、东侧邻樟木头大道。

地块1.5公里内生活配套有绿景佐阾购物中心、中源购物广场、樟洋市场等，1.5公里内有华联幼儿园、华联小学等教育资源，800米内有樟木头镇社区卫生服务中心等医疗资源。此外，地块距离东莞1号线支线樟洋站（规划）约800米，距离樟木头站约4公里。

据规划，东莞地铁1号线支线北接广州5号线，往南直通赣深高铁东莞南站接深圳22号线，通过樟洋站可快速接入大湾区地铁交通网，畅享深圳、广州半小时同城生活圈。

同时在去年5月，樟洋站TOD规划通过了东莞市轨道交通建设及TOD开发领导小组会议审议，通过引进有实力的社会资本对樟洋进行旧改，将建造为樟木头南部城市副中心，形成“产城融合”发展新格局。据了解，东莞地铁1号线支线预计2022年开工，2027年完工。

值得一提的是，地块的东侧即为樟洋片区“三旧”连片组团式改造项目，作为东莞市目前最大的连片组团改造试点项目，也是广东省“三旧”改造重点项目，由绿景集团负责开发，将计划分三期共计10年时间，打造成以“动力科技谷、活力创新地、魅力宜居城”为主题的新型城镇化示范区。

项目改造范围284.34公顷，可开发建设用地面积204.39公顷，从项目用地指标规划来看，将分为公建配套、安置区和地铁站建设。凭借着周边配套规划等利好，此次出让地块的价值也将越来越大。

土地市场

樟木头的土地价格可以说是高开低走，2016年由北大资源拿下樟罗社区2016WG020地块楼面价达到13298元/㎡，溢价率329%，后备案为北大资源公馆1898，这也是之前樟木头楼面价记录的保持者。

但之后樟木头的地价便开始出现下跌，除了2017年由深圳市金穗投资有限公司拿下的2017WG013地块（金穗润华府）楼面价为11706元/㎡，从2018年开始樟木头便难以守住万元大关。即便是在土地市场较疯狂的2020年，樟木头出让的柏地社区禾笔山地块（编号：2020WR018）也以底价拍出，楼面价8920元/㎡，溢价率0%，这还是樟木头2020年供地计划中唯一一块商住地。

根据东莞市住建局官网8月11日发布的《2021年7月东莞市商品住宅网上签约销售情况》显示，樟木头7月一手住宅共成交70套，成交均价为19273元/㎡。

二手房方面，据贝壳找房数据显示，樟木头上周（7月30日-8月5日）成交均价为21783元/㎡，同比去年上涨9.5%；挂牌均价为19386元/㎡，同比去年上涨22.6%，房客比5：1。

值得注意的是，地块旁边二手房挂牌价普遍较高，其中保利林语花园、绿茵温莎堡挂牌价均已超过3.7万/㎡，远远超过樟木头二手房挂牌均价。

而在成交方面，保利林语花园最新成交日期为7月10日，均价27405元/㎡，户型96.7㎡3室2厅，而绿茵温莎堡最新成交日期为5月4日，均价32326元/㎡，户型138.53㎡3室2厅，要知道樟木头一手新房均价最高的信鸿誉庭，均价才23000元/㎡。

区域楼市

樟木头镇位于深莞惠都市圈的中心位置，交通路网发达，通过广深铁路可北至广州南接香港，交通十分便捷。同时樟木头既是临深，也是洼地，造成这一现象其中最重要的原因就是配套不足。

由于早年开发过度依赖房地产，导致其他产业因受土地、资源、投入等约束发展受限。使当前樟木头镇各产业的区域优势不显着，曾经引以为傲的商贸业优势逐步减退。但这一切都随着樟木头不断地挂出地块，增加旧改而改变，目前樟木头镇已经形成“一心两轴，三片三组团”的空间规划。

此次出让的地块正位于南部组团区域，将依托宝山森林公园片区和观音山国家森林公园片区的生态资源加持，侧重打造成为高品质生态居住区，同时随着樟洋站TOD、樟洋片区“三旧”连片组团式改造项目地推动与落实，地块周边的人居环境、生活配套也将迎来进一步地改善，未来有望能成为市场上炙手可热的项目。

据不完全统计，目前樟木头楼市供应充足，有THE EMERALD星岸、信鸿誉庭、十亩芳华里等楼盘在售，潜在供应方面还有樟木头地科香樟悦府、祥源云樾半山、金穗润华府等项目，目前均在建设中。