2021最后3个月，机遇与危机并存的东莞市场，购房者何去何从

　　这几天很多人都在围观新力地产。

　　在香港上市的内地房企，江西最大房企新力地产，股价暴跌87%!市值由138亿跌至17.85亿。

　　对此，掌柜君在网上搜索香港内房股信息发现，年初至今跌幅达到40%以上的内地房企不在少数，而中国恒大暴跌82.19%位居第一。

　　股市几乎全线飘绿，房企度日艰难，不少大房企都不得不调整了内部结构以求存活。近期一直有房企爆裁员风波，如碧桂园海外部、富力、绿地裁员等等。让人不得不去思考背后的危机，以及未来买房还会面临的风险。

房企债务高达12822亿元 危机重重

　　首先是债务危机。今年是房企到期债务规模最大的一年，预计将达12448亿元人民币，同比增长36%，历史性突破万亿大关，企业偿债压力继续攀升。

　　与此同时，在“三道红线”加银行两道红线的影响下，房企无论是融资还是回款，都面临着巨大的压力，经不住风浪者将被淘汰出局。

各大房企三道红线情况预览

　　房企生存压力大，对于买房者来说也并不轻松。

　　一边是开发商的各种促销诱惑，比如东莞中秋就有11个项目推出各项优惠开启抢客大战，暖场活动、优惠折扣，层出不穷;

　　另一边还要时刻担心房企暴雷，全国十余万个深陷泰禾烂尾楼的家庭就是前车之鉴。

　　2021仅剩3个月，购房者该如何避过雷区，买到心水好房呢?

　　1、三道红线中处于绿档的房企

　　房企大洗牌，优胜劣汰会更加明显。资质不足、偿债能力弱、抗风险能力差的中小房企将会率先出局。

　　结合房企半年报以及三道红线达标情况来看，部分民营房企整体的负债水平控制得较好，比如天街遍布全国的龙湖集团、布局已超140座核心城市的世茂集团。

　　与民营房企相比，有国(央)资背景的房企有官方信用背书，融资压力较小，发展更具优势，比如保利、中海、招商蛇口以及降1档的“老大哥”万科。

　　2、产品力依旧是重要指标

　　从近期国新办直播的“住有所居”新闻发布会来看，住房质量、居住环境的提升是国家房地产发展大政方针。

　　房子的质量、环境、宜居、舒适等特性，以及后续的物业服务水平，所带来的长期优势会更加明显。选择产品品质卓越的房子，保值、增值的可能性才能变强。

　　3、地段、地段、地段

　　地段永远是房产抗跌的第一要素，寸土寸金的中心城区、规划和发展势头良好的片区才是好选择。毗邻惠州的三个镇街石龙、石排、企石，远离发展中心、经济产业实力偏弱、长期受惠州房价拉扯，需谨慎上车。

　　正逢金九银十，开发商加速推货，东莞在售和即将入市的项目真不少，有哪些入围以上条件?

麻涌在售/待售项目约7个 领跑水乡片区

　　麻涌作为水乡片区经济发展的领头羊，在麻涌站的加持下，城市升级加速。同时拥有珠江、华阳湖景区等绝佳的生态资源。吸引碧桂园、恒大、万科、招商蛇口、龙光、龙湖、金地等众多知名房企入驻。计划打造区域科创资源汇集的创新高地、东莞市TOD发展的示范区、湾区一流的新兴产业集聚区、具有岭南的特色生态水城。

　　据统计，麻涌在售/待售住宅项目约有7个，销售均价在16000-25000元/㎡之间，产品种类多样。无论是追求TOD便捷生活方式，亦或注重居住环境的自然生态资源，房友们在麻涌都能找到答案。

　　目前麻涌供应主要为四大在售项目，分别为南太珑玺、麻涌景福花园、印象珑远翠珑湾、珠江万科城。除此之外，不久还会有万科公园里、南山府两个纯新项目入市。

　　其中坐落在华阳湖畔的万科公园里，还未开盘已引发多方关注。要说这个项目有多美，先上两张图片，各位房友品品。

　　华阳湖宛如项目的“后花园”，352公顷湿地公园，是大自然的独特馈赠，青山绿水间，蕴藏着最健康的生活方式。

　　万科公园里主推建面约95-125㎡洋房和少量别墅，感兴趣的房友不防带上孩子、家人亲临项目游玩一番。

茶山：泛城区的价格洼地

　　受主城区房价高企、供应有限、需求外溢以及镇街之间交通网不断完善、通勤时间快速缩短等因素影响，主城区生活、泛城区居住成为了越来越多人的选择。当前，茶山就是泛城区中最具潜力的价格“洼”地。

　　首先，看茶山的地价，8月茶山增埗村地块出让，楼面价是18028元/㎡，计算上建筑、人工等成本，未来这块地要卖到至少3万/㎡才堪堪保本。

　　其次，仔细比对东莞泛城区房价，相较27612元/㎡的厚街，30890元/㎡的石碣，37257元/㎡的大岭山，30127元/㎡的寮步，已经实现双TOD轨道并行的茶山，目前均价仅25800元/㎡，是真正的房价洼地。

　　据统计，目前茶山在售项目有嘉华嘉誉湾、龙湖金地天曜城、鲁能公馆、富盈香茶郡二期、计划10月加推的万润中心等。尤其是嘉华嘉誉湾和龙湖金地天曜城这两个项目，前者坐拥一线寒溪河的自然景观资源，户户看江景，外围是政府规划的滨江公园，稀缺生态资源叠加低密的环境，让居住体验达到绝佳状态;后者毗邻R2线地铁口和东莞火车站，便捷交通畅通大湾区，并配套打造10万㎡湾区首座天街，购物、娱乐在家门口即可得到满足。

　　嘉华嘉誉湾目前在售，一线看江4栋和二排看江11栋房源，均价约26200元/㎡。

　　关于嘉华嘉誉湾掌柜君曾发布几篇分析文。对这个项目感兴趣的朋友不妨了解一下。

2021年，我们总结出东莞买房的最佳公式!

　　龙湖金地天曜城目前剩下不到100套在售，一二期在清盘倒计时。产品户型约89-121㎡三至四房，价格24900元/平起。想了解项目的朋友不防点击下方链接。

茶山拍出1.8万的地价，2021年抄底的机会原来在这里

　　当然，更为重要和细节的信息，还需要各位房友亲临销售中心了解。

　　临深片区迎来爆发 塘厦坐收深圳辐射红利

　　在临深片区中，塘厦是和深圳紧密相连的镇街之一。

　　南面是深圳的工业大区龙华，拥有以富士康为代表的千亿级高新制造产业、被誉为华南宇宙中心的深圳北站。西面是深圳下一个重要的科创基地光明科学城、深圳宝安国际机场。

　　深圳最重要的科创、产业、商业中心以及对外门户，均被塘厦纳入自己的辐射半径。随着莞深融合不断深入，路网、轨交、产业等深圳资源不断导入，塘厦不仅将600万平米城市更新推上进程，并且有5条高速与深圳贯通，而即将开通的赣深高铁，东莞唯一的站点也在塘厦，届时从塘厦去往深圳北站仅需15分钟。

　　据不完全统计，目前塘厦供应主要为金众柏悦公馆、星河璟悦公馆、春晖国际城、卓着天城辰光。除此之外，不久还会有臻悦花园等纯新项目入市。

　　其中，金众柏悦公馆座落塘坑水库东侧，是塘厦中心湖最后一块住宅用地，拥7500亩的一线湖景资源，稀缺程度可想而知。

　　据悉，项目于9月17日首次开盘，当天收金5亿，成绩斐然。主力户型涵盖98-200平米精装三至四房，毛坯均价36440元/㎡。

尾声

　　对楼市来讲，今年注定是不平凡的一年。

　　但也不用过于悲观，每一次楼市变革期都会让市场更加成熟，那些最具实力的房企将脱颖而出，带领楼市更进一步。

　　而当下市场不振、价格救场，部分项目潜在质量下降、居住价值与产品缩水的风险。

　　随着时间的流逝，高品质的房子一定会经受住时间的打磨给你生活体验的最佳回馈。