东莞银十温度骤降，楼市动静很大，水花却很小

受疫情多点爆发、经济下行压力加大、市场信心不足的影响，10月东莞楼市需求进一步走弱，在接连两个月同比正增长后，成交再度回落近4成。

据数据显示，今年传统旺季“银十”成交2885套，不仅低于去年同期，与今年销售淡季的8月(3186套)相比，仍相差301套。

可以看出，在多重利好加持下，需求端的修复速度较为缓慢，新房市场仍处于筑底阶段。据合富数据显示，今年1-10月的一手住宅成交量，创下了2007年以来的第二低，仅多于2008年同期。

房价方面，受顶豪盘润府集中网签的结构性拉升，10月东莞新房均价约29581元/㎡，环比上涨7%，同比上涨11%。若剔除润府成交数据，10月全市均价约27100元/㎡，价格略显松动迹象。

成交量持续低位运行，也导致库存消化周期上升。据合富大数据显示，截至10月底，东莞一手住宅库存面积约379万㎡，同比增加32%，环比略增3%。

按照过去3个月平均去化速度测算，去库存时间连续4个月下降后小幅回升至9.8个月，较9月增加1.1个月。

消化周期拉长，库存压力加大，预示着东莞楼市的“以价换量”，或将成为一场持久战。

受新房市场分流的影响，10月东莞二手房市场成交转冷，挂牌量持续增加，降价出货成主流，买家观望情绪升温。

据合富大数据显示，2022年10月东莞二手住宅网签约28.3万㎡，约2801套，环比减少22%，同比增加3.5倍；网签均价约21878元/㎡，环比微跌0.9%，同比上涨43%。

随着年关越来越近，许多企业进入全面冲刺阶段，面临巨大的回款压力。为抢占有限的客户，预计开发商在价格上会有更多让步，购房者购买成本将进一步减少。

因此，对于购房者而言，接下来的两个月，将会是一个较好的入手时机。