第一太平戴维斯东莞商用物业市场2022年回顾与2023年展望

12月15日，第一太平戴维斯举行2022年东莞房地产市场云端分享会，发布《东莞商用物业市场2022年回顾与2023年展望》报告。第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿，华南区市场研究部负责人谢靖宇，深圳公司产业及物流服务部负责人蔡子杰等出席了此次活动，与众多东莞和深圳主流媒体一同回顾2022年东莞房地产市场情况及展望未来发展趋势，并就东莞产业市场的发展趋势进行探讨。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿在致辞中表示：“东莞市作为珠三角地区的重要节点城市，正努力打造粤港澳大湾区的先进制造业中心，并结合自身发展基础和优势，与港澳、广深形成错位互补的产业发展格局，加快推动本地制造业迈向中高端。第一太平戴维斯将持续深耕东莞商业地产市场，为东莞的城市建设添砖加瓦，为粤港澳大湾区的升级革新赋能。”

助力升级，聚焦产业地产发展潜力

自东莞成为世界工厂以来，一直仰仗广州深圳香港输送资源，随着产业链的丰富，人才的培养，政府的支持，企业的发展，东莞产业市场如今已经成为独立自主的一个重要市场，不再过度仰赖某个城市或某个龙头企业。第一太平戴维斯于2007年开始布局东莞市场，已深耕东莞逾十五年。凭借着对市场敏锐的洞察力和强大的资源，深圳产业及物流服务团队已为多个东莞项目提供专业服务。

深圳公司产业及物流服务部负责人蔡子杰在“自成一体的东莞产业市场”的主题演讲中详细介绍了东莞产业市场的发展价值与潜力：“2012年至今，东莞产业腾笼换鸟过去了整整十年，从世界代工厂变成了世界知名智能制造中心，从三来一补到发展民营经济最后到41个工业门类中东莞拥有近40个，形成非常完整的制造业体系，东莞已然拥有极强城市竞争力，未来在大湾区城市群里将会担当最为重要的高新制造中心。”

赋能发展，洞悉东莞商用物业市场

分享会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部从写字楼、零售物业等方面精准及深入地剖析了2022年东莞房地产市场动态，并前瞻2023年东莞房地产市场的整体态势。

“2022年，尽管东莞经济运行回稳显韧，但严峻的外部环境及疫情扰动仍令本地商业地产市场需求受抑。甲级写字楼租赁需求处在低位，空置率连续六年波动上升；众多零售商扩张活动放缓，年度净吸纳量同比显著下降。短期内，写字楼业主仍将面临较大的去化压力，全市平均空置率或继续上升；零售市场项目分化状况料将加剧，部分竞争力欠佳的购物中心运营将持续承压。”

第一太平戴维斯东莞商用物业市场2022年回顾与2023年展望

写字楼 —— 租赁需求仍在低位，空置率连续六年波动上升

§ 东莞经济运行回稳显韧，2022年前三季度全市地区生产总值达人民币8,001.2亿元，同比增长1.9%。其中，金融业稳健运行，季内金融机构本外币存款余额同比增长13.7%。

§ 2022年，东莞甲级写字楼市场迎来一个新项目入市，为市场带来3.3万平方米的新增供应面积。截至年末，全市总存量达209.4万平方米。

§ 受严峻的宏观环境及疫情反复影响，年内整体租赁需求维持在低位，业主方去化压力继续增大。特别是下半年，部分租户持续面临财务困境，其潜在的扩张及搬迁需求受到一定抑制，全市半年度净吸纳量转负，录得-1.7万平方米；全年净吸纳量录得4,770平方米。期末，全市空置率因此环比上升1.6个百分点，至54.8%。

§ 鉴于项目间竞争日趋激烈，同时租户在业务扩张和办公升级决策上更趋谨慎，多数业主继续加大租金优惠力度，全市租金指数环比下降4.1%，平均租金降至人民币每平方米每月54.8元。

§ 销售市场方面，在当前经济及金融环境较为严峻的背景下，投资市场情绪持续倾软，全市价格指数环比下降2.8%，同比下降4.4%。

展望

§ 2023年，东莞城区片区预计无优质新增供应入市，全市总存量将维持在209.4万平方米。

§ 短期而言，房地产、信息技术、零售与贸易等行业的租赁需求或有受限。此外，预计中短期内供需不平衡的市场现状仍将延续，业主方料面临较大的去化压力，全市平均空置率或将继续上升。

§ 2023年，考虑到东莞甲级写字楼市场新增供应有限，且当前多数项目租金已处历史低位，预计整体租金水平将趋稳。

零售 —— 零售商需求因疫情扰动倾软，半年度净吸纳量再录负值

§ 2022年前三季度，东莞社会消费品零售总额累计达人民币3,124亿元，同比上升1.3%。其中，升级类消费较快增长，家用电器和音像器材类、化妆品类、文化办公类分别增长23.3%、22.7%、11.2%；汽车类、通讯器材类9月当月分别增长23.1%、54.3%。

§ 2022年，城区片区未有新增供应入市，期末市场总存量仍维持在91.4万平方米。

§ 期内，尽管标杆项目表现稳定，但疫情扰动令众多零售商租赁需求倾软，全市半年度净吸纳量自2020年上半年后再转负，年度净吸纳量因此同比下降54.1%，年末录得3,078平方米。此外，受疫情反复的影响，多数项目皆有出现部分餐饮及休闲娱乐品牌退租的现象，全市空置率环比微升0.2个百分点，至13.4%。

§ 期内，疫情扰动给部分商户的运营带来严峻挑战，部分业主继续提供租金优惠以挽留品牌，全市租金指数同比下降0.5%，平均租金录得人民币每平方米每月310元。

展望

§ 2023年，东莞城区片区预计有一个购物中心入市，将为市场带来5万平方米的新增供应面积。

§ 尽管疫情反复令部分餐饮和体验类品牌运营压力增大，并致使其业务扩张放缓，但部分具备较强韧性及抗风险能力的优质零售物业将持续吸引有市场影响力的品牌入驻。在此背景下，东莞零售物业市场项目分化状况料将加剧，即优质标杆项目将继续提升运营水平，而部分竞争优势欠佳的购物中心入驻率或将于短期内继续承压。

§ 鉴于零售商整体租赁需求倾软，众业主仍将继续提供租金优惠以吸引品牌入驻，全市平均租金预计下降。