8.8亿！万科联合体竞得大岭山16.8万㎡城更项目单一主体挂牌招商权

2022年首拍来袭！

今天（2022年1月11日），位于大岭山镇连平村的2021WD009号城更地块开启竞拍，为大岭山北站TOD地块，该地块去年底挂牌，今年初开拍，可以说是一块妥妥的“跨年”地块，作为2022年首拍地块也有着特殊的意义。

据公开资料显示，该地块占地面积约16.85万㎡，起始价约8.8亿元，竞价幅度200万元人民币，保证金8000万人民币。 

值得注意的是，该城更项目已被命名为嘉城云峯商住类更新单元。据企查查显示，嘉城云峯与嘉城地产有关联，且嘉城地产的注册地址就在大岭山连平村。业内曾推测该城更项目由嘉城拿下的概率比较大。

据东莞公共资源交易网显示，该地块被东莞市嘉万房地产有限公司（万科联合体）以87985万元拿下。

该更新单元是东莞市城市更新“旧项目”、TOD试点项目，位于大岭山镇连平村，东至连平纵一路、南至连马路、西至连平纵三路、北至山体。更新单元面积为168476㎡，拆除重建面积为157804.15㎡（标图建库范围内拆除重建面积为158058.67㎡），项目现状为旧厂。

该更新单元的主要规划用途为商住用地（R2+C2）和居住用地（R21），合计占地109418㎡，计容建面约455003㎡。

另外，还需满足公告设施建设要求，建设一所占地22642㎡的36班小学，修建一个占地5904㎡的社区公园，拓宽修缮道路。

值得注意的是，文件中还提到了TOD分成，包含116251.48㎡住宅、8086.28㎡商业以及995个停车位。项目主体是开发商、东莞轨道交通局和大岭山人民政府三方，政府所得收益采取政府分成物业的方式进行，政府所得的物业由东莞轨道交通局和大岭山人民政府按照5:5比例进行分配。

在补偿方面，补偿连平村集体物业总建面35311㎡，其中住宅16589㎡，商业18722㎡，停车位282个，还有货币补偿18112.8万元；对雄伟公司、兆裕公司的拆迁补偿，以最终收购阶段协商为准。

对报名企业的资格要求还做出了如下规定：注册及实缴资本均不得低于5000万元人民币，且具备房地产开发企业一级资质；在广东省已建成城市更新项目建筑面积不少于45万㎡；确认为单一主体后的报名企业，需在大岭山镇成立全资子公司进行开发；不接受联合体报名。

该项目位于在建的东莞地铁R1线大岭山北站北侧，是TOD项目，南侧临交汇的莞长路与连马路，紧靠在建的广龙高速，出行较为便捷，交通发展潜力大。

距离项目4公里内有万科麓湖别墅、光大山湖城和融创松湖澜园等住宅小区，这几个小区的居住品质相对较高，周边还有连平文化广场、太公岭公园、水濂山公园等放松休闲去处，但是周边生活配套建设还需完善。

在教育方面，附近有新光明幼儿园、连平小学、盛基小学和东莞职业技术学院建筑学院等配套，教育氛围不错。

值得关注的是，该项目除是TOD项目之外，其周边规划也是一大亮点，周边还有大岭山北站TID项目。据悉，大岭山北站TID项目占地约4.83万㎡，计容建面约25.5万㎡，大岭山北站TID上盖物业将规划为大岭山镇北部区域发展门户，未来可期。 

大岭山土地资源供应相对紧缺，继2015年成功出让5宗商住地后，2016-2017年无商住地供应，2018年仅成功出让1宗商住地，2019年再度断供。

据不完全统计，自2020年至今，大岭山共成功出让了6宗商住地，合计占地约27.5万㎡，吸金约37.9万元。

2020年虽有5宗商住地出让，但有3宗是华为的人才房用地，另外两宗被中海和金地拿下，建设项目为中海松湖璟尚和金地格林名钻，分别据该更新单元6公里、8公里，是大岭山目前的主要在售项目。

在旧改方面，据东莞市农村（社区）集体资产管理网数据显示，从2020年至今，大岭山共有16宗旧改项目成功招引前期服务商或初步确认改造主体，总占地面积达416.65万㎡，吸引了卓越、保利、鸿荣源等一众大牌房企。

值得注意的是，在2021年底至2022年初密集出让了两宗城市更新单一主体挂牌招商地块，总占地近30万㎡，改造方向皆是商住类。

大岭山的占位在东莞而言优势相当明显，东接松山湖，西连滨海湾，北靠城区，南抵深圳，直接享受四大区域利好辐射，大岭山的新房也一直被看好，但无奈受限于断断续续的少量供地，新房供应相对紧缺。

据不完全统计，目前大岭山有华堂睿晟松湖云溪、金地格林名钻、中海松湖璟尚和万科汉邦松湖半岛4个项目在售。

先来说说最近开盘的华堂睿晟松湖云溪，该项目于2021年12月2日备案拿证，共备案了204套高层洋房和24套别墅，其中高层洋房户型为75-120㎡3-4房，备案均价为32760元/㎡，别墅户型为176-190㎡3房，备案均价为30495元/㎡。

12月8日在莞e认购开启了线上登记，登记截止至12月13日。12月14日华堂睿晟松湖云溪开盘，主推建面约75-119㎡的3-4房，均价约33000元/㎡。12月20日，该项目再次在莞e认购开启线上登记，上线房源194套，登记截止至12月31日，已有31人登记。

金地格林名钻和中海松湖璟尚均是在2021年8月份开盘，目前还在销售中，万科汉邦松湖半岛仅剩尾盘在售。

在潜在供应方面，还有鸿海松湖西岸和保利琥珀府在建。

据了解，鸿海松湖西岸项目原为大岭山电信分局片区三旧改造项目，位于东莞市大岭山镇农场村，分为一区和二区，总建面约41.5万㎡，其中一区建面约25.8万㎡，二区约15.7万㎡，投资备案建设期为2021年5月至2026年5月。

鸿海集团大岭山旧改项目效果图

保利琥珀府项目所在地块就是保利在2021年6月1日以封顶价1.9亿元拍下的大岭山迷你地（大岭山镇农场村2021WR014地块），占地仅3319.22㎡，总建面约14407.66㎡，楼面价约19544元/㎡。7月1日完成投资备案，项目总投资近3亿元。

由此来看，大岭山未来供应依旧紧缺，近日这宗16.8万㎡巨无霸地块虽规划有近11 万㎡的商住用地，但受旧村拆迁安置、新楼建设周期等因素的限制，新房入市期限难定，也是“远水解不了近渴”。