东莞新房限价放松！项目售价按品质分档 可超过指导价销售

　　4月15日，东莞市住房和城乡建设局再次发布，关于征求《关于进一步提升商品住宅项目建设品质的通知(征求意见稿)》意见的通知。公开出让地块根据楼面价将项目品质分为三档，针对提高品质建设标准的项目，在指导价(限价)的基础上予以适当增加。

　　其中提到：对新建商品住宅项目建设品质进行统一约束，明确新建商品住宅项目最低品质要求，鼓励项目结合实际自主提高品质建设标准，推动住宅项目逐步实现“优质优价”。提升住宅品质，以文件的形式下发，必须为东莞点赞，这也契合了房地产需要高质量崛起的时代需求。下面这一点对房价有影响：对实施提升品质指标相应内容增加的建造成本，在进行住宅销售价格指导时予以适当增加。

　　根据可售楼面价对目前全市新建商品住宅项目分为三档。

　　其中：起始可售楼面单价超过1.8万元/平方米的项目为第一档;

　　起始可售楼面单价在1.3-1.8万元/平方米(含)的项目为第二档;

　　起始可售楼面单价在1.3万元/平方米以下(含)的项目为第三档。

　　文件指出：对提升品质指标相应内容增加的建造成本，在指导价(限价)的基础上予以适当增加。

　　文件指出：按照一星级、二星级、三星级绿色建筑标准进行建设的新建商品住宅项目在申请办理预售时，申报的住宅销售均价可适当提高。

　　文件指出：按照国家、广东省装配式建筑评价标准进行建设的新建商品住宅项目在申请办理预售时，申报的住宅销售均价可适当提高。

　　文件指出：特色品质指标的新建商品住宅项目在申请办理预售时，申报的住宅销售均价可适当提高。

　　文件指出：建设单位可结合项目实际自行提高相关装修标准，精装修内容纳入住建部门监管范围，不符合相关要求的，不得验收通过。

　　早在4月13日，掌柜君从相关工作人员处了解到，4月12日发布的文件没有经局里讨论决定的，是相关科室自己发布的，有些措辞和内容还需要完善修改调整，等调整好了将再次发布。

　　此次，政策调整细节仅花费3天，赶在东莞第一波集中供地前二次发布，对开发商拿地积极性有一定提振作用。

东莞松绑楼市一览

　　步入3月份，东莞推动楼市回暖的小动作不断，在市场信心依旧不足的情况下，很有可能会迎来更大的松绑动作，一切只待第一波集中供地后揭晓。

　　东莞中原战略发展中心总经理车德锐：“品质分档”有着一举三得的利好作用

　　其一：增强客户购房信心。限价下房企为控制成本，容易导致各方面出现质量的问题。客户不敢买房，不仅仅是因为价格波动、预期下行。还有另外一个原因，现在买房逻辑已经发生变化了，有的购房客户其实更担心的是买了房，质量没保证、会烂尾或偷工减料。

　　其二：引导房企做好项目品质。积极响应国家十四五规划“往更高品质、更高质量发展”的目标，同时也满足了城市建设向“湾区都市、品质东莞”迈进的美好愿景。

　　其三：提升品质的同时，保障了开发商的利润。限价下，严控成本不仅容易造成建筑质量问题，而且限制了开发商打造项目品质的空间，不利于市场的持续发展。制定品质标准，保障了开发商打造品质项目所需的成本，给予合理的利润空间，提振了开发商做好项目开发和拿地的信心。

　　“品质分档”有着一举三得的利好作用，客户的购房信心增强了，项目的品质提高了，开发商的利润也有了保障。

　　合富研究高级分析师李兴旺：“品质分档”是大势所趋

　　“一刀切“的“限价”政策，到了需要优化的阶段了。

　　“品质分档”是与时俱进、科学管理、分类调控、品质东莞等指导精神的体现。可以有效地避免“一刀切”而带来的不适合当前发展的弊端，更具科学性，更具人性化，也更具可持续性。

　　对于城市环境的美化，有着积极作用，不同地段打造不同风格，品质上才有条件去做提升。

　　房地产行业最显著特征之一就是：区域分化。讲通俗一点，就是地段分化。不同的地段，功能与价值差异较大。也是为了适应不同的需求人群。比如，一个区域，假如一刀切最高限价5万元。这就会产生一个不良后果：商品房建筑品质同质化，无特色，也无法满足不同需求的人群。

　　“品质分档”大势所趋，这才像是一个湾区都市的管理水水平。

　　附原文：

　　关于进一步提升商品住宅项目建设品质的通知(征求意见稿)

　　各相关单位：

　　为进一步贯彻落实国务院、住建部、省住建厅有关建筑工程品质提升的相关要求，根据市委市政府立足东莞“双万”新起点，持续优化城市环境，全力打造高品质现代化都市的工作部署，切实推进新建商品住宅项目建设品质提升，促进房地产市场平稳健康发展，积极响应人民群众对美好幸福生活的向往，以“质有保证，品有要求，行有措施”为指导思想，结合我市实际，现就全市新建商品住宅项目品质要求通知如下：

　　一、基本原则

　　对我市新建商品住宅项目建设品质进行统一约束，明确新建商品住宅项目最低品质要求，切实回应人民群众对商品住宅品质的关注，同时围绕加快建设“湾区都市 品质东莞”精神对部分地块提出更高品质要求，鼓励项目结合实际自主提高品质建设标准，推动住宅项目逐步实现“优质优价”。

　　二、品质要求

　　新建商品住宅项目品质标准主要包括基本品质指标和提升品质指标。基本品质指标是对全市新建商品住宅项目建设品质的统一约束，提升品质指标是对项目分档次约束项，具体如下：

　　(一)基本品质指标

　　从共用部分、室外环境、套内空间(主要包括装修方面的指标)三个方面对新建商品住宅项目最低建设品质要求进行明确，形成基本品质指标(详见附件)，全市新建商品住宅项目均应满足该项指标要求。

　　(二)提升品质指标

　　在满足基本品质指标的基础上，参照一定标准对新建商品住宅项目进行提升品质分档，在绿色建筑、装配式建筑、特色品质指标等方面对应不同档次提出相应的提升品质指标约束要求，对实施提升品质指标相应内容增加的建造成本，在进行住宅销售价格指导时予以适当增加,具体增量成本按照工程计价规则进行核算。

　　1.品质分档

　　根据公开出让住宅用地起始可售楼面单价对目前全市新建商品住宅项目分为三档，其中起始可售楼面单价超过1.8万元/平方米的项目为第一档，起始可售楼面单价在1.3-1.8万元/平方米(含)的项目为第二档，起始可售楼面单价在1.3万元/平方米以下(含)的项目为第三档，以上档次根据实际情况实行动态调整。对于协议出让项目，可参照同期周边公开出让住宅用地的起始可售楼面单价水平进行分档。

　　2.绿色建筑要求

　　(1)处于第一档的新建商品住宅项目应按照二星级及以上绿色建筑标准进行建设。

　　(2)处于第二档的新建商品住宅项目应按以下要求执行：计容建筑面积超过5万平方米的新建商品住宅项目按照二星级及以上绿色建筑标准进行建设;计容建筑面积在5万平方米以下的，按照一星级及以上绿色建筑标准进行建设。

　　(3)处于第三档的新建商品住宅项目应按以下要求执行：计容建筑面积超过5万平方米的新建商品住宅项目按照一星级及以上绿色建筑标准进行建设;其他新建商品住宅项目应当按照基本级或以上绿色建筑标准进行建设。鼓励开发企业在此基础上自行提高绿色建筑建设标准。

　　(4)相关绿色建筑发展专项规划、建设用地规划条件(或选址意见书)、可行性研究报告或者国有建设用地使用权出让合同对绿色建筑标准执行有不同要求的，以要求高的为准。

　　(5)按照一星级、二星级、三星级绿色建筑标准进行建设的新建商品住宅项目在申请办理预售时，申报的住宅销售均价可适当提高，具体增量成本应按照工程计价规则进行核算。

　　3.装配式建筑要求

　　(1)处于第一档的新建商品住宅项目均应按国家或者广东省标准实施装配式建筑。

　　(2)处于第二、三档的新建商品住宅项目应按以下要求执行：计容建筑面积超过5万平方米的，应按国家、广东省等相关标准要求实施装配式建筑。

　　(3)按照国家、广东省装配式建筑评价标准进行建设的新建商品住宅项目在申请办理预售时，申报的住宅销售均价可适当提高，具体增量成本应按照工程计价规则进行核算。

　　4.特色品质指标要求

　　特色品质指标包括采用建筑信息化BIM技术应用(全生命周期应用)、购买工程质量缺陷保险、提高配建停车位比例(原规划条件标准的5%以上)等。处于第一档的新建商品住宅项目应按照上述特色品质指标要求进行建设，鼓励第二档、第三档的新建商品住宅项目按照上述特色品质指标要求进行建设。实施上述特色品质指标的新建商品住宅项目在申请办理预售时，申报的住宅销售均价可适当提高，具体增量成本应按照工程计价规则进行核算。

　　(三)精装修要求

　　实行精装修报建及交付的新建商品住宅项目，其精装修应至少满足基本品质指标中精装修的相关要求，建设单位可结合项目实际自行提高相关装修标准，住宅销售合同及相关附件中应标明精装修包含的范围、装修材料及设备的名称、规格、型号和材质等内容，精装修内容纳入住建部门监管范围，不符合相关要求的，不得验收通过。

　　三、落实措施

　　(一)强化全过程监管。住建部门在设计、施工、预售、验收等环节对新建商品住宅项目品质指标进行全流程监管，建设单位应在施工图设计完成后提交相关设计文件资料至市住房城乡建设局，由市住房城乡建设局组织专家进行绿色建筑、装配式建筑预评价和基本品质指标控制评审，评审通过后方可进行施工图设计文件审查，施工图审查机构应按照相关标准规范和专家评审意见进行审查;在施工过程中建设单位应严格落实品质建设标准相关要求，不得随意调整降低相关标准;施工企业应严格按照经审查通过的施工图设计文件进行施工;建设单位在申办预售许可证前应向市住房城乡建设局申请对品质建设标准相关内容进行核实，作为相关建设成本增加的依据;建设单位在竣工验收时应组织相关单位对项目是否符合品质建设标准进行查验，对不符合品质建设标准的项目，不得出具合格报告。

　　(二)严格查处违法违规行为。对于建设单位未按项目建设品质标准要求进行建设，违反《建筑法》《建设工程质量管理条例》《广东省绿色建筑条例》等法律法规行为的，依法实施处理，并对相关责任单位实行调低预售款监管等级、限制新地块竞拍准入资格、纳入信用披露名单等信用惩处措施。

　　东莞市住房和城乡建设局

　　2022年4月15日