东家？管家？冤家？你与你家物业是相爱还是相杀

近日，掌柜君看到一组有趣的图片，展示的是楼盘交房前后物业服务人员的变化。

先是交房前和交房时着装整齐的保安队列，再是交房一年后维持礼仪的保安靓仔，然后是交房三年后服装陈旧的保安大叔，最后是交房五年后着装不整的看门大爷。

有网友调侃：物业服务体验会随着交房阶段呈现一个下坠抛物线式的变化。

其实看似趣味性的调侃，背后也影射出了房企、物业的不少问题。

新房销售时，各大楼盘皆是“靓妆出场”，神气的广告词让人对新房子期待满满：归家仪式感、奢崇享受、高端居所……几年之后，当初的宣传，兑现了多少？

物业服务百态

对于房企而言，房地产销售不是卖完房子就结束这么简单，而是还要包括后续无止境的物业服务。

①物业服务掉了队

有的房企并没有认识到这一点，比如某些国字头房企，开发实力响当当，楼盘建设品质也值得信服，但其物业服务却令人大跌眼镜。

设施老旧、更换维修缓慢等问题层出不穷，就算是增补的新设施也透着一股年代感，还有交房时漂亮的喷泉，现在已经不喷水了，有的喷泉口已经坏掉了。

还有一些不尽职的物业，对于小区设施问题的处理也是一言难尽。

比如有些小区消防栓没水，物业没有定期检查处理，起火后才发现消防栓没水，以至于造成了更大的损失。

还有的小区水管频频爆裂，物业维修不及时，严重影响了业主的生活。

另有一些小区电梯经常出问题，小问题则耽误时间上下楼不方便，大问题则可能危及人身安全，一些物业也不积极维修和检修。

早些时期的楼盘大多是一些占地比较大的项目，一般分几期开发，比如某分三期开发的楼盘，由于开发周期比较长，待三期业主入住后，物业服务品质就已经跟不上了。

有的房企逐渐淡出东莞市场，留下服务不尽如人意的物业苟延残喘。

②“黑物管”横行霸道

更有甚者涉黑涉恶，去年官方就报导过某些物业服务企业涉黑涉恶被刑事侦查并经审理判决。

这些物业服务企业的违法行径令人发指。通过喷油漆、堵锁孔、敲碎车玻璃、扎车轮胎、殴打、语言胁迫等方式，对多名业主进行打击报复；将架空层违规建设成办公用房；在未经小区多数业主同意的情况下涨价，对未交物业费业主进行停水停电处理；把供水公司的水表的叶片剪断实施偷水；巧立名目，强迫该小区业主在装修时多缴纳费用等。

还有一家在东莞出了名的“黑物管”尚佳物业，肆虐包括南城联佳大厦、常平镇碧湖花园、黄江镇棕榈泉和横沥镇新世纪华庭等38个小区，堵锁孔、泼红油、用毒品栽赃陷害业主。

2020年8月，该物业公司老总李美丽已被判刑入狱。

可笑的是，尚佳物业在2018年9月还曾与CCTV《闻道》栏目组达成战略合作，成为国内“优秀物业”战略合作伙伴成员。

③榜样力量：万科物业

万科物业确实有一大手笔值得关注，就是掌柜君在前面提到的行业内首推“电梯困人关怀金”，在无乘梯人不文明行为、无市政供电闪断等不可抗力情况下，出现电梯故障困人的，被困乘梯人可获领每人200元人民币关怀金，并发放至“住这儿”APP钱包。

另外，还有更值得一提的一点，据掌柜君了解，万科物业还做到了账目公开，公布物业费、广告费、停车费等收入，用于修缮小区、改善设施，支出明细也告知给业主。

在东莞，能够做到账目公开的物业属实不多。

还有万科物业组织的“朴里节”也是深受好评。“邻居，携手同行”是今年朴里节的主题，至今已经举办了19届。在广大业主心中，这是一个有温度的节日。

据统计，2021朴里节将覆盖90多个城市，2500多个社区，超500万户家庭。

④趣味活动：金地物业

在全国榜上有名的金地物业，节日气氛布置的相当给力，还会为业主举办生日会，送去祝福与问候，设置露天电影，丰富业主生活。

金地物业也经常为小朋友们组织活动，跳蚤市场、泡泡大作战等活动深受小朋友们的喜爱。另外还引进了用来巡逻的社区机器人等等，都体现了物业的用心。

⑤本土匠心：光大物业

本土房企光大口碑一直都是不错的，旗下光大物业的服务也是可圈可点，为了维系业主关系，丰富业主生活，光大物业经常会搞一些暖房会等活动，受到了广大业主的一致好评。

比如光大物业组织的音乐烧烤节、赶集节、童心集市等，吸引了众多业主的参与，现场热闹非凡。

另外，小区内设置的图书馆也深受业主喜爱，还有经常在小区设置的露天电影，瞬间回到儿时看电影的感觉。

物业是房企的“后备军”

近年来，各大房企掀起了分拆物业赴港上市的热潮。

据了解，最早分拆物业赴港上市的企业是花样年，在2014年6月花样年控股把旗下物业管理公司彩生活分拆上市。上市仅3天，其市值就反超母公司。

行业人士评价，彩生活的成功打开了房企新世界的大门。

随后中海、雅居乐、绿城、碧桂园、保利、正荣、金融街等房企也纷纷效仿。

今年5月27日，中物协发布了《2021物业服务企业上市公司研究报告》，报告显示，碧桂园，雅生活，绿城等房企的关联物企总市值都高于同期房企的总市值。

另外，《中国房地产金融》也整理输出了一份上市房企分拆物业公司上市估值、市值对比数据（数据截至2021年5月15日）。

那么，分拆物业对房企而言究竟有多少好处呢？

其一就是“拯救”房企财报，尤其在“三道红线”的笼罩下，众多房企压力倍增，长期以来房地产市场的高杠杆、高负债和紧张的现金流搞得各大房企焦头烂额。分拆物业之后，财报数据也美观多了。

其二就是考虑到企业长远发展，转型升级很必要，分拆后的物业还可以拓展更多的业务方向。未来的二手房代理租售业务、家政业务等领域也能带来不少新的可能。

另外，将物业资产证券化，实现更多融资，为母公司或者其他新业务的开展提供更多的现金流。

其三就是最坏的情况，现金流极度紧张，运营不下去，还可以抛售物业来缓解燃眉之急。

比如千亿房企奥园也要卖物业自救了，出售标的是奥园健康55%的股权。

据多家媒体报道，奥园年底前将有一笔超5亿美元的债务到期，且奥园已经踩上一道红线，剔除预收账款后资产负债率78.5%，融资渠道受限。

数据显示，2020年共有18家物企上市，2021年上半年，也已有11家物企成功上市。

截至目前，除万科和龙湖外，全国绝大部分品牌房企都已经把旗下物业公司拆分上市。11月5日，万科也发布公告称，公司计划将分拆物业板块“万物云”到香港上市。

物业的利润该被房企看到了

说到现在房企拿地不积极，地价高，限售价，在政府的严格管控下，中间的利润多少一目了然。

也有网友调侃说：开发商之前吃牛排，现在吃五花肉就不满意了。从网友的角度看，虽然现在拿地建项目赚的少了，但也有利润，何必挑挑拣拣呢？

可是从开发商面临的实际情况看或许不是这么简单，面对现在的市场状况，一些回款压力大的房企确实不敢轻易下手拿地，一个不小心，企业就被“玩”没了。

在这样的情况下，相比冒着风险拿地建房卖房，做好物业维持稳定安全的利润收入不是更好吗？物业的利润空间也该被房企看到了。

虽说现在物业管理盈利微薄，但是稳定可控，如果做好物业，开展好更多盈利性的服务工作，将会有持续稳定且上扬的现金流来源。

而且随着现在业主对物业服务的要求不断强化细化，需求端是稳定且上升的，物业服务方面在做好迎合业主需求的同时，注重与时俱进开发新型服务业务，未来在物业端的利润空间也是不容小觑的。